关于我市居住用地公共配套设施的规划建议

关于**市居住用地公共配套设施的规划建议

居住用地公共服务配套设施是居住区建设的重要内容，直接影响着社会稳定和居民的生活质量，其建设标准是规划审批和城市管理的重要依据之一。近年来，随着住宅商品化改革日趋深入、人们生活水平的提高和社会生活方式的变化，对居住环境提出更高要求。同时，随着房地产开发市场竞争日趋激烈，房地产市场也逐渐由卖方市场向买方市场过渡，更加重视商品住宅及居住环境的综合品质。 1、配套设施建设现状

目前，国家对居住区公共设施配套的控制与管理主要是通过制定居住区公共配套执行标准来实现的，然而，随着人口结构、经济运行方式等诸多事物的改变，这种方式和标准存在很多问题，迫切需要对其进行优化。随着城市的发展，我市的居住区公共设施配套特别是公益类公共设施配套建设暴露出了很多问题，具体表现在：

⑴ 时间性滞后：公共设施配套建设项目开工建设滞后于商品房的开发。主要是开发商在开发建设时，只侧重于住宅楼的开发和销售，公共设施配套停留在表面，对于规划部门提出的建设内容，拖延建设或者住宅销售后改变规划，将公共设施用地改做住宅或其他营利性设施。

⑵ 配套滞后：在居住区的分期开发建设中表现得更为明显，建设量大、非盈利性的公共设施建设项目常常被安排在末期开发，造成严重的配套滞后。

⑶ 规模比例失衡：对于一些公益性的配套项目，如幼托、老年活动中心等项目，经常会出现缺项、漏项或压缩建设规模的现象，造成小区配套功能残缺（自2010年我市针对“招拍挂”用地中的教育设施用地单独划分地块后，该情况有所缓解）。对于一些盈利性的商业设施，如超市、小卖部、餐饮、娱乐中心或者健身中心等项目则经常随意扩大建筑面积，不惜以突破规划控制指标为代价，或把非盈利的公益性质的项目改建成盈利性的，而造成盈利性和非盈利性建设规模比例失衡，严重影响居住区的环境质量和公共设施水准。

⑷ 布局不合理：住区与城市层面。从住区与城市之间的关系看，经常出现居住区内公共设施配套项目、建设规模与城市级的公共设施配套重叠、规划布点不合理、功能定位不合理的现象。在规划编制不准确的情况下，一味的追求高品

位的住区建设标准，不顾居住区级的公共设施功能定位，随意扩大建设规模，提高建设标准，造成功能闲置、重复建设。住区内部层面。从住区范围内看，也存在不同程度的规划布点不合理现象，在规划部门严格的容积率控制下，开发商为了多出朝向好、视野好、综合环境好的商品房，在规划设计时将公共设施配套安排在用地条件不好的位置，致使公共设施配套位置不合理，交通不方便，不便于人们休闲和购物。

2、国内城市对居住用地公共设施配套的研究

现行的《城市居住区规划设计规范》是 2002 年中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范 GB 50180—93（修改本）。通过分析领会《规范》对居住区规划建设中的公共设施配套的指导作用，各城市对此开展了因地制宜的研究和改革：

⑴ 北京

2002年，北京市政府印发了《北京市新建改建居住区公共服务设施配套建设指标》的通知，对北京旧城以外地区新建改建城市居住区公共服务设施的规划设计和规划管理提出具体的执行指标。其将配套公建按使用性质分为八类、按效益分为公益性和盈利性；其中公益性配套公建以指令性指标控制其建设。《指标》提出居住区级、居住小区级、非规模居住区（居住人口介于居住区、居住小区之间以及未达到居住小区规模的居住区）配套公建千人指标和一般规模（建筑面积、用地面积）具体数值，并着重对教育设施、居住区级公共活动中心（居住区级商业服务、金融邮电和文化体育等配套公建）、社区菜市场、居住区居民汽车场库配套等提出具体设置要求。

⑵ 上海

根据《城市居住区公共服务设施设置规定》，上海市住宅发展局《优化居住区公建配置的研究》课题组选择了一部分有代表性的居住区，以问卷和走访形式调查了居住区公建配置的实际情况及使用情况，并对照上海市居住区公建配置的定额标准《城市居住区公共服务设施设置规定》的要求进行了比较分析。并根据上海市住宅产业的发展趋势，对包括文化体育、医疗卫生设施在内的居住区公建配套标准进行优化，优化内容包括千人指标、一般规模和配置规定等等。

⑶ 重庆

完善居住区公建配套分级体制（由传统的“市级—区级—居住区级—居住小区—居住组团”五级系统向“市级—区级—居住大社区级- 居住区级- 居住小区”五级系统转变；在对各级系统制订标准时，对市、区级设施只给予建议、强化公益性公共服务设施控制（对政府作为投资和经营主体的医疗卫生、文化、体育等公益性设施通过更明确、更严格的规划建设标准来保障落实，并在制订《标准》时对这些设施的用地和建筑规模、项目内容和设置要求给予了明确细致的规定），对公益性公共设施制订作为强制性技术标准（对公益性设施的项目内容、设施规模、服务人口进行严格规定，并相应提高标准），以及保证《标准》实施较强的操作性（制订工作考虑到公益性设施存在的多头管理的局面， 收集了多部门的相关意见， 进行了大量的协调工作，细化了公益性设施的项目内容、技术指标和设置规定，形成了一套政府对公益性设施宏观调控和管理的技术依据）。

3、对**市居住用地公共配套设施的建议 ⑴ 对策建议

第一，针对不同性质的公建项目，在指标体系中做出不同的安排：对于绝大多数居民的基本需求，在指标中应给予明确的设置规定，确保在居住区建设中使这些设施的配建实现均好性，从而满足全体居民的基本生活需要；而对于弹性需求很大的项目，则可以针对不同档次的居住区确定一定幅度的弹性标准。

第二，细分服务对象，居住用地公建配套做到“量体裁衣”，区别化对待；配建的依据包括居住区的人口规模和居住区的类型。

第三，处理好区域统筹和社区内平衡的关系；要以区域统筹为原则，不宜过分强调居住社区内的就地平衡。在配建标准中，将不同功能的设施置于不同层面加以考虑，处理好区域统筹和就地平衡的关系, 以期使社会资源的效用最大化。

⑵ 工作建议

第一，结合《城市居住区规划设计规范》中对**市居住区公共服务设施的建设明确的规定，根据《规范》的要求，综合对**城市的整体定位、规模、规划布局等方面的分析，对居住区周边环境中公共设施的规划配套及建设提出具体要求，制定了相应的地方标准。具体以千人指标来确定配套公共的规模，包括建筑面积和用地面积两方面，作为成为发展商在开发商品住宅中必须建设配套公共的法规依据。

第二，居住区整体定位与公共设施的定位、内容、布局等多方面都互相关联，两者相辅相成，合力创造居住多样化并且共同体现的居住个性化；住区布局与公共设施的布局互相影响，住区的开放与封闭，公共设施的开放与封闭，都影响着其布局。在微观层面，对公共设施的内容与规模的变化需求、开放与内向布局、可识别性与认同感等方面加以深入研究，研究公共服务设施具体规划设置内容。

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