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要，预计在未来的商业发展中，将具有很大的发展潜力。
◆宏观规划：乐山具有国际旅游品牌优势、区位优势、人才优势和成本优势。经过数次发展机遇，乐山已步入国际旅游经济的扩张期。在这一发展态势下，城市化明显加快，外源型经济水平继续提升，内源型经济加速发展，这使得城市人口、消费能力、品牌意识都将得到全面的提升。
◆开发体量：商业地产总体开发和营销水平适中，由于外来开发商给本地带来了较新的理念，物业开发已基本向规模划、集约化的模式呈现，专业的商业运作团队在商业地产全程运作的作用日趋明显，营销推广手段也已较为成熟。本项目24亩土地的开发体量将被打造为具有较高水准的复合型商业地产。
◆竞争楼盘：近年开发的“金杯银座” 、“时代广场”、 “摩尔春天百货”等商业地产已经初步呈现出规模化、专业化的开发营销水平，对乐山商业地产的冲击较大，增强了投资客户的信心，改变了“底商为主”的传统商业格局，同时也让开发者、投资者、经营者、消费者成为“四位一体、四位共赢”奠定了基础。
◆底铺为主：与众多二级城市的主要商业地产形态一样，传统临街底铺依然是构成乐山商业格局的主体，在构成中心城区的主要街道上，临街底铺呈现较高的出租率和开摊率，并具备一、二楼的商铺售价和租金差异极大的特点；
◆空置物业：城区部分区域亦存有一定数量的空置商业物业，但这与口岸本身配套滞后、位置不佳、开发水平低下、缺乏合理规划等制约因素密切相关。
◆租售水平：商铺的售价与租金之比趋于不合理状态，租金的投资回报值普遍略显低微，业主的投资回报概念逐渐增强，并对商业格局、商圈要求、租金回报有一定的认识。土桥街、东大街等传统商业中心聚集了最为旺盛的人气，最高水平的商铺租价；出租率达到了95％以上。
2、商业背景分析
近年来，随着城市经济和城市建设的发展，以及城市居住区域的不断扩大，乐山的商圈呈现出向两极条形扩张趋势，辅助商圈逐渐形成。中心与两极的相互呼应，使乐山的商圈格局由单一集中逐渐分散，逐渐呈现出多商圈局面。目前乐山市中心城区商业体系结构为：市级商业中心、区级商业中心、社区（居住区）
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商业、专业（特色）街（区）四大类。形成“二、五、十五”结构，并与专业街和特色街，各类专业批发市场和现代物流体系配套。牛咡桥－北门桥商业中心是连接两大市级商业中心的商业中心，发展潜力巨大。详细商业圈细分如下：
“二”：两个市级商业中心，嘉州商业中心、柏杨坝商业中心； “五”：五个区级商业中心中心即牛咡桥－北门桥、苏稽、牟子、通江、车子高新区；
“十五”：15个社区商业即青衣轻轨、倒拐店、棉竹、通江、扬叉沟、青衣、蟠龙、柏杨西路、白果、沟儿口、张公桥、青果山、肖坝、大佛景区、九峰。
2.1旧城传统商圈
长久以来，由玉堂街、东大街、土桥街等老街组成的旧城区核心商圈，是乐山规模最大、人气最旺的商圈，它主导着乐山的商业格局和潮流动向。
乐山最早的商业，也就是沿着乐山港的码头展开的，来往的人群，直接催发了土桥街商圈的形成。时至今日，土桥街商圈已延展至牛口耳桥一线，成为乐山最发达的商业地带和购物的首选地。加上“肯德基”开业，更是凸现了土桥街商圈在乐山的至尊地位。作为传统的老城区商业中心，以超市、百货、家居、服装为主。旧城区商圈不仅在地理上位于乐山核心位置，其商铺价值更是居乐山之冠。纵观乐山各商业街道的口岸、人气、历史，该商圈当仁不让最具魅力，口岸已是绝无仅有，日均3万人以上的人流量，成熟的口岸、核心理应是乐山商业的龙头。
2.2新城区商圈
目前柏扬路、春华路、凤凰路、嘉州大道已经是乐山成熟的居民积聚地，而消费购物仍然依靠旧城区商圈，巨大的消费市场让时代广场商圈呼之欲出。北京华联进驻乐山时代广场将对乐山新城区商圈的迅速形成注入一支强有力的催化
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剂，对现有乐山的商业格局可能也是一次大冲击，新城区以时代广场为中心的商圈形成也将为新城区的商业地产迎来一个春天。
北京华联进驻乐山无疑会给乐山商业带来冲击，但其代表着的现代商业发展趋势对乐山的商业形态也是一个示范，对于乐山商业形态的调整和发展也是一个有力的驱动。长期以来，乐山商业形成了以街铺经济为主流，百货商场、步行街、专业市场等多种业态协调发展的商业格局，而购物中心的出现将彻底打破这种格局，形成购物中心为核心的现代商业新形态。
