房地产金融练习题和答案(4)

A.实物产权 B.权利保障 C.额外收益 D.经济保障 14．房地产保险中，投保雇主责任保险的是（ A ）。 A.房地产开发商、承包商 B.施工人员 C.房屋购买者 D.房屋出租人

15．房地产保险的被保险人（或受益人）在发生约定的保险事故时，根据合同向保险人提出保险金赔偿要求的法律行为称之为（ D ）。 A.赔偿 B.索取 C.理赔 D.索赔

16． ( B )是与房地产保险合同有经济利益关系，而不一定直接参与房地产保险合同的订立的人。 A．当事人 B．关系人 C．辅助人 D．经纪人

17．判断保险事故与保险标的损失之间的因果关系，从而确定保险赔偿责任的基本原则是保险中的（ D ）。 A.最大诚信原则 B.保险利益原则C.补偿原则 D.近因原则

18．在房地产保险中，保险标的损失属于保险责任内的损失，且依法应由第三者承担赔偿责 任，则（ D ）。 A.保险人无需赔偿，但保险人可进行代位追偿 B.保险人不必赔偿

C.保险人进行赔偿后，可进行物上代位 D.保险人进行赔偿后，可进行代位追偿

19．( A )是以自己的信用为保险标的，要求保险人担保自己的作为或不作为的一种保险，承保的是自己不能履行合约时给债权人造成的损失。

A.保证保险 B.房地产信用保险 C.职业责任保险 D.预付款保险

二、多项选择题

1． 房地产保险合同终止是指保险合同成立后因法定或约定的事由出现而使房地产保险合同当事人的权利和义务消灭的法律事实，包括出现下列( ABCD )情况，房地产保险合同终止。

A．自然终止 B．履约终止 C．合同无效 D．合同解除 E．变更终止

2． 保险责任是房地产保险人根据保险合同的规定承担房地产被保险人经济损失补偿或人身保险金给付的责任，房地产保险责任包括( ABCD )。

A．责任赔偿 B．费用负担 C．保险金给付 D．损害赔偿 E．人道主义赔偿

3． 房地产保险的保险费是投保人按一定的保险条件，取得保险人的保障，向保险人交付的价金，而制定房地产保险费率应遵循的原则有( ABDE )。

A．保证偿付能力的原则 B．促进防灾防损的原则 C．诚实信用的原则 D．费率相对稳定的原则 E．公平合理的原则

4． 投保人在办理房屋投保手续时，应一次性交清保险费，保险费是保险合同生效的重要因素，保险费数额取决于( ABC )。 A．保险费率 B．保险期限 C．保险金额 D．保险种类 E．保险标的物类型

5． 已经投保的房屋，遭到下列( BD )情况时，保险公司应予以赔偿。 A．地震 B．火灾烧毁 C．战争破坏 D．泥石流冲毁 E．核反应污染

6． 从严格意义上来说，房地产保险可按保险对象划分为( BCD )。 A．房地产价值保险 B．房地产人身保险 C．房地产责任保险 D．房地产财产保险 E．以上均是

7． 下列( ABCE )等事故发生时，所造成的损失由保险公司负责赔偿的险种为房地产财产损失保险。 A．暴雨 B．暴风 C．火灾 D．遭窃 E．爆炸

8． 根据风险成因来划分，房地产住房抵押贷款风险可分为( BCDE )。 A．利率风险 B．信用风险 C．贷款条件风险 D．抵押物处分风险 E．抵押物价格风险 9． 房地产保险的作用是( BCE )。 A．促进住房消费的增长

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B．意外不幸，实现经济补偿

C．增强投保人的信用，促进资金融通 D．抑制通货膨胀

E．为抵押二级市场的发展提供了坚实的基础 10．保险单的主要内容为( BCE )。 A．投保方式 B．保险标的 C．保险期间 D．投保途径 E．保险价值

11．如果允许( ACD )参与到房地产金融市场体系中，将有利于整个房地产风险的分散。 A．保险公司 B．律师事务所 C．投资基金 D．住房公积金 E．会计师事务所

