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地产的升级换代对市场影响巨大，从独立商业到集约式商业，国美电器、摩尔百货、北京华联等大型商业入驻，大大提升了乐山商业的品质，和刺激集约式商业的发展。尤其是目前乐山虽然有超级市场，但是与其他同类城市，缺乏更加大规模的和更高档次的超级市场，这个处于市区中心腹地的本项目提供了市场机会。
2.4 威胁（T）分析
? 竞争威胁：
? 在2006年乐山土地出让量大，在市区位置优越的地段出让的土地量大，
将在未来与本项目形成激烈的市场竞争。 ?
? 商家资源的争夺激烈：
? 乐山现有的核心商圈和大型商业，已经抢占了大量商家资源，本项目的
招商和销售面临一定的竞争压力。如果商业定位不准，招商力量不强，将导致项目整体运作的失败。
3、结论：
3.1高额的土地取得成本，导致综合成本超过2500元/平方米，规划上容积率尽量用满。住宅开发价值有限，在不能指望通过住宅开发实现赢利的条件下，只能把项目开发利润重点放在商业上，通过商业开发赢得丰厚的利润汇报；
3.2 城市腹心的位置条件，牛咡桥传统商圈，大量常住人口的聚集。新老城区结合部，便利的交通，商圈的延伸性强，消费力的旺盛。这些商业开发的优越先天条件，使本项目的商业开发价值潜力无限；
3.3 乐山经济发展急需商业地产升级换代，大型超级市场的缺乏，集约式商业的蓬勃发展等诸多要素，都给予本项目发展商业的良好外部条件；
3.4 本项目的地块条件和外部环境，制约着本项目不可能开发成满足中高端客户自住的高档住宅项目，如时代广场。虽然可以通过产品设计上的突破，带动
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开发价值的提升，但是这种提升不足以支持住宅价格在市场上有一个质的飞跃；
3.4 本项目的住宅，需要解决的是高单价问题，既然客户群体不能拔升，“高单价、高总价”路线走不通，就只能走“高单价、低总价”的开发思路，把目标客户针对更为广泛的普通家庭和城市白领，通过精致户型、控制面积，住宅外部立面和内部配套的打造，来支撑高单价，努力提高住宅的利润和确保顺销。
4、项目基本运作思路：
鉴于以上因素及分析，我们认为本项目的基本运作思路为：
以商业为主，最大限度发掘商业的开发价值；在满足商业价值的前提下，尽量提升住宅价值，以实现项目最大开发价值。 根据财务分析和价格测算，本项目只需要将住宅销售完毕，再将一层商业销售出60%以上，即可以实现赢亏平衡，利润的主力点在于商业的销售。
因此，商业必须保证价值，住宅必须保证顺销。否则，本项目的运作难以成功。
第五部分 商业定位及招商策略
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前言
无数的商业项目实践证明，没有专业的商业策划、统一的招商运营及后期持续有效的商业经营管理服务，商家较难持续经营与发展，项目也很难取得真正成功。成功的商业地产，不仅仅在于前期商铺的销售成功与否，还在于商圈的建立与呈现、在于商圈业态的规划及后备商源的陆续招商和商家的利润保障。这就需要专业的商业地产运营商的规划运营，从专业方面解决商业地产的业态规划与业态的可持续经营。
在本项目商业定位中，我们将采用“错位经营、业态互补”的商业思维模式，通过对乐山消费水平、消费习性、商业业态、消费群体等进行系统分析，制定出合理、科学的项目定位报告。而作为统领本项目招商策划工作的本策划书，其主要框架是在对项目区域商业市场、目标消费者、投资者、经营者四者的重点分析基础上，提升项目的核心竞争力，精准项目的商业定位，据此制定“商业市场分析”、“商业总体定位”、“商业业态定位”、“商业招商策略”共四大章节。
