土地一级开发项目实施方案(3)

XX土地一级开发项目实施方案 第二章 编制依据

一、法律法规依据

1．中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第8号）； 2．城市房屋拆迁管理条例（国务院令第305号）；

3．XX土地储备和一级开发暂行办法（X国土市〔2005〕540号）； 4．XX出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法；

5．XX建设征地补偿安置办法（XX人民政府令第148号）； 6．XX城市房屋拆迁管理办法(XX人民政府令第87号)；

7．《XX集体土地房屋拆迁管理办法 》（XX人民政府令第124号）；

8．XX国土房管局《关于印发〈XX房屋拆迁评估管理暂行规定〉的通知》（X国土房管拆字〔2001〕1147号）；

9．《XX房屋估价办法》（X房地评字〔1996〕573号）；

10．XX房屋土地管理局、XX物价局关于印发《XX非住宅房屋拆迁评估技术标准》的通知（X房地评字〔1999〕656号）；

11．XX国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定试行办法（X国土用〔2005〕533号）；

12．XX人民政府2002年12月下发的《关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》[X政发（2002）32号]；

13．XX国有建设用地供应办法（试行）（X政发〔2005〕6号）； 14．《XX集体土地房屋拆迁补偿补助规定》（XX人民政府令第4号）； 15．XX土地一级开发实施方案编制和审核暂行办法（送审稿）。

二、项目依据

1．X城市总体规划（2004－2020年）； 2．《XXX新城规划（2005-2010）》； 3．《XX镇总体规划（2002-2010）》；

4．中国城市规划设计研究院《XX镇中心起步区【暨XX落新村建设】控制性详细规划》；

5．XX规划委员会《XX规划委员会关于XX镇中心起步区（暨XX落新村建设）控

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XX土地一级开发项目实施方案 制性详细规划有关意见的复函》〖市规函[2007]116号〗；

6．XXX昌测绘公司出具的《普通测量成果报告书》； 7．《XXXX镇XX落村征地补偿安置协议书》（意向协议）；

8．XX镇XX落村村民委员会出具的《XX落村房屋及地上物情况汇总表》； 9.XX镇XX落村村委会《关于XX落村整体实施拆迁的说明》； 10.XX镇人民政府《关于奖励拆迁时为建设二层房屋村民通知》； 11.XX落村委会制定的本项目拆迁实施方案； 12.报告编制单位收集的其他资料。

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XX土地一级开发项目实施方案 第三章 项目市场分析

一、XX房地产市场分析

2010年3月，北X住宅市场量价齐升，新增供应和需求环比均大幅增长。尽管期房成交量同比下降超过30%，但二手房成交套数超过25000套，同比增长接近30%，是同期新房成交套数的近3倍，表明市场需求依然充足。

1.成交：住宅成交环比增幅超过50%，多数区县环比涨幅超过全市平均水平 2010年3月，XX住宅成交量环比大幅回升。共成交住宅（期房+现房）114.6万平方米，环比增长51.25%，其中保障性住房11.75万平方米，环比下降24.68%；商品住宅102.85万平方米，环比大幅增长71%。其中期房成交面积为92.29万平方米，环比增长58.3%，同比下降31.51%；现房成交22.31万平方米，环比增长27.63%。本月保障性住宅占同期住宅的比重为10.25%，较上月下降10.34个百分点。

从住宅成交区域分布看，2月除XX区住宅成交面积环比小幅下降5%外，其他区县均环比大幅增长，XX等区县住宅成交面积环比增幅均超过全市平均水平（1.98倍）。XX住宅成交面积环比增长接近或超过8倍；XX增幅超过3倍；仅XX三个区县环比涨幅不足1倍。

从区域成交占比情况看，XX区仍居首位，住宅成交占比高达31.77%，与上月（32.6%）相当；其次是XX区和XX区，占全市成交总量的比重分别为14.2%和12.8%；其他区县成交占比均不足10%。

2. 供应：住宅新增供应面积环比成倍增长，同比变化不明显

3月，X城众多新盘纷纷入市，住宅新增上市89.82万平方米，环比增长2.36倍，同比变化不明显（仅下降-0.25%）。保障性住宅共上市14.61万平方米，同比涨幅十分显著，保障性住宅占总供应量的比重为16.27%。

从区域分布来看，3月新增供应主要集中在X区和X区，分别上市3229套和2203套，分别占全市当月供应总量的33.59%和22.92%，其次为大兴区和XX，分别新上市1698套和996套，占比分别为17.67%和10.36%，其它区县占比均不足10%。

