房地产金融练习题和答案(2)

13．贷款期限不同，利率不同，这种因期限差异造成的利率差异可以称为期限结构溢价。 14．利率集有四个组成部分：无风险短期实际利率、通胀溢价、期限溢价以及差价。 15．差价是弥补各种风险、转手费用等的费用。

16．将未来的收益价值转变为现在的价值，这种计算称为未来收益的贴现，其计算参数是贴现率。 17．资产收益率是指该项资产所有净营业收益总额与该项资产价值总额的比值，说明整个资产的收益水平。

18．权益收益率是股东所占权益对应的收益水平，在房地产中是专指按揭贷款借款人（抵押人）所拥有的自有资金（权益）的收益率，其数值为税前收益同自有自金的比值。

19．有效收益率是指能使房屋的未来收益与其终值之和的贴现值等于现值的贴现率。 20．“信贷”即信用贷款，是指以借款人的信誉发放的贷款，借款人不需要提供担保。 21．借款人将预购房屋或其他房屋作为抵押物向银行借款的方式称为抵押贷款。 22．共有房屋可以抵押，但需经其他共有人书面同意。

23．按份共有的房地产设定抵押时，抵押价值以抵押人本人所有的份额为限；共同共有的房地产设定抵押时，全部房地产均为抵押财产，抵押物变卖时，其他共有人负连带责任，在以变卖款偿还债务后，其他共有人有权向抵押人追偿。

24． 已出租房屋可以抵押，但需尽告知义务，租赁合同继续生效。

25．房屋的抵押期限应与借款期限一致。抵押物的权益期限不能低于抵押期限。

26．贷款人对自己的抵押权有物上请求权，即当抵押物受到非法侵害时，抵押权人可以以权利人的名义独立请求法律保护。 27．保证是债务当事人以外的第三人对债务人履行债务负保证责任，如果债务人在债务期限不履行偿还债务的义务，则由保证人代为履行或承担责任的一种担保制度。

28．同抵押、质押相比，保证是以保证人的全部资产提供的担保，而前二者则为物的担保。

四、名词解释

房地产周期、汇率、利息、利率、名义利率（票面利率）、贴现率、利率集、实际利率、期限结构溢价、未来值、净现值、资产收益率、权益收益率、有效（内部）收益率、信贷、担保贷款、保证贷款、质押贷款、抵押贷款

五、简答题

1. 简述影响房地产金融市场的社会经济因素。

2. 说明利率、贴现率、现值、未来值的概念及其计算方法。 5. 简述信贷与抵押贷款的关系？ 6. 设定抵押的条件是如何规定的？ 7. 不可设定抵押的房地产有哪些？ 8. 设定抵押时的注意事项有哪些？