12．最大诚信原则的内容包括（ BDE ）。 A.诚实 B.告知C.信用 D.保证 E.弃权与禁止反言 13．个人购买住房可选择的房地产保险种类有（ ABE ）。

A.家庭财产保险 B.房屋抵押贷款保险 C.公众责任保险 D.预付款信用保险 E.房地产买方保证保险

三、名词解释

保险、房地产保险、保险合同、房地产保险产品

四、简答题

简述保险的含义、特征、性质、职能和作用。 简述保险的四种基本原则。

简述保险合同的含义、特征和要素。 简述房地产业务保险的内容。 房地产保险是如何运作的？

第二部分.答案

第一章 名词解释

房地产:房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 金融:是指以银行为中心的各种形式的信用活动以及在信用基础上组织起来的货币流通。

资金清算: 是金融机构之间办理资金调拨、划拨支付结算款项，并对由此引起的资金存欠进行的清偿。

房地产业：是由房地产的开发、经营、销售、服务等多种行业构成的庞大的产业群，是国民经济的重要组成。 房地产金融 :

1、广义上是利用各种可能的方法、工具为房地产业各相关部门筹集、融通、清算资金，提供相应服务的所有金融活动。2、狭义的是金融服务于房地产业的行为。

3、本课程的概念不包含资金清算部分的广义房地产金融，特别是指与房地产经营有关的金融行为。

开发性房地产金融服务：为房地产的开发经营提供融资、筹资、结算等服务的金融活动，对象为经营者、建设者 消费性房地产金融服务：为房地产的消费者提供各种金融服务的金融活动

市场化房地产金融服务：是指围绕着房地产市场，为广大的金融市场参与者提供全方位金融服务的金融活动。

房地产市场的区域性：房地产具有地区性和不可移动性，仅能供应一定区域范围的市场，满足一定区域范围客户的需求。

住宅合作社：是一种互相帮助、共同建房的非营利性团体，属集体合作性质。它是以建房资金融通及储蓄、建设和管理一体化解决住房问题的合作社。

房地产业：是由房地产的开发、经营、销售、服务等多种行业构成的庞大的产业群，是国民经济的重要组成。 公积金：

公积金制度：是包含医疗、退休和住房等各种社会保障功能的制度安排，也是强制性的社会制度 简答题1、简述房地产业的特点及其重要性。

1）房地产业投资大、借款多、周期长2）房地产受区域因素影响较大 3）房地产具有投资和消费的双重性4）房地产受国家政策与城市规划影响 2、简述房地产金融的作用。

1）房地产金融是房地产业发展的保障，房地产的开发、销售等都是在金融部门的支持下进行的。 2）房地产金融政策是房地产宏观调控的重要手段，房地产金融被称为房地产市场的“调节器”。

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3）房地产金融是引导房地产消费、促进住房制度改革的有效途径。 4）房地产金融政策调整储蓄、投资和股市间的关系。 3、简述房地产业同金融业的关系。

按照现代经济理论，金融业是符号经济的代表，房地产业属于实体经济，但二者的关系非常密切，相互作用、相互联系、相互依赖：

1）房地产业越发达，与银行业的关系就越密切，依赖性越强 2）房地产业与银行业相互促进

3）房地产业的不良发展会影响金融业的正常运行，实践证明，在房地产业的景气周期中，受影响最突出最深刻的就是银行金融服务业。

4、简述国外房地产金融发展的三种主要形式。

1）建筑业协会Building Society是房地产金融业最初的专门形态，实质是“互助”和“集资建房”，最初是地方性组织，后来逐渐发展成为全国性组织，变成具有银行储蓄、贷款功能的金融机构。

