XX土地一级开发项目实施方案 表5－3：征地费用测算表
序号 一
1 2 2.1 2.2
项目 征地补偿费 土地补偿费 安置补助费 劳动力安置补助费 一般超转人员安置补助
费 特殊超转人员安置补助
费
基数 1529.10 747 475 178
指标
亩 人 人 人
20 12 30
万元/亩 万元/人 万元/人
费用（万元） 备 注 105686.39 【1】+【2】+【3】+【4】+【5】
根据开发单位与XX落村村委会签署的征地补偿协议测算，土地
30582.00
补偿费为20万元/亩
12090.00 【2.1】～【2.3】三项之和
5700.00 根据148号令及XX落村实际情况测算
根据《XX人民政府办公厅转发市民政局关于征地超转人员生活
5340.00 和医疗补助若干问题的意见的通知》（X政办发〔2004〕41号）
结合本村实际测算
根据《XX人民政府办公厅转发市民政局关于征地超转人员生活
1050.00 和医疗补助若干问题的意见的通知》（X政办发〔2004〕41号）
结合本村实际测算
根据开发单位与XX落村村委会签署的征地补偿协议测算，青苗
22936.50
补偿及地上物清理费为15万元/亩
35420.00 【4.1】+【4.2】
根据XX征地拆迁实际情况，按照劳动力人数人均50平方米建
35420.00 设回迁商业房，无偿提供给XX落村，价格按2010年XX工业配
套设施用地商业回迁回购价4600元/平方米暂估
4657.89 【5.1】至【5.3】三项之和
依据《X政发[2002]51号》，X行政区域范围内一般耕地每公顷
956.97
27万元
《XX人民政府令》第210号，以所征农用地为基数，X为42元
2220.12
/平方米
依据《XX人民政府1994年第21号》，以建设用地面积为基数，
1480.80
按20元/平方米计算 2.3 3
15 1529.10 77000.00 77000.00
35.44 528600 740400
人 亩 ㎡ ㎡ 公顷 ㎡ ㎡
70 15 4600 27 42 20
万元/人 万元/亩
元/㎡ 万元/公顷 元/㎡ 元/㎡
青苗补偿及地上物清理
费
4 实物补偿 4.1 5 5.1 5.2 5.3
商业物业 征地税费 耕地开垦费 耕地占用税 防洪费
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XX土地一级开发项目实施方案 四、征地工作进度计划
根据初步掌握的本项目地块基础资料及XX和XX关于集体土地征用报批的相关规定及流程，制定征地工作计划，详见图4-2：项目土地一级开发进度计划中征地实施进度计划部分。需说明的是，开发单位应在全面掌握项目基本情况后，需根据情况进一步调整征地工作方案。
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XX土地一级开发项目实施方案 第六章 拆迁实施方案
一、现状调查
本项目总用地面积101.94公顷（合1529.10亩），用地范围位于XX镇XX落村域范围内。根据XX规划委员会、XX镇政府及XX落村的要求，除用地范围内的地上物外，本项目还需对项目用地外属于XX落旧村的地上房屋全部同步实施拆迁，拆迁范围为整个XX落村，同步拆迁步骤为：1、一期不安排同步拆迁；2、二期同步实施七北路以南部分的旧村部分；3、三期同步实施XX落湖的拆迁；4、四期同步实施四期地块西侧的旧村部分；具体如下图6-1所示。
根据XX落村委会提供的地上物情况说明，项目拆迁工作（含同步实施拆迁范围）涉及XX落村居民约1098户，户口薄登记人口约3000人，经过现场查勘，并依据村委会提供的数据，获知平均每户宅基地面积约240平方米，故宅基地总面积约263520平方米。根据现场调查，可看出房屋的成新率大多为8、9成新，建筑容积率接近1.0。非住宅房屋，涉及敬老院、燃气站、日化厂、铝合金门窗厂、养牛场等单位，非住宅建筑面积约182600平方米。
根据北X恒银房地产开发有限公司提供的XX落项目拆迁范围说明，项目用地范围外需同步实施拆迁的地上物情况为：XX落村居民约100户，登记人口约300人，宅基地面积约为24000平方米；非住宅建筑面积约为25000平方米。此部分拆迁成本为同步实施拆迁补偿费用，在本方案中单独进行测算说明，并计入土地一级开发总成本。
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XX土地一级开发项目实施方案 图6-1 XX落村村界范围（即拆迁范围）示意图
四期同步拆迁范围 四 期 二期同步拆迁范围 一 期 二 期 三 期 二期同步拆迁范围
二、拆迁补偿方案
（一）住宅拆迁补偿 1．补偿依据
本次拆迁土地性质为集体土地，适用于《XX集体土地房屋拆迁管理办法》（XX人民政府令第124号），拆迁目的为土地一级开发，相关法律法规还有：
1）《关于印发
3）《关于发布〈XX房屋重置成新评估技术标准〉的通知》（X国土房管拆[2003]808号）；
4）《XX集体土地房屋拆迁补偿补助规定》（XX人民政府令2004年第4号）； 5）《关于XX城市房屋拆迁补助费有关规定的批复》（X政函[2001]109号）。 2．补偿测算 （1）房屋拆迁补偿
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XX土地一级开发项目实施方案 根据2004年6月颁布的《XX集体土地房屋拆迁补偿补助规定》（XX人民政府令第4号），房屋拆迁补偿包括区位补偿和地上物重置价补偿。
宅基地区位补偿价测算方法为：
宅基地区位补偿价＝(当地住宅指导价-重置均价)×户均安置面积÷户均宅基地面积
上式中各项取值标准见下表。
表6－1 XX宅基地区位补偿价测算标准 宅基地区位补偿价 （元/㎡）
当地普通住宅指导价 （元/㎡）
房屋重置成新均价 （元/㎡）
550 550
户均安置面积 （㎡） 125 125
户均宅基地面积 （㎡）
200 200
各镇、街道办事处
城北街道办事处、回龙
1150--2250 2400--4200
观镇、东小口镇 城南街道办事处、XX镇、
小汤山镇、沙河镇、南800--1720 1800--3300
邵镇
南口镇、百善镇、兴寿镇、崔村镇、阳坊镇、
600--1530 1500--3000
马池口镇、十三陵镇、长陵镇、流村镇 550 125 200
本项目位于XX二级地区，按照公式计算本项目宅基地区位补偿价为1720元/平方米。但由于本次测算所采用的“当地普通住宅指导价”是采用2004年的数据，距今已有5年多时间。目前XX房地产市场普通住宅价格上涨迅速，2009年的普通住宅价格较2004年上涨超过不止1倍，因此项目启动实施过程中，区位补偿价格也将相应增加，且由于周边拆迁标准（未来科技城等）均已经按照一级地区进行，因此本项目采用周边实际拆迁水平，基准价确定为2250元/平方米。
地上物重置成新价的测算：
用房屋重置成本结合成新进行计算。计算公式为：
房屋重置成新价=［屋面分数+房架分数+顶棚分数+地面分数+（墙身分数+门窗分数）×柱高差率］×标准间数×（成新折余率+使用年限折余率）÷2+装修分数×成新折余率+设备分数×成新折余率+附属物分数×成新折余率×182元/分
被拆迁人得知项目要启动，纷纷建房及翻新，另有许多宅基地已建起2－3层的楼房，结合估价经验和现行建筑物的造价水平，确定住宅房屋的重置成新价为1000元/平方米，包括建筑物及装修。
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