3. 供需对比：销售面积大于上市面积，单月供求差距缩小

2010年3月，北X商品住宅供需均大幅增长，月度新增供应量和成交量的差距有所缩小。3月新上市面积为75.21万平方米，同期成交面积为102.85万平方米，

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XX土地一级开发项目实施方案 上市面积与成交面积之比为0.73，比上月增加0.29，单月新增供给不足的矛盾有所缓解。

二、XX土地市场分析

（一）新一轮宏观调控来临

与2009年中央刺激经济重拳出击形成鲜明对比的是，2010年的新年伴随着偏紧的宏观调控而来。1月12日，央行上调准备金率的消息，如同巨石入水，次日股市便以百点长阴还以颜色。其实央行在几天前就已在公开市场操作中采取行动。此前国务院关于抑制房价的一系列政策更是鱼贯而出：1月10日，国务院发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，2009年年末，有关规定早已出台：房屋持有期从2年恢复到5年，不足5年转手交易的按其转售收入征收5%营业税；全国的土地购买交易最低首付从20%~30%提高到50%，开发商必须在签订土地转让协议后一年内完全支付土地出让金。1月21日国家统计局将发布2009年度GDP、CPI等经济运行数据，GDP8%的增速已毫无悬念，但我们更拭目以待的是2010年经济新变局，或许只有一个政策导向：极度的宽松政策已经结束，适时的紧缩开始了。

（二）XX土地市场分析

1. 房地产开发企业购置面积出现较大幅度增加

2010年第1季度，房地产开发企业购置土地面积出现较大幅度增加，完成开发土地面积继续负增长。购置土地面积总额为6165.98万平方米，同比增加30%，增幅比去年同期增加70个百分点；完成开发土地面积3827.86万平方米，同比减少15.4%，增幅比去年同期增加26.7个百分点。

2010年3月末，房地产企业待开发土地面积为18442.90万平方米，同比减少12.3%。

分地区看，2010年1季度，东中西各地区房地产企业购置土地面积均为增加，东部地区增幅最大。东中西部各地区企业购置土地面积分别增加52.3%、5.8%和18.7%，增幅分别比去年同期增加102.5个、32.7个和48.4个百分点。

各地区完成开发土地面积均为负增长。1季度，东中西部各地区企业完成开发土地面积分别减少19.5%、23.1%和45.6%，降幅均高于去年同期。

2. 2010年第1季度商品房新开工面积较快增加

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XX土地一级开发项目实施方案 2009年全年，商品房施工面积和新开工面积增幅同比减少，竣工面积增幅同比增加。其中，商品房施工面积319649.54万平方米，同比增长12.8%，增幅比去年减少3.2个百分点；商品房新开工面积115385.34万平方米，同比增加12.5%，增幅比去年增加10.2个百分点；竣工面积70218.76万平方米，同比增加5.5%，增幅比去年增加9个百分点。

2010年第1季度，商品房新开工面积32300万平方米，同比增加60.8%，比去年同期增幅增加77个百分点，比上季度增幅减少14个百分点；商品房竣工面积11117万平方米，同比增加12%，比去年同期增幅减少14个百分点，比上季度增幅减少4个百分点。

3. 地王频现，成交持续升温

3月北X土地市场十分活跃，住宅用地共成交9宗，规划建筑面积136.88万平米，分别是2009年同期和2008年同期的10.9倍和7.9倍，环比上月增长27.1%。成交的住宅用地平均价格为30660元/平米，溢价率高达123%，自2010年以来溢价率连续三个月超过100%。3月全国成交地块总价排行榜Top10中，北X有4块土地入围，并且是在两会刚刚结束后的第一天内连爆三个地王，充分说明了X城土地市场的异常火爆，一些优质地块仍受开发商追捧，开发商对未来房价的预期比较乐观。同时也表明开发商资金的充裕。

分区域来看，成交9宗住宅用地，其中城八区成交4宗，平均溢价133%，远郊区成交5宗，平均溢价112%。远郊区成交平均溢价略低于城八区，城区地块受关注度较高，但由于城市扩张，远郊区个别优质地块也逐渐受到追捧，X区马驹桥亦庄新城地块成交溢价达269%，为北X本月溢价率最高地

三、XX市场分析

XX位于XX西北部XX山脉与XX山脉交汇处，是XX的中郊区，最南端距市中心10公里，在历史上素有“X师之枕”的美誉。区域面积1343.5平方公里，辖15个镇、2个街道办事处和北企公司，常住人口82.9万。1999年，X撤县设区，区政府驻地设在城北街道办事处（距市中心34公里）。在XX各区县的功能定位划分中，X属于城市发展新区。根据2005年国务院批准的《北X城市发展总体规划》，X新城被确定为XX规划建设的11个新城之一，功能定位是“重要的高新技术研发产业基地，引导发展高新技术研发与生产、旅游服务、教育等功能”。同时，X也是2008年北X奥运

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