XX旧城改造项目可行性研究报告（内容详细数据全面可直接作模版）(8)

xxxx旧城改造项目可行性研究报告

重庆住宅投资增速1200?`@ %0%度度度度度度度度度度2季1季2季3季4季1季2季3季4季1季08第08第08第08第09第09第09第09第10第10第-60%全国同比重庆同比全国环比重庆环比10第-40%3季度-20%

2008—2010xxxx住宅投资增速

数据来源：国家统计局 研究中心整理

从住宅投资的增速变化看，短期变化较大，变化区间较宽，但与全国水平比较看，变化范围略小，环比震荡更加平稳，整体增长较全国水平更好。从长期增速看，xxxx住宅投资在一年内保持了良好的增长，同比增长水平在去年2季度达到了最小值，可见进入2009年在金融危机的影响下，房地产受到了较大的影响，同比增长迅速放缓，随后在中国政府大力的刺激性经济政策推动下，市场流动性充裕，融资环境发生了巨大的转变，企业获得了更加良好的资金支撑，从而使得住宅投资迅速走高，在09年4季度住宅同比增长超过了40%，进入2010年3季度同比增速出现了波动上扬的态势，较上季度增速下降了约29个百分点，保持了较稳定运行。 4.3.4.2xxxx商品房市场供需关系分析

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重庆房地产市场供需关系3.53.02.52.01.51.00.50.0度度度度度度度度度度2季10第1季2季3季4季1季2季3季4季1季3季度08第08第08第08第09第09第09第09第10第全国商品房销供比重庆房地产销供比全国住宅销供比重庆住宅销供比10第2008——2010年xxxx房地产市场供需关系

数据来源：国家统计局 研究中心整理

从xxxx房地产市场供销关系看，xxxx商品房销供比基本处于0.8-3.5之间，平均销供比处于1.5以上，而全国商品房销供比比xxxx要小，xxxx商品房销供比始终处于全国水平之上，这说明xxxx房地产市场销售增长快于供应量的增长较多，销供比略高，尤其是在去年xxxx房地产疯狂上涨阶段使得销供比大幅脱离理性区间，从xxxx商品房和住宅的销供比看，住宅大多数区间均处于商品房之上，这说明xxxx住宅是带动xxxx销供比走高的主要的力量，同时在销供比上升的阶段中，住宅销供比较商品房销供比增加的幅度也逐步走高。因此住宅是使得xxxx销供关系是否合理的主要制约因素，3季度住宅供销比达到了2.57，商品房供销比也达到2.41，这说明住宅供销比走势加快，供需关系失衡，同时高出全国供销比约32%，可见xxxx销售相对更加旺盛，市场平衡性更差。

从xxxx房地产市场供需变化趋势比较看，竣工面积和销售面积周期性基本相当，季节性影响也基本一致，但供应量的短期趋势看，变化幅度较大，稳定性较差，在去年房地产走势相对低迷的时期，供应量短期出现了环比的持续走低，这说明在房地产景气程度较低的时期，开发商推盘意愿下降，延缓工期的主观性和客观性都较高，从而促使市场呈现出供应短缺的迹象，从而达到拉升房地产价格促使房地产步入增长的轨道。3季度短期趋势看，销售面积增速滞后于竣工面积，但从长期趋势来看，在调控政策影响下，销售面积虽未受到实质性的影响，但仍有所回落，在1年后首次出现了销售面积的增速低于竣工面积，我们认为随着后期仍将可能更加严厉的常态化调控政策xxxx房地产市场还将面临较大的不确定性。

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重庆房地产供需变化趋势500@000 00%0%度度度度度度度度度度2季10第1季2季3季4季1季2季3季4季1季3季-100第08第08第08第09第09第09第09第10第重庆商品房竣工面积同比重庆商品房销售面积同比重庆商品房竣工面积环比重庆商品房销售面积环比10第度2008—2010xxxx房地产供需变化趋势

数据来源：国家统计局 研究中心整理

4.4xxxx主城区房地产市场分析 4.4.1主城区房地产市场供应分析

商品房新增供应量70060050040030020010001200?`@ %0%-20%-40%-60年1季度08年2季度08年3季度08年4季09度年1季度09年2季度09年3季度09年4季10度年1季度10年2季度10年3季度10年4季度新增供应环比