2）土地开发银行是有重要的政府参与或规制的房地产金融服务，其发展经历了三个阶段：a.早期阶段（1769-1849）土地开发银行的核心是土地，最重要的主体是地主，政府强制地主加入，同时出资并参与管理、监督，地主以其土地作抵押取得贷款进行土地开发经营，服务于一定地区的民众

b.中期阶段（1850-1873）取消了原来只有地主才能参加的限制，并发展了抵押土地证券化，还是主要为本地居民服务。

c.后期阶段（1874—）中央银行成立，地区性的土地开发银行也因中央银行中的土地开发银行功能的体现而得以形成链条式的结构，开发规模和周期都有了长足的发展。

3）公积金制度始于1955年，是包含医疗、退休和住房等各种社会保障功能的制度安排，也是强制性的社会制度。 5、简述我国房地产金融发展历程。

建国以来，我国房地产和房地产金融的发展经历了三个特征非常鲜明的阶段：

1）住房建设资金管理阶段（1949-1978年）计划经济时期：福利住房制度是国家将应发放给职工的住房费用，集中统一使用，建造房屋，然后分配的过程。

50年代后期提出自建公助，六七十年代国家对住房投资的重视程度继续降低，越来越重生产，轻生活

2）房改金融阶段（1978-1990年）1978年后我国开始住房制度改革，经历了前期探索、租金改革、筹资模式改革和房地产金融市场化改革等不同改革阶段前期探索阶段企业单位和国家、地方政府都不堪重负，改革成效非常不满意。租金改革阶段，最终促成了住房制度的全面改革，使房地产金融进入到住房建设、分配、消费的各个环节。这个时期房地产金融主要以房改金融为特点

3）市场化房地产金融阶段（90年代以后）房地产的大规模发展有力地促进了房地产金融的发展成长，使我国的房地产金融进入了市场化阶段。

6、分析我国房地产金融发展中存在的问题，并提出解决思路。

⑴房地产金融市场的资金来源单一，必然造成风险单一，非常容易形成非周期性系统性风险。 ⑵房地产贷款品种可选择性差 ⑶房地产金融市场的法律体系不完善

⑷房地产金融市场发育滞后 ⑸银行的经营机制有待转变 ⑹房地产金融风险意识有待提高 解决思路1）房地产开发的预先介入机制。2）全程管理机制。3）科学决策机制。 4）呆坏账预警处理机制。5）建立科学决策的方法和指标。 7、简述成熟的房地产金融市场的标志。

完善的法律体系 完善的市场结构 丰富的市场产品 大规模的交易 高效的市场效率 严格的风险管理 第二章名词解释 房地产周期：

汇率：就是一国货币对别国货币的汇兑比率。

利息：对借款人来说就是资金占用的成本，而对放款人来讲就是借出资金获得的补偿即收益。 利率：是资金占用的单位成本即价格。 名义利率（票面利率）：借贷双方在订立合同时共同约定的利率。从借出资金一方而言，利率反映了资金的时间价值，实际上利率就是到期收益率。

利率集：就是名义利率的组成，即在名义利率中到底包含了哪些利率。从放款人的角度来说，也就是资金收益到底由哪些部分组成；而从借款人的角度，则是其借款成本到底包含哪些。

实际利率：是名义利率经实际或预测的货币购买力变化校正后的利率，是借款人所付利息率减去通货膨胀后的利息水平，即贷款人所取得的利息（或利润）减去通货膨胀后的利息率水平。 期限结构溢价：因期限差异造成的利率差异

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未来值：就是存款经过一段时间后的价值，包括本金和利息。 净现值：各期未来收益贴现值总和与初始投资的差。

资产收益率：是指该项资产所有净营业收益总额与该项资产价值总额的比值，说明整个资产的收益水平。

计算公式：资产收益率=净营业收益/资产价值=（营业收益-经营费用）/资产购买价格

权益收益率：是股东所占权益对应的收益水平，在房地产中是专指按揭贷款借款人所拥有的权益（自有资金）的收益水平，其数值为税前收益与自有资金的比值，即：

权益收益率=税前收益/自有资金=（净营业收入-年还款额）/自有资金

有效（内部）收益率：是指能使房屋的未来收益与其终值（即房屋的处置价）之和的贴现值等于现值的贴现率。 信贷：是借款人由于自己的良好市场信誉，在没有任何其他承诺仅以借款合同的约定就获得银行一定数量的贷款的融资活动。是借款人与银行之间发生的“纯信用”关系。