9. 什么是抵押权的物上请求权，有哪些类型？ 10. 拍卖房屋有哪些注意事项？

11. 质押有哪些特征？它与抵押有何异同？ 12. 质押的参与人有哪些，其有何权利与义务？ 13. 权利质押合同包括哪些主要内容？ 14. 权利质押有哪些效力？

15. 保证贷款的参与人有哪些，其间关系如何？ 16. 保证有何特征，有哪些性质？

17. 保证人有哪些条件？承担保证责任的财产范围有哪些？

六、论述题

分析说明20世纪90年代以来我国GDP增长、物价变化、利率升降和房价变化的规律。

第三章 抵押贷款的运作

一、单项选择题

1． 房地产抵押贷款中最常用的抵押贷款付款方式是( D )。 A．固定利率抵押贷款 B．可变利率抵押贷款 C．等本还款抵押贷款 D．等额还款抵押贷款

2． 我国专业银行房地产信贷部信贷资金的主要来源是( C )。 A．借人资金 B．银行存款 C．自有资金 D．同业往来资金

3． 某人申请住房贷款12万元，贷款期10年，贷款月利率0．5％，采用每月等额偿还本息法归还，每月应归还贷款本息为( C )元。

6

A．1268 B．1293 C．1332 D．1423

4． 抵押贷款发放额度与抵押价值相比通常为( C )。 A．50％ B．60％ C．70％ D．80％

5． ( B )是指为房地产抵押贷款双方提供专业服务的机构。 A．贷款机构 B．中介服务机构 C．担保和保险机构 D．政府有关机构

6． 以房地产作为抵押物进行贷款时，必须签订抵押合同，抵押合同应采用( B )。 A．书面或口头形式 B．书面形式

C．双方确定的任何形式 D．由房地产管理部门指定的形式

二、多项选择题

1． 下列( ABDE )属于房地产抵押贷款市场的参与者。 A．保险公司 B．商业银行 C．信托公司 D．律师事务所 E．政府有关机构

2． 抵押人进行二次抵押的原因为（ACDE）：

A取得低利率贷款 B增强盈利能力 C改善贷款状况 D减少贷款成本 E减少月还款额

3． 在抵押贷款中，抵押房屋仍由借款人占有、使用和管理，但借款人应遵守以下约定（ACDE）：

A保证所占管房屋的安全性、完整性 B保证所占管房屋由自己使用 C随时接受抵押权人检查 D不得有损害所占管房屋的功能或降低其价值的行为 E借款人向贷款人认可的保险机构投保，贷款人为保险事故赔偿的第一受益人

4． 在以下（ABCE ）情况发生时，贷款人为了自身资金的安全，有权要求对抵押房屋进行处理。 A贷款合同到期（含展期），借款人未依约偿还贷款本息 B借款人在贷款合同终止前已宣告解散或破产 C借款人未按土地出让合同规定完成有关建设项目 D借款人自行决定将抵押房屋出租

E借款人在生产经营、财务或其他事项方面发生重大事件，可能影响贷款人（抵押权人）利益

三、填空题

1． 月还款额通俗地称为月供，是指每月应还银行的本息和。

2． 本金是借款人（抵押人）所欠银行债务的总额，它是抵押人从放款机构借贷的总额，是其总投资的一部分。 3． 每一期段摊还的本金数额占本金的百分数被称为分摊系数。 4． 每一阶段的分摊系数取决于本金、利率、期限和摊还方式。 5． 还贷常数是年还款额与总借款额的比值。

6． 抵押人将已抵押房屋（抵押期尚未完结）再次向银行申请抵押贷款的行为称为再抵押。一般地，向原抵押贷款银行申请再次抵押称为再抵押，向其他银行申请再次抵押称为二次抵押。

7． 为了减少各种罚费，抵押一般首先向原银行申请再抵押。

8． 期前还款（也称提前还款）就是借款人基于自己的利益在贷款未到期前不履行合同，提前还贷的行为，属于违约。

四、名词解释

杠杆原理、月还款额、本息均还法、先息后本法、本金、分摊系数、有效利率、贷款比率、还贷常数、再抵押、等额还款、期前还款

五、简答题

1. 简述杠杆作用的形式。

2. 简述本息均还法和先息后本法的差别。 3. 简述抵押贷款中参与人间的关系。 4. 请用图示简要说明抵押贷款的运作过程。 5. 简述抵押房屋的使用管理。 6. 简述违约后抵押房屋如何处理？ 7. 利率调整后月还款数额的计算方法。 8. 简述四种类型的抵押贷款。

六、计算题

1、某借款人申请了40万元个人住房贷款，贷款年利率6％，贷款期限为20年，若在整个贷款期内，利率不变，月等额本息还款方式下该借款人第一月末应偿还本金额、利息金额和贷款余额分别是多少？等额本金还款方式下，第一个月末和最后一期期末还款额分别是多少？

7

解：⑴ 月等额本息还款方式

4

贷款月利率 i=6％/12=5? M1=40×10元 20×12=240月

M?i??1?i? 则月还款额

根据公式 月还款额＝

?1?i?n?1n40?104?5‰??1?5‰?R1??1?5‰?240?1240＝2865.72元

4

第1月偿还利息金额 I1=i*M=5?×40×10=2000元 第1月偿还本金额 Q1=R1－I1=2865.72－2000=865.72元 第1月末贷款余额

4

M2=M1－Q1=40×10－865.72=399134.28元 ⑵ 等额本金还款方式

M40?104每期所还本金额Qn???1666.67 元

n240根据公式 In?i??M??n?1??Qn?