2008—2010年主城区各季度商品房新增供应量

数据来源：国家统计局 研究中心整理

从商品房新增供应量看，2010年连续2个季度表现出供应持续增长的趋势，这符合我们前期的预测，4季度供应量达到了630.81万平方米，仅次于2季度，环比小幅回落1.57%，连续保持高位运行趋势，2010年全年新增供应2096.28万平方米，较去

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年同期增长14.15%，也符合我们队今年供应量将呈现稳定增长的预测。整体看，2010年全年xxxx主城区供应状况增长稳定良好。

商品房新增供应量增速趋势1200?`@ %0%3季4季1季2季3季4季1季2季3季4季10年-20%度08年度度度度度度度度08年09年09年09年09年10年10年同比10年-40%度2008—2010年主城区各季度商品房新增供应量增速趋势

数据来源：国家统计局 研究中心整理

从供应量的增速趋势看，呈现出较长周期的特点，主要浮动范围保持在-20%-40%之间，波动性较大，仅仅08年3季度同比增速超过了100%，3季度xxxx供应量呈现稳定反弹的形式，同比增幅约20%增长稳定健康，同时从图形看，同比增速下基本结束下降通道，曲线表现趋于健康稳定，由此也可以看xxxx供应量同比增速有逐步收窄的趋势。这说明xxxx商品房市场供应有逐步更加稳定发展的趋势，增速波动性有望逐步减小，从而保持供应量的平稳，在价格逐步走高和房地产开发进入更加成熟的时期后，供应量大幅度波动不利于开发商资金链的控制，也不利于供求关系的稳定发展，从而容易造成交易市场的不稳定以及促使市场空置面积的继续上扬。因此我们认为供应量将更加稳定的发展，从而使得xxxx房地产价格继续保持平稳增长的趋势。

4.4.2主城区房地产市场需求分析

从商品房的供销关系发展趋势看，二者出现了巨大的差异，形成了相反的发展方向，表现出反周期的特点。但进入2010年以后，二者出现了一致的走势，从图上看，二者方向一致，同时二者的差异也较小，出现了共同趋稳的走势特点。 本季度调控政策的作用逐步消失，成交和供应双双稳定上扬，但二者的差异略有扩大，成交面积增速低于供应面积的增长，这主要由于2009年3季度销售市场已经进入爆发性增长的季节，成交量创

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下新高，技术较高，同时2010年4季度前期受到调控政策的作用相对较大，成交量较小，4季度整体呈现成交量前低后高的特点，因此随着政策力量的逐步下降，成交量快速拉升使得成交量保持了较好的增速，但在3季度末4季度初，宏观调控政策相继出台，2011我们认为调控政策或将进一步严厉,政策针对性和可操作性进一步完善。

商品房供销关系发展趋势120?`0%0%3季4季1季2季3季4季1季2季3季4季-30%度08年度度度度度度度度08年09年09年09年09年10年10年10年-60%-90%

2008年4季度—2010年4季度xxxx主城区商品房供销关系发展趋势

数据来源：国家统计局 研究中心整理

商品房销供比发展趋势2.01.51.00.50.0度度度度度度度度度3季4季1季2季3季4季1季2季3季4季10年度新增供应同比成交面积同比08年08年09年09年09年09年10年10年销供比10年10年度2008年3季度—2010年4季度xxxx主城区商品房销供比发展趋势

数据来源：国家统计局 研究中心整理

从商品房的销供比发展趋势看，在08年3,4季度，销供比处于低位运行，该时间段供应量快速增长而销量却出现了大幅度的下滑，这主要是在金融危机的影响下，市场预期变化剧烈，开发商资金链也受到了巨大的压力，从而加快了推盘的速度，而市场在经济和预期发生改变的情况下销量出现下降，但进入2009年后出现了报复性的反弹，随后逐步稳定，保持在1.0-1.5之间，结合前面全xxxx的分析看，主城区销供比较全xxxx

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