房估《案例分析》笔记(8)

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定比例（10—30%）后的余额，按房产余值的1.2%征收，适用于企业出租或自用房产的房产税征收；租金收入征收税率为12%，适用于事业单位出租房产的房产税征收。

5、契税。①法律依据。《中华人民共和国契税暂行条例》和实施细则。②计税依据。契约价格，即成交价格、市场价格和交换价格。③估价时点：签订契约的时间。

对于申报的成交价格明显低于房地产实际价值又无正当理由的，应按房地产转让的估价方法重新评估其客观合理价格或价值，并以此作为计税依据。 七、

征地和房屋拆迁补偿估价（法规第三章）

1、法律依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》以及当地制定的实施细则和其他有关规定。

2、征地和拆迁补偿估价是政策性、群众性很强的一项估价工作。法律对补偿标准、补偿范围、补偿方式等都作了详细的规定，估价师在此类估价时，要牢牢掌握国家相关法律、法规和政策以及当地政府的有关规定，更要准确界定拆迁房屋及其所占土地的权益性质。 3、征地补偿估价。①土地补偿费（前三年平均产值的6—10倍）；②征用耕地的安置补助费（4—6倍）；③青苗补偿费；④地上附着物补偿费；⑤房屋拆迁补偿费。

4、房屋拆迁补偿估价。①补偿对象。房屋所有人（被拆迁人）；②补偿方式。货币补偿和产权调换；③补偿标准。货币补偿的，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价确定；④估价时点。拆迁人取得房屋拆迁许可证之日。

5、几种拆迁类型的处理方法。①在集体土地上进行开发建设的集体土地及地上房屋的估价，应先行办理征用土地，将集体土地国有化，然后再进行房屋拆迁与补偿。

②依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权，可视为提前收回处理，在估价中应包括土地使用权的补偿估价，根据该土地使用权剩余年限所对应的正常市场价格进行。

③依法以划拨方式取得的土地使用权，在估价中不应包括出让金部分，只含该宗地基础设施配套建设费和土地开发以及其他费用。

④对取得所有权的房屋及构筑物，估价时应从占有、使用、收益、处分四个方面综合认定其合法性，不能仅仅依据估价时点的用途估价。

⑤拆除违章建筑和超过批准权限的临时建筑，不予补偿。拆除未超过批准权限的临时建筑，应当给予适当补偿。估价时应按使用期限的残存价值参考剩余期限给予估价。

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⑥对于一宗房地产拆迁补偿估价，凡属于被拆迁人合法拥有的房屋内外装修、装饰、设备及其附属物等，都不可遗落。

6、几中特殊产别房屋的估价。①代管房。估价时应将现状拍照或摄影存档，并办理证据保全。

②军产、港澳台产、涉外产、宗教、寺庙、文物古迹等应将估价对象拍照或摄影存档，并依照有关法律法规的规定办理。 7、拆迁补偿估时应注意的几个问题。

①拆迁估价委托人必须合法（取得房屋拆迁许可证）；②拆迁对象必须合法（应为拆迁许可证范围内的土地和房屋）；③拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：新建、扩建、改建房屋；改变房屋和土地用途；租赁房屋。④拆迁补偿估价不应包括拆迁人对被拆迁人或者房屋承租人应付的搬迁补助费、安置补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产停业综合补助费。⑤估价目的：拆迁补偿估价；⑥价值标准：公开市场价值标准。 八、

房地产的分割、合并估价（案例P135-137）

1、房地产合并估价时应注意。

①房地产是否符合法定的转让条件。如不符合规定，可能会导致合并预期价值无法实现，或由于要支付额外费用使待合并房地产达到可转让条件而使得合并预期价值减损，在估价过程中必须考虑和说明。

②待合并房地产的土地使用权取得方式。强调以划拨方式取得土地使用权的处置方式。 ③待合并房地产的土地用途。合并前后用途不一致对合并房地产价值的影响。 ④待合并房地产的土地使用剩余年限。 ⑤注意合并方式，增值的分配等。 2、房地产合并估价方法。

①房地产合并前后价格的计算要客观、准确。一定要注意合并前后各项因素的变化导致房地产价格水平的差异。选用适当的方法，计算合并前后的价格。

②增值额的分配要准确、合理。A 以合并前地块各自的单价为基础进行分配：各自所占增值额的分配比例为a1/（a1+a2）×100%和a2/（a1+a2）×100%，a1、a2为合并前各自的单价。 B 以合并前地块各自的面积比例为基础进行分配：各自所占增值额的分配比例为S1（/S1+S2）

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×100%和S2/（S1+S2）×100%，S1、S2为合并前各自的面积。

C 以合并前地块各自的总价为基础进行分配：各自所占增值额的分配比例为A1/（A1+A2）×100%和A2/（A1+A2）×100%，A1、A2为合并前各自的总价。

三种方法计算结果加权平均，得出最终的增值分配率。第一种方法的计算结果应占有较大的权重，因为对增值额进行分配，应当遵循房地产估价中的贡献原则，即应当根据地块对增值额的贡献程度来决定各自应得地分配额，单价是反映出地块对增值额的贡献程度的主要因素。

分割估价应对分割后的各部分分别估价。合并估价应对合并后的整体进行估价。 九、

房地产纠纷估价

1、房地产纠纷估价的类型。

①针对房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额的纠纷，这类纠纷称之为房地产价格类纠纷。由法院、仲裁机构请房地产估价机构完成。