担保贷款：是银行为了保证自己的资金的安全，在贷款时除借款人的还款承诺之外附带更加严格的条件的借贷活动。是借款人与银行之间发生的“泛信用”关系。

保证贷款：保证贷款（狭义的担保贷款）——在借款人出现违约时，由第三人（担保方）提供保证和代偿的贷款方式； 质押贷款：是指借款人或第三方将等价的各种权益凭证交给贷款银行作为贷款还款的保证而产生的借贷关系

抵押贷款：抵押贷款是指房屋所有人或购买人将房屋或预售房屋作为自己偿还贷款或履行合同的担保而进行的借贷关系，是担保贷款的特殊方式之一。一般地，以完全权益的房屋作抵押的称为“抵押贷款”，以非完全权益的房屋作抵押的称为“按揭贷款”（mortgage）。 简答题

1. 简述影响房地产金融市场的社会经济因素。

通货膨胀的变化、银行利率的变化、所得税法的变化、货币汇率的变化、日用品价格的变化 房地产证券和其他投资工具回报率的变化、金融政策、社会福利制度

2. 说明利率、贴现率、现值、未来值的概念及其计算方法（计算方法见PPT）。 利率：是资金占用的单位成本即价格。

贴现率：由于资金具有时间价值，一笔资金若干时间之后的价值（购买力）与现在的价值（购买力）是不同的，二者的比值就是贴现率。

现值：资金的未来收益通过贴现的办法换算成现在的价值量就是其现值，即时间为零时的价值量。 未来值：就是存款经过一段时间后的价值，包括本金和利息。

3. 如何准确界定资产收益率、权益收益率和有效收益率的概念？ 资产收益率的变化主要取决于资产（房地产）的收益水平变化；

权益收益率的变化既取决于资产（房地产）的收益水平，也取决于资产（房地产）中按揭购房者的权益比例——首次付款比重与已偿还贷款比重之和。

有效收益率是购房者实际能取得的收益率，所有又称为内部收益率。 4. 如何准确界定信贷、担保贷款和抵押贷款的概念？

信贷就是借款人由于自己的良好市场信誉，在没有任何其他承诺仅以借款合同的约定就获得银行一定数量的贷款的融资活动。是借款人与银行之间发生的“纯信用”关系。

担保贷款是银行为了保证自己的资金的安全，在贷款时除借款人的还款承诺之外附带更加严格的条件的借贷活动。是借款人与银行之间发生的“泛信用”关系。

抵押贷款是房地产金融业务中最主要的内容，牵涉面广，需注意的细节多，贷款周期较长，管理比较复杂。 5. 简述信贷与抵押贷款的关系？

信贷与抵押贷款都是借贷关系，但二者有着重要的区别：

⑴信贷以借款人的信誉和经济实力为还款保证，抵押贷款以借款人的物业价值为还款保证； ⑵抵押贷款的安全性要高于信贷，即信贷不容易，而抵押贷款较容易；

⑶房屋的不可移动性、价值稳定性使其抵押比例可以较高，从而使房屋的按揭业务成为普遍的住房消费的实现手段。 6. 设定抵押的条件是如何规定的？ 可设定为抵押物的房地产包括： ⑴依法通过出让、转让方式获得的国有土地使用权；

⑵企业、公司、经济组织或个人所有的厂房、仓库、办公楼、商店、宾馆、自用住宅等建筑物； ⑶依法获得的房屋期权；⑷依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物； ⑸依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等地的土地使用权。 7. 不可设定抵押的房地产有哪些？

⑴权属有争议或不清的房地产；⑵已依法公告在国家建设征用拆迁范围内的房地产；

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⑶用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；⑷列为文物保护的古建筑，有重要纪念意义的建筑物； ⑸被依法查封、扣押或采取其他诉讼保全措施的房地产；⑹未依法登记领取权属证书的房地产； ⑺未经中国注册会计师确认已缴足出资额的外商投资企业的房地产； ⑻行政机构所有的房地产，政府所有、代管的房地产；

