2014版和2001版城镇土地估价规程区别讲解（林建漳） - 图文(7)

第9章不同权利下状态下土地价格评估 策，对前述的正常市场价格进行修正，测算基于特定政策约束下的参考性价格。 b)评估公共管理与公共服务和交通运输用地正常市场价格时，应比照同一供需圈相同类别用地的市场价格；在缺乏同类用地市场价格的情况下，可参考与区域土地利用规划相符的毗邻地价格； c) 机场、码头用地由于具有垄断性质，在收益还原法以外的评估方法运用中，应考虑垄断地租修正。 一般规定 估价人员应针对不同权利 特征对土地价格的影响，选择适宜的评估方法，正确把握不同权利土地价格评估技术要点。 评估相对完整或无特殊限制的土地权利价格，应在主要评估方法中选择两种以上适宜的评估方法，评估划拨土地使用权、地役权、单独设立的地下或空中使用权等不完整或严格受限的土地权利价格，在省级以上土地估价行业协会组织专家论证的基础上，可以选择一种适宜的主要评估方法，并应在报告中充分披露，附具专家论证材料。 出让土地使用权评a)出让土地使用权的权能 估 和使用要求由相应的《国有建设用地使用权出让合同》约定和《国有土地使用证》记载，评估出让使用权价格应根据相应宗地出让合同约定和国有土地使用证记载的宗地位置、四至范围、用地面积、土31

地开发利用条件和土地权能设置等要求； b)评估出让土地使用权价格应根据待估宗地利用类型、获取的资料状况，选择适宜的评估方法； c)采用市场比较法评估时，应注意分析交易案例的出让方式对交易价格的影响，并将其调整为与待估宗地设定条件相一致的交易价格；若交易案例有代征地等实物地租存在，应考虑对实际交易价格进行合理修正。 授权经营土地使用a)应考虑行业差异、所处区权评估 域状况及权利处置限制对其价格的影响； b)应根据待估宗地利用类型、获取资料状况，选择适宜的评估方法； c)采用市场比较法时，若选用出让土地使用权价格作为交易案例比较价格，应考虑授权经营土地使用权在处置方面的限制对地价的影响，并进行适当的减价修正； d)采用收益还原法进行评估时，除考虑行业差异、区域差异对还原率的影响外，还应考虑授权经营使用权限制的影响，其还原率应略高于相同条件下出让土地使用权价格评估的还原率。 作价出资（入股）可参照出让土地使用权价土地使用权评估 格评估 土地租赁权评估 宜采用市场比较法、收益还原法评估。 国有土地的承租土地使用权评估方法与土地租赁权类同，但应注意权能差异对地价的影响。

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可采用市场比较法、收益还原法等方法评估。 划拨土地使用权评a)可以采用收益还原法、市估 场比较法、剩余法、成本逼近法和公示地价系数修正法等； b)运用适宜方法评估划拨土地使用权价格时，应重点考虑出让土地使用权与划拨土地使用权之间的权利差别对地价的影响； c)采用收益还原法评估划拨土地价格，确定土地收益时，应考虑因权能受限造成的划拨土地收益与出让土地收益的差异；确定还原率时，应考虑划拨土地使用权的处置限制、使用行业限制等的影响； d)采用市场比较法评估划拨土地价格，应科学选择划拨土地比较案例； e)采用成本逼近法评估划拨土地价格，应选用正常的土地取得成本、开发成本及合理的利息、利润； f)剩余法评估划拨土地价格，应注意在划拨土地开发的不动产，其销售具有严格受限性； g)通过评估出让土地使用权价格扣减土地增值的方法测算划拨土地价格，应科学确定土地增值。 地役权评估 采用收益还原法评估时，土地还原率一般略高于出让土地使用权还原率。 设有附加权利的土先评估不附有租赁权情况地使用权评估（设下的土地使用权价格，然有租赁权） 后进行减价或加价修正。 采用收益还原法评估时，超出租赁期限的土地使用剩余年限土地收益参照市场租金水平、依土地最佳利用方向的未来收益确

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可采用收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法等。 运用收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法估价时，要考虑出让土地使用权与划拨土地使用权之间的权利差异对价格的影响。划拨土地使用权价格与土地使用权出让金之和为出让土地使用权价格。 在用收益还原法评估时，土地还原利率一般比出让土地使用权还原利率高1个百分点左右。 先评估不负有租赁权情况下的土地使用权价格，然后作减价修正。 超出租赁期限的土地使用剩余年限土地收益依土地最佳利用方向的未来收益确定。 定。 建评估要求 当同一宗土地上分别设有设独立的地上、地表、地下用权时，应按照各自边界、地权利归属、收益能力、产空权限制等分别评估其价间格。 权地影响因应重点考虑地下用途、地利下素分析 下深度、地下水文地质条评空件、地下建设对地上的影估 间响、规划限制等因素对价使格的影响。 用评估方可采用收益还原法、市场权 法选择 比较法、成本逼近法等方法评估。在当地政府发布的基准地价中，如果其修正体系中有明确的地下空间权价格修正要求，可采用公示地价系数修正法评估 评估技a)收益还原法 术要点 应注意空间差异可能导致的收益差异； 由于地下空间的运营成本较高、限制性较大，以及通达便捷性较差等原因，地下空间的投资风险较地表更高，其还原率通常较高。 b)市场比较法 应注意影响地下空间权价格的区域因素和个别因素的选择及其对价格影响的特殊性，应重点考虑所处区域集聚方便程度、基础设施和公共设施集聚程度、地质条件、地下空间深度、规模、人防管控及地下空间规划限制等。 c)成本逼近法 成本费用、利润率等均应按照该区域地下空间开发、利用的客观水平确定。 运用成本逼近法时，评估

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非独立地下空间权时，应结合对地下、地上不动产价格的贡献，确定地下、地上的成本分摊 地评估方可参考市场比较法、收益 上法选择 还原法等主要估价方法的空思路，亦可采用容积率补间偿、损失补偿的思路测算使价格。 用评估技a)采用市场比较法、收益还 权 术要点 原法等主要估价方法时。应注意影响因素的选择及其对价格影响的特殊性，重点考虑地上空间利用类型、对地表利用影响程度、所处区域区位条件、空间通达程度、基础设施条件、空中限制条件等的影响； b)采用容积率补偿法进行评估，可以地上空间权垂直投影范围内的地表面积为基础，依据地上空间利用范围增加前后的地块决价的差异，结合地上空间权的特殊限制条件，测算单独设立的地上空间权的价格； c)当地上空间权的存在对地表土地利用产生一定程度的妨碍时，可采用妨碍补偿法进行评估。当地上空间权与地表土地利用权间存在一定的高度距离时，通常遵循高度距离越大，对地表土地利用权利的干扰越小的原则处理。 附现场勘查用表 表1 基本情况调查表 录表2 区域及个别条件调查D 表（分宗地填写） 表3 基础设施情况调查表（分宗地填写） 现场勘查人应为签字土地估价师或合作机构的土地估价师

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