②针对估价结果本身的纠纷，这类纠纷可称之为估价结果纠纷。由专门的估价仲裁部门出面对估价结果做出鉴定和裁决。 2、房地产价格类纠纷的特点。

①房地产纠纷中的民事法律关系较复杂。一宗房地产纠纷案件中往往同时存在两个以上的民事法律关系，并且还彼此牵连。更为复杂的是引起房地产纠纷的原因中有许多是历史上的行为和事件，我们不能用现行的民事法律政策去硬套用过去法制不健全年代的行为。而且，由于年代久远，不少房屋的自然状况及其管理、使用情况、权属更迭较多，变化较大。同时，房地产证书资料也有不少已流失湮灭，查证工作难度较大。 ②房地产纠纷争议标的价值一般较大。

③房地产纠纷涉及面广。纠纷中常常涉及规划部门、城建部门、土地管理部门、房产管理部门等，这些部门有时以第三者的身份对房地产纠纷进行调处，有时直接是纠纷中的一方当事人，处理纠纷时注意协调各方关系。

④房地产纠纷政策性强，适用法律的难度较大。 3、房地产估价结果纠纷的特点。

①房地产估价结果纠纷是针对估价机构已经做出的估价结论的纠纷。

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②房地产估价结果纠纷地调处必须由专门的估价仲裁机构进行，否则无法让原来提供估价结果报告的估价机构信服，也无法让纠纷其他当事人接受。 4、房地产纠纷估价及其特点。

房地产纠纷的解决方式有：协议、调解、仲裁、诉讼等。

①除为抵押贷款目的评定房地产的抵押价值外，其他价格评估的时点一般不是当前或未来某一时间，而是过去某一时间。

A 房地产转让与租赁缴纳税费纠纷、房地产交易价格纠纷、房地产拆迁补偿纠纷估价时，估价时点为房地产交易协议、拆迁补偿协议的签字日期或协议所载日期；

B 遗产、共有财产中房地产分配估价时，估价时点一般应以继承关系、共有财产关系确定日期；

C 土地共有人占有共有份额纠纷，一般应以最近一次确定共有土地纳税金额的日期为估价时点；

D 房地产估价服务纠纷，以原估价报告所载估价日期作为检验、评估的估价时点。 ②价格评估依据的资料，一般来说，只能是房地产纠纷发生前的近期客观资料。 ③不能以当前房地产市场实际价格作为原估价结论是否真、客观、合理的判断标准。 ④纠纷估价的评估依据是估价时点对应的房地产状况。 十、

房地产拍卖底价评估

1、法律依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国拍卖法》以及其他有关规定。 2、几条相关法律。

①《担保法》第五十五条规定：城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖后新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡（镇）村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，以实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。= ②《拍卖法》第六条规定：拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产。 第五十六条规定：委托人、买受人与拍卖人约定佣金的比例。

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委托人、买受人与拍卖人对佣金比例未作约定，拍卖成交的，拍卖人可以向委托人、买受人各收取不超过拍卖或者成交价5%的佣金。收取佣金的比例按照同拍卖成交价成反比的原则确定。

拍卖未成交的，拍卖人可以向委托人收取约定的费用，未作约定的，可以向委托人收取为拍卖支出的合理费用。

3、房地产拍卖底价评估的特点。

①强制处分。处分行为要在规定的时间内完成，如果拍卖不成，通常会由法院主持将拍卖标的物折价抵偿债务。

②快速变现。买受人无时间充分了解标的物，因此出价一般低于正常交易价格。 ③市场需求面窄，推广力度小。

④消费者心理因素。认为处分被拍卖的房地产价格会低于正常房地产价格。

⑤购买者的额外支出。拍卖时所发生的费用以及产权转移时所发生的费用，由于竞买者要支付拍卖机构佣金，成为购买者的额外成本。估价时应该考虑是否扣除。

4、拍卖底价评估的技术路线。先确定拍卖市场的成交价格比正常市场成交价格偏低的幅度，然后可以先按正常市场价格对估价对象进行估价，再按照这个偏低幅度对估价结果调减。 5、在建工程拍卖底价的评估。应充分考虑后续工程需投入的成本、费用，交接带来的额外支出及不可预见费用，估价方法可选用假设开发法、成本法、市场比较法。

十一、 企业各种经济活动中涉及的房地产估价

企业各种经济活动中涉及的房地产估价，包括企业合资、合作、联营、股份制改组、上市、合并、兼并、分立、出售、破产清算、抵债中的房地产估价。这种估价①首先应了解房地产权属是否发生转移，若发生转移，则应按相应的房地产转让行为进行估价；②其次应了解是否改变原用途以及这种改变是否合法，并应根据原用途是否合法改变，按“保持现状前提”或“转换用途前提”进行估价。

1、权属发生转移的。企业合作、合资、股份制改组、合并、兼并、分立、出售、破产清算等发生房地产权属转移的，应按房地产转让行为进行估价。但应注意①破产清算与抵押物处置类似，属于强制处分，要求在短时间内变现的特殊情况；在购买者方面在一定程度上与企业兼并类似，若不允许改变用途，则购买者的范围受到一定限制，其估价宜低于公开市场价

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