⑼耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律允许抵押的除外；⑽划拨土地使用权。 8. 设定抵押时的注意事项有哪些？

我国房地产的产权结构复杂，在产权多元化或产权不全的房屋设定抵押时应注意以下问题： ⑴共有房屋的抵押 共有房屋可以抵押，但需经其他共有人书面同意。

⑵出租房屋的抵押 已出租房屋可以抵押，但需尽告知义务，租赁合同继续生效；目前公房不可抵押。 ⑶房改房的抵押 “房改房”可以抵押，但抵押估价受到较大限制；不同类型的房改房，其评估价差异较大。

⑷新增添附物问题 房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。在需要拍卖时添附物可以与抵押物共同拍卖，但添附物拍卖所得抵押权人无权优先受偿。 9. 什么是抵押权的物上请求权，有哪些类型？

贷款人对自己的抵押权有物上请求权，即当抵押物受到非法侵害时，抵押权人可以以权利人的名义独立请求法律保护。 物上请求权包括：⑴停止侵害请求权 ⑵请求恢复原状或提供额外担保 ⑶消除危险请求权 ⑷排除妨碍请求权 ⑸损害赔偿请求权 10. 拍卖房屋有哪些注意事项？ ⑴拍卖应办理的手续

A. 拍卖是由委托方委托拍卖人进行物业处置的方式，由在拍卖中出价最高者付出相应的购买款后得到标的物的过程。 B. 实践中，抵押人、抵押权人、法院都可成为拍卖的委托方，抵押人或抵押权人作为委托人时应协商一致同意委托受托人拍卖该抵押物。

C. 拍卖一定要按法定程序公开进行，违反法律规定的拍卖是违法行为，其结果不仅不被承认，可能还会导致严重的法律责任

⑵房屋拍卖后的清偿顺序

A 支付处分抵押房屋的费用，B 扣除抵押房屋应承担的税款，

C 偿还抵押权人的债权本息及抵押人应付的违约金，D 剩余金额返还抵押人， E 若拍卖所得不足于支付前三项费用的，抵押权人可以向抵押人追偿。 ⑶重复抵押时价款的分配

同一抵押物依法可以重复抵押，在实现抵押权时，按照登记的顺序来实现。因此，房地产抵押必须进行抵押登记，否则抵押权人的权利就有可能不受保护。 ⑷房屋拍卖时的优先购买权

法律规定，在房屋被拍卖时，抵押权人应书面通知下列人员以保证他们的优先购买权： A已出租的抵押房屋的承租人；B共有房屋的其他共有人； C与抵押房屋不宜分割或者有共同配套设施的房屋的所有人；

D按优惠价购买的公有住房的原产权单位或微利房的原出售单位。 11. 质押有哪些特征？它与抵押有何异同？

特征：⑴质权人对质押财产享有占有权 ⑵质权人对质押物所生孳息享有收益权 ⑶质权人有决定拍卖或变卖质押财产的权利 ⑷质权人享有妥善保管质押财产的义务 与抵押的异同：

⑴质押与抵押的共同点

A都属于物权的担保方式； B都以取得所押财产的价值为目的； C质权或抵押权都因债权而存在，与债权不可分离；D都以所押财产的价值优先受偿。 ⑴质押与抵押的区别

A质权人对质押财产享有占有权，质押在质物转移给债权人时生效；抵押不需转移抵押物，抵押需要登记，抵押自登记之日起生效。

B质押中质物的孳息由质权人占有，抵押中抵押物所生孳息由抵押人收取。

C质押中，在债务人期满未履行其还本付息义务的，质权人可以独立做出决定依法处置质物而优先受偿；抵押中，抵押权人享有请求权，无权直接处置抵押物。

D质押中质权人对质物有保管的义务，并对此承担相关的法律责任。 12. 质押的参与人有哪些，其有何权利与义务？

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