第1个月应付利息 I1=i*M=5?×40×10=2000 元

则第1月末还款额 R1= Q1+ I1=1666.67+2000=3666.67 元 最后一期应付利息

4

I240=5?×[40×10－（240-1）×1666.67]=8.33 元 最后一期期末还款额

R240=Q240+I240=1666.67+8.33=1675 元

2、某借款人向某商业银行申请个人住房贷款200000元，期限24个月，贷款月利率为4.875?，借款人选择按月等额本息方式还款，合同约定每月还款额为8447.33元。计算前两个月月末偿还本金额、利息金额和贷款的余额。 解：根据In=iMn,第1个月末应偿还利息金额为： I1=200000×4.875?=975（元） 因为每月还款额为8447.33元

根据Qn=Rn－In，第1个月末偿还贷款本金为： Q1=8447.33－975=7472.33（元）

根据Mn+1=Mn－Qn，第1个月期末贷款本金余额为： M2=200000－7472.33=192527.67（元） 同理，第2个月末应偿还利息金额为： I2=192527.67×4.875?=938.57（元） 第2个月末偿还贷款本金为：

Q2=8447.33－938.57=7508.76（元） 第2个月期末贷款本金余额为：

M3=192527.67－7508.76=185018.91（元）

3、某家庭为购买一套住宅，银行为其提供了15年的住房抵押贷款，贷款额度为196000，该贷款的年利率为6%，月还款常数为0.65%，问：（1）该家庭按等额偿还贷款本息月还款额应为多少？（2）抵押贷款到期后，该家庭应向银行偿还的剩余本金金额是多少？

解：M=196000 k=0.65% n=15*12=180月 I=6%/12=0.5% （1）按月等额还款月还款额应为：

-n

A=M*i/[1-(1+i)]

-180

=196000*0.5%/[1-(1+0.5%)]

nn

=1653.96元 或用A=Mi(1+i)/[(1+i)-1]结果相同 （2）实际每月的还款额为：M*k=196000*0.65%=1274元 借款人每月欠还的本金为：

8

4

1653.96-1274=379.96元

抵押贷款到期后，该家庭应偿还的剩余本金为：

n

F=A*[(1+i)-1]/i

180

=379.96*[(1+0.5%)-1]/0.5% =110499.30元

*注：等额分付终值公式推导：

n-1n-1

F=A+A*(1+i)+?+A*(1+i)=A*（1+（1+i）+?+(1+i)）式1

n

F*(1+i)=A*（（1+i）+?+(1+i)） 式2

n

式2-式1：F*i=A*（(1+i)-1）

n

推出 F=A*（(1+i)-1）/i

【式1两边同乘（1+i）可得式2】

4、某借款人向某商业银行申请个人住房贷款10万元，期限24个月，贷款年利率为6%，按月等额本息方式还款方式下借款人第一个月末应偿还本金额、利息金额和贷款余额分别是多少？等额本金方式下，第一个月和最后一期期末还款额分别是多少？

解：设月实际利率为i

12

1+5%=（1+i), i=4.074? （即计算等效利率）

nn

（1）、每月还款额R=i*M*(1+i)/[(1+i)-1]=4382.16元 第1个月末应还利息额为 I1=100000×4.074?=407.4元

第1个月末偿还贷款本金Q1=4382.16-407.4=3974.76元 第1个月末贷款本金余额为 M2=100000-3974.76=96025.24元 （2）、每月还款额R=M/N =1000000÷24=4166.67元 第1个月期末应还利息为

I1=[100000-（1-1）×4166.67]×4.074?=407.4元 第1个月期末还款额：

R1= 4166.67+407.4=4574.07元 最后一期应还利息：

I24=[100000-（24-1）×4166.67]×4.074?=16.97元 R24=4166.67+16.97=4183.64元 七、论述题

1.试分析利率变化对不同抵押贷款类型抵押权人利益的影响。

第四章 个人住房贷款

一、单项选择题

1． 个人住房贷款期限在一年以上，贷款期间遇法定利率调整，贷款利率( C )。

A．自法定利率调整的次月起调整 B．自法定利率调整的当月起调整 C．从次年起按新的利率调整 D．未归还部分按利率调整 2． 尽管债务人目前有能力偿还贷款本息，但存在一些可能对偿还产生不利影响的因素，这种贷款的风险程度是（ C ） A次级 B可疑 C关注 D损失