2.3嘉州新城商圈
随着肖坝斑竹湾一带房地产开发热潮的兴起，新的商业契机出现，一个新的商圈初现端倪。
该片区的嘉州新城1200亩的高档居住社区，开发完成后将有10万人入住，同时片区内集中了乐山师范学院和成都理工大学工程技术学院以及乐山职业技术学院，形成了乐山最大的校园经济圈。近年来，以“品牌、时尚、个性”这一系列符合青年人消费特性的商业特征已成为青春经济的代名词，极具消费热情和消费欲望的青年人正创造出一个新的经济形态——青春派经济，将促成嘉州新城商圈的时尚和高雅。肖坝片区内还有肖坝旅游车站、观佛码头，也是乐山旅游接待的黄金口岸、交通枢纽，随着乐山的城市建设和旅游业的蓬勃发展，嘉州新城商圈的商业潜力巨大。
结论：
这三个商圈中，均有大型商业零售企业入驻，其数量和规模是前所未有的。老城区，金杯银座已经开业，肯德基已入驻，以精品购物
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著称的摩尔春天也选址原东风商场，目前已正常营业。本年一月，北京华联以3万平米的超大体量在新城区时代广场入驻开业，最为引人关注。业内人士认为，北京华联在乐山正式开业后，将直接改变乐山时尚商品购物的现状，从根本上提升乐山百货业的档次。
3、商业市场特性
从乐山的商业布局和结构来看，在老城区是以街区商业和社区商业互补的形式，提供商业交易，实际起到的仅仅是商业配套的作用。相对滞后的商业格局，使得乐山的商业地产发展，具有四大商业特性：
3.1商圈特性：
除时代广场、金杯银座、摩尔春天百货等商业项目外，以往乐山的商业格局基本是沿街为市，依靠本区域固有居住人群和少量偶尔途经人群支撑经营，各商业区域基本没有对其他区域的辐射作用，没有形成真正成熟的“商圈”。而在 经过街铺——百货商城的发展模式后，乐山即将全面步入“集约式购物中心”商业物业的升级阶段。根据规划，随着城市的发展，在中心城区内将催生三大商业区域的新格局，构成乐山市的三大商圈，即嘉州市级商圈、柏杨坝市级商圈和牛咡桥—北门桥区级商圈。每个商圈都有应该有大型商业项目，作为标志和支撑。
3.2投资特性：
根据市场调查的结果显示，乐山最繁华地段的商铺租金水平一般在30-50元/㎡·月左右，较不繁华地段的商铺租金水平大致为8-25元/㎡·月左右。根据部分项目商业铺面的报价计算，平均收回投资年限约为18-23年。可以说，这样的投资回报，是基本没有投资价值的。乐山的商业地产市场存在投资和消费观念的严重滞后现象。
3.3市场特性：
由于商业发展受限，已经很大程度形成了商业发展滞后的格局。传统的沿街
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商铺已经不能适应日新月异的经济发展需要，对于一些在大型省级城市发展良好并且希望进军二级市场的品牌经营商，现有的商业地产也完全无法满足需要。所以在乐山未来商业发展中，市场将具有很大的发展潜力。从某种程度上说，宏观调控赋予了乐山商业地产新的强劲动力。随着西部大开发的实施，中西部各个城市迅速崛起、成都经济圈城市群的形成以及“泛珠三角”合作平台的建立，乐山等二线城市对大型商业主力店的需求必将大增，乐山商业地产将在未来几年的时间进入强劲发展的阶段。
3.4营销特性：
目前乐山的商业地产，主要体现为住宅的低层商铺，其销售一般都是在住宅销售完毕后依靠本社区及周边居民逐渐消化，没有系统的营销理念和商业运作，也就没有完善的投资模式、投资保障等商业地产基本要素。可以得出在乐山目前的商业地产销售中，招商手段和销售模式单一，缺乏专业的商业运作公司来进行统一商业规划、统一商业招商、统一经营管理。一些代理公司在销售商铺时，没有重视招商先行的重要性，没有理解到商业和住宅销售上的不同之处，往往使得商铺在招商和销售上蹒跚不前，投资者和经营者信心缺乏，商业前景一片惨淡。
4、商业发展趋势
4.1市场空间巨大
乐山市商业地产目前的发展现状主要以住宅底层营业用房及商业步行街作为主要存在形式，老城区商业地产一直受到规划方面的客观影响，传统的沿街商铺已经不能适应日新月异的经济发展需要，而新城区的大型商场也由于位置的原因不能满足老城区群众的需求。另一方面，对于一些在大型省级城市发展良好并且希望进军二级市场的品牌经营商，现有的商业地产也完全无法满足需要，在此形势下，类似本项目的全新商业项目将奠定未来乐山的商业地产领跑者地位，城市商业发展空间巨大。
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