乐山项目投标书 - 图文(7)

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重镇，朝四川经济文化强市、国际旅游城市的奋斗目标迈进。疏解和改造旧城商业，整合商业街，打造特色街，改善商业购物环境，构建嘉州商业中心。同时结合新区时代广场周边现有商业设施，逐步形成新型的、集金融贸易、购物、旅游休闲、行政办公于一体的现代商务中心-柏杨坝商业中心，成为展现乐山现代化旅游城市形象的窗口和亮点。

3、详细业态定位

3.1定位总体思路：

根据对本地块周边的市调分析和商业发展现状可以得出，本商业地产项目的发展潜力较高，商业前景较好，商业市场饱和度不够，对于开发者来说，具备较大的开发价值；对于投资者来说，有着较好的投资价值；对于经营者来说，有着良好的经营价值。作为大型的复合商业地产而言，需要在业态上具备规模、多样、档次和特色。

结合本商圈常住总人口的数量和消费力分析，本项目商业开发总体量预计为25000平米左右。在业态总体定位思路上，应先期以量身定做的订单地产方式，规划约2万平米的独立商业楼，引进一家大型的品牌连锁购物中心作为依托；结合周边灯具市场已初具规模但参差不齐的特点，规划一定体量用于定位“精品灯具灯饰城”，满足高档消费人群的不同需求；通过老商圈，新商铺的推广策略，考虑到区域内除购物外还缺乏大型的餐饮娱乐商业旗舰中心，区域内现有沿街底商因硬件规划受限，建筑的外形和硬件设施无法满足更多餐饮娱乐实力商家发展，故本项目将为餐饮、娱乐、休闲业态打造未来旗舰中心的平台。

各业态在经营时，采取功能互补原则，尽量延长顾客逗留时间，为顾客提供一站式全程服务。

3.2业态及构成比例：

业态比例上，因本项目为大型购物中心和餐饮娱乐旗舰相结合的复合型商业

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地产，在零售、餐饮、娱乐、休闲四大业态的比例上我们运用业界认同的 52：18：20：10黄金业态比例，此比例特别适用于超大型综合性的购物中心。 预计规划总面积：25000平米（商业） 经营大类 总体比例 具体业态 大型品牌购物中心 零售 52％ 精品灯具灯饰城 其他 知名中餐酒楼 餐饮 18％ 大型连锁火锅 特色餐饮、小吃等 KTV歌城 娱乐 20％ 洗浴中心 酒吧、慢摇吧等 茶楼 休闲 10％ 保健浴足 网吧等其他 注：以上建议仅供参考

5％ 2％ 3％ 2％ 5％ 1250 500 750 500 1250 娱乐会所 占取比例 预计面积（平米） 40％ 10％ 2％ 10％ 5％ 3％ 8％ 5％ 10000 2500 500 2500 1250 750 2000 1250 3.3 经营客户定位：

随着本项目的竣工和招商进行，当地居民的转移消费和潜在需求将得到彻底释放，同时，项目现代化的设计和精品形象决定了本项目商业物业类型主要将以中高档商铺为主。因此，追求品位，看重长远的投资者将占主要比例。

3.4经过分析和研究，经营客户群主要构成如下：

西南区著名中高档餐饮、休闲、娱乐业态经营者

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世界著名品牌的大型连锁购物中心 国内其他城市著名餐饮、休闲、娱乐机构 ??

3.5 客户心理分析：

●注重未来升值潜力的

成都近年来良好的发展势头，居民收入的执续增长，旧城改造速度明显加快，新兴住宅不断涌现，高品位消费潜能不断释放，必然会吸引一定的市区及外地投资者，这类客户具有较强的经济实力及较高的投资欲望，但同时，他们会更多地考虑该地区经济商业环境的成熟情况及项目后期运作情况。

对于这类客户，要积极沟通引导，并通过公关活动制造热销气氛，必要时需要加以诱导促使招商成功。

●对现有经营环境不满意的

在随即调查中，发现经营者对该地域周边商业物业的后期租务管理有较多意见，对周边的业态混乱状况不满意，感觉人气不旺，并且很多铺面停车位严重不足。从实际市场调查中发现，很多商家看好本项目现在和未来的旺盛人气。但同时，他们也担心该项目铺面租金太高、停车位太少及，市场培育期太长的一些相关问题。