3． 债务人无法足额偿还债务，即使执行担保，也肯定造成较大损失，这种贷款的风险程度是（ B ） A次级 B可疑 C关注 D损失

4． 债务人的还款能力明显出现问题，完全依靠其正常营业收入无法足额偿还债务，即使执行担保，也可能会造成损失，这种贷款的风险程度是（ A ）

A次级 B可疑 C关注 D损失

二、多项选择题

1． 与银行其他信贷品种不同，个人住房贷款具有（ABCE）特点： A是银行主要消费信贷品种 B必须设立担保 C基础是抵押权 D不可以实行证券化

9

E业务具政策性且成本较高、效益较好

2． 目前，个人住房贷款归纳起来主要有以下类型（ABC）： A政策性个人住房抵押贷款 B自营性个人住房抵押贷款 C个人住房组合贷款 D住房装修贷款 E个人住房改造贷款 3． 当前，我国个人住房贷款业务发展环境（ACDE）

A住宅业是我国新的经济增长点 B城市化加速推升房价C住房制度改革有利于住房信贷发展 D住房需求增长需要信贷支持 E金融开放需要业务创新

三、填空题

1． 目前我国个人住房贷款期限最长不超过30年。 2． 贷款成数是指贷款额与所购住房购置价格之比。

3． 月房产支出与收入比=（本次贷款每月还款额+月物业管理费）/月均收入

4． 抵押率是指贷款额与作为抵押物的住房价值之比；质押率即贷款额与质物价值之比。

5． 家庭年收入指家庭全体成员的工资、奖金及其他合法收入。其高低能说明家庭负债状况，也能间接地说明还债能力。

四、名词解释

个人住房贷款、借款人资信评估、房价收入比、贷款成数、抵押率、质押率、抵押物变现能力

五、简答题

1.简述个人住房贷款的概念、特点及种类。 2.简述个人住房贷款的发放程序。

六、论述题

1.试述个人住房贷款的申请、审查和审批程序。 2.试述银行个人住房贷款的贷后检查内容与方式程序

第五章 房地产开发贷款

一、单项选择题

1． 借款人要求对贷款展期的，提出书面申请的时间应当在全部贷款到期前（ A ） A 1个月 B 2个月 C 3个月 D6个月 2． 流动比率一般以（B）为最佳。 A1:1 B2:1 C1:2 D3:1

3． 速动比率一般以（ C ）为好。 A1:2 B2:1 C1:1 D3:1

4． 存货周转率反映存货（ ），用来说明存货的（ ）。 A周转次数、收益性 B运转次数、流动性 C周转速率、安全性 D周转次数、流动性

二、多项选择题

1． 以下属于房地产开发贷款的操作流程的是（ABDE）。 A递交申请、受理审查 B项目评估、评级授信 C抵押登记、债务清偿 D核查审批、借款发放 E贷后管理、收贷撤保

2． 借款人申请房地产开发贷款的资格审查要求证照齐全、资信条件好，其中的证照主要有（ABCE ）。 A建设用地规划许可证 B建设工程规划许可证 C国有土地使用权证 D房屋租赁许可证 E建设工程开工证 3． 房产开发贷款其特点是（ABCD）。

A单项贷款规模大 B受市场因素影响大 C贷款对象较少 D风险性较高 E贷款收益率最高

4． 房产开发贷款具体的调查包括（ABCE）。

A对借款人资格的核查 B调查核实项目情况 C核实确定担保方式 D 调查抵押物状况 E借款人资金实际到位情况 5． 房产开发贷款审查的主要内容包括（ABCE）。 A调查部门提供的数据、资料是否完整 B贷款投向是否符合规定 C项目的评估情况

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