通过精准的商业定位和科学务实的商业运作，在充分整合各方资源的基础上，本项目定能缔造升华成为乐山市充满现代气息而又不乏浓厚商业氛围的城市商业沸点，最终实现开发商、投资者、经营者、消费者的“四位一体”共赢局面，成就名至实归的大型商业旗舰中心！
一、项目商业口岸分析
本项目位于牛咡桥商圈，地处乐山新旧城区交汇处，是乐山城市的交通要道，经过多年的发展，这里已形成以服装批发、日用百货批发为主的商业圈。近年来，牛咡桥附近的房地产开发频频升温，大量的住宅开发进一步增强了牛咡桥商圈的人气；适中的商铺投放市场，使牛咡桥一带的商气更浓；而更重要的是房产项目的实施同时也改善了牛咡桥周围的配套设施，特别是道路改观最大，有效提高了这一带的商铺档次，使牛咡桥商圈更加成熟。
2000年，乐山龙佛房地产开发有限公司在乐山师范学院成人教育学院外开发了育才花园，尽管项目不大，但它打响了牛咡桥片区开发的第一炮，并且深受
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购房者喜爱。此后，新城房地产公司在致江路开发了新城公寓，集安房地产公司在金花桥巷开发了致江苑，通产物业公司开发了金花苑．．．．．．当然对牛咡桥片区影响最大的则是育才街改造工程和嘉州花城的实施，这两个项目规模大，人口多，尤其是嘉州花城，项目档次高，业主消费力强，为牛咡桥商圈聚集了人气和增强了消费力。
牛咡桥附近众多房地产项目的实施，使这一带破旧面貌得到了明显改善，一幢幢新房拔地而起，一条条道路笔直畅通，使牛咡桥商圈的商业配套升级。育才街改造，使嘉定路到乐山师院成人教育学院的道路变得笔直平整，致江路的改造也基本完成，而嘉州花城外的里仁街改造正在实施。将来的牛咡桥商圈将通过嘉定路、柏杨路、里仁街、育才街四通八达，成为乐山城市的枢纽，牛咡桥商圈的商气也将由此向四周辐射。大量商家进驻。
随着国美—永乐电器、天朗电器、百威电器、嘉州数码城等落户牛咡桥，奥兰多购物中心在育才街开张，德克士、良木缘又在牛咡桥开新店??这些大商家陆续进驻牛咡桥商圈，不仅让该商圈周围的人流量大增，更重要的是使牛咡桥商圈商业业态单一的局面得到彻底改观。可以预测的是，将来的牛咡桥商圈，将形成十分完善的商业业态结构。
二、商业总体定位
在对本商业项目在作了详细的市场调查及系统研究之后，根据对商业地产经营管理的实际操盘经验，确定了我们对此商业项目运营的总体思路：
差异化定位 错位化经营 统一化管理
主力招商为主 定向招商为辅
项目定位的准确与否直接影响到项目的成败，项目的定位要遵循基本的原则，还要认真分析研究项目自身条件和周边环境，得出相对准确的业态定位。
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1、商业总体定位
本项目商业总体定位为：
最具规模和档次的复合型商业地产
这是一个极具包容性的立体商圈。在日趋时尚高档的格局下，该商圈依靠着从高端、中高端、大众、批发市场的全结构多元化立体发展，满足高、中、低端各种不同档次的消费者，被誉为乐山核心商圈中的\成长股\。该地段与新城区、老城区的承上启下地位，并基本处于目前城区的地理中心，有短时间内发展成为未来中心商业圈的条件和实力。
本项目和传统商业中心的地段应形成业态互补，差异化经营，对于乐山这样一个商业地产正处于蜕变的城市来说，更需要一个能够代表城市文化发展的主体，而本项目作为真正意义上的集购物、娱乐、休闲、餐饮等功能于一体的商业中心，最能满足消费形态上的要求。
2、商业功能定位
集一站式购物、品牌餐饮、精品娱乐、高尚休闲、社区配套功能于一体的具有较强辐射功能和目的性消费的大型商业旗舰中心。
3、商业档次定位
规模性、特色性、娱乐性、互动性、品位性
4、商业推广定位
老商圈·新商铺
知名国际品牌牵手XXXX购物广场
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