因此，对这类客户的宣传重点应放在健全的物业配套、合理的功能业态规划和未来的商业人气、长期的投资回报率上。

●外地首次来乐山投资的

此类客户一般理智谨慎，对投资环境和投资回报考虑较多，需要多次接触并准备详细的投资分析，可邀请其现场参观，以发展成为长期客户。

3.6商业价格定位

将采取按楼层、业态、面积、期限实行差异化价格定位策略，确保在合同规定的底线基础上，充分考虑物业的增值预期，以低开高走的价格策略形成合理

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的价格体系，争取开发商和投资者的价值最大化。

对于符合我们业态规划的主力商家，建议开发商给予价格优惠，并在面积、楼层上充分考虑。对于规模相对较小、但独特有前景的商家，采取“扶上马送一程”的方法，帮助其引导消费，反过来也使开发商物业价值最大化。

同时，根据各商家的不同情况，给予商家一定的免租期，帮助其顺利渡过开业过渡期。

四、商业招商策略

1、整体招商思路

本项目采取大型主力店招商为主，规模定向招商为辅的科学运作模式，以现场商业意境区（静区：着重项目体验式宣传）与活动专区（动区：着重引来人气和商气）的有机互动，先造声势，直接面对意向经营商家和投资者。借助 “四位一体”的经营理念，定会在乐山市掀起新商业的投资.经营和消费高潮。

1.1招商先行，销售同步的营销策略

因本项目为商业地产与高层住宅相结合的个案，商业体量占据较大的建筑面积，商业地产的销售运作模式和住宅有着很大的不同，商业地产价值的体现首先应体现出经营价值，其次是投资价值，最后为开发价值，通过这三者关系的反推可以得出：经营价值决定投资价值，投资价值决定了最终的开发价值。

通过招商先行，销售同步的营销策略，本项目商业地产的成功运作和销售将得到淋漓尽致的体现，同时它也将极大的体现出商业利润增值，也为住宅销售奠定基础。

1.2主力店度身定做，订单式的招商策略

在商业地产设计方面，首先要明确开发者、投资者、经营者和消费者这四者之间的关系。商业地产跟酒店、大型卖场设计比较相似，酒店设计发展商应该先

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把酒店管理公司找好，是喜来登集团，假日集团，还是国内的锦江集团；而大型卖场应该把主力商的引进作为工作重点，是“沃尔玛”、“好又多”还是“百佳超市”等大型卖场。因为各个业态（如餐饮、娱乐、购物、休闲四大业态）对商业规划和硬件要求各不相同，如果作为主力商的引进，最好是根据其具体的选址要求、特殊经营要求、建筑形态要求、施工规格等元素，并按照他们的要求去进行度身定做，做到因地制宜。开发商不是自己使用店面，而是要目标，租赁或出售给主力店，必须按照主力店的要求去设计。

通过主力店量身定做的订单式招商，可提高投资者信心，提升本项目的商业价值和品牌影响力，同时又能促进住宅和商铺的销售业绩，有利于项目尽快完成回款，降低开发和投资风险。

1.3商业联盟中心，资源整合的商家策略

本公司首创“商业联盟中心”，本中心意在整合各方资源，实现经营方和商业项目的有效嫁接和商业互动。通过商业联盟，公司已和成都和重庆的大部分中高档娱乐、休闲、餐饮、购物等品牌商家建立了长期合作关系，在以往的商业物业运作中，本公司招商部拥有在西南市场成功运作众多大型商业地产的实际案例，商业资源充足，招商流程科学，实地招商经验丰富。

商业地产“运作案例”和“商业联盟”资源列表如下：

我司商业联盟中心部分商家资源

商业全程运作是一个资本和资源不断整合的过程，其中商业资源储备量作为整个招商工作的重要一环，其作用相当突出。为整合社会各方资源，有效的将商家资源和商业项目做好资源嫁接，最终实现开发者、投资者、经营者、消费者“四位一体”的共赢理念，本公司首创“商业联盟中心”，意在通过商业联盟的方式，建立庞大的商家资源数据库，并能与一线品牌商家建立长期的战略合作伙伴关

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