房估《案例分析》笔记(5)

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土地摊提费；

③对于土地与建筑物合成体的估价对象。如果是建筑物的经济寿命早于土地使用年限结束的，可采用下列方式之一：A先根据经济寿命确定未来可获收益年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费；再加上土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。B将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧费和土地摊提费。

11、净收益求取时有关参数的取舍。①有形收益和无形收益。在求取净收益时，不仅要包括有形收益，还要考虑各种无形收益。但如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑。

②实际收益和客观收益。应以客观收益为估价的依据。有租约限制的，租约期内的租金应采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。

12、收益法计算房地产价格。（预知未来若干年的净收益及若干年后的价格的公式） t

V=∑ai/(1+r)i+Vt/(1+r)t V=a/(r－g)[1－(1+g)t/(1+r)t]+Vt/(1+r)t i=1

V=a/(r+g)[1－(1－g)t/(1+r)t]+Vt/(1+r)t

以上公式适用于房地产目前的价格难以知道，但根据发展前景比较容易预测未来的价格时，特别是在某地区将会出现较大改观或房地产市场行情预计有较大变化的情况下（注意每种公式的假设条件和适用范围）。 P197、202、221-225例

******13、方法应用过程中容易出现的问题：?收益是否采用客观收益，是否考虑租约限制、空置率、损失率，对于客观收益没有考虑到未来的变化，收益均应以年为单位，查看是否一致；?运营成本考虑得是否全面，是否剥离了其他资产的收益，是否漏项和重复计算问题；?资本化率的确定理由是否充分，方式是否正确。选用的是综合收益率，还是土地收益率或建筑物收益率，以及各种收益率所对应的收益；?收益年限的确定是否正确；?模型的选用是否正确，对其前提条件是否作了说明等。 三、

成本法：难点是折旧的求取。

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成本法的理论依据，从卖方的角度来看，是生产费用价值论。其价格基于“生产费用”，重在过去的投入，是卖方愿意接受的最低价格；从买方的角度来看，是替代原理。即买方愿意支付的最高价格。

1、成本法的适用对象和条件：只要是新近开发建造、计划开发建造或可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用成本法估价。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价。单纯的建筑物的估价通常也采用成本法。在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿中，通常也是采用成本法估价。

一般适合在农村地区、城乡结合部、新开发地区以及旧城改造地区。

*现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本。也就是说，成本的增加并不一定增加其价值，投入成本不多也不一定说明其价值不高。

2、运用成本法时注意：①要区分实际成本和客观成本。实际成本是某个具体的开发商的实际花费，客观成本是假设开发建造时大多数开发商的正常花费，在估价中应采用客观成本。②要结合市场供求分析来确定评估价值。

3、操作步骤：①搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料；②估算重新购建价格；③估算折旧；④求取积算价格。 4、价格构成：

⑴土地取得费。①征用农用地，土地取得成本包括农用地征用费[土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、房屋拆迁安置补偿费、耕地占用税、耕地开垦费、新菜地开发建设基金、征地管理费（由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例支付的管理费，其收取标准根据征地包干方式的不同，为征地费总额的1.5%~3%）、政府规定的其他有关税费]和土地使用权出让金等。

②房屋拆迁的，土地取得成本包括拆迁补偿安置费（被拆除房屋及附属物补偿费、购建拆迁安置用房费、安置补助费、被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助费、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费、政府规定的其他有关税费）和土地使用权出让金等。

③在市场上“购买”的，如购买政府出让或其他开发商转让的已完成征用拆迁的熟地，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费等。

⑵开发成本。分为土地开发成本和建造成本。包括：勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发过程中的税费。

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⑶管理费用。通常可按土地取得成本与开发成本之和的一定比例计算。

⑷投资利息。包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论它们的来源是借贷资本还是自有资金，都应计算利息。（注意计息基础、期限、利率、计息方式）

⑸销售税费。①销售费用（广告费、销售代理费等）、②销售税金及附加（两税一费）、③其他销售税费（应由卖方负担的交易手续费等）。通常是按售价的一定比例计算。 ⑹开发利润。估算开发平均利润时应掌握：①开发利润是所得税前的

开发利润=开发完成后的房地产价值－土地取得成本－开发成本－管理费用－投资利息－销售税费

②开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。

③开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来计算。具体有以下几种：

Ⅰ 计算基数=土地取得成本+开发成本 相应的利润率为直接成本利润率 直接成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本）

Ⅱ 计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用 相应的利润率为投资利润率 投资利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用）

Ⅲ 计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 相应的利润率为成本利润率 成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用）

Ⅳ 计算基数=开发完成捕捞的房地产价值（售价） 相应的利润率为销售利润率 销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值 5、成本法的基本公式：

积算价格=重新购建价格－折旧 有3种情况：一是新开发的土地；二是新建的房地产（包括房地、建筑物）；三是旧有房地产。

新开发的土地和新建的房地产采用成本法估价一般不扣除折旧，但应考虑工程质量、规划设计、周围环境、房地产市场状况等方面对价格的影响而给予适当的增减修正。

①适用于新开发土地的基本公式：新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本 +管理费用+投资利息+销售税费+开发利润

②适用于新建房地产的基本公式：新建房地产价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建

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造

成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润 ③适用于旧房地产的基本公式：

旧房地产价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧

必要时，还应扣除由于旧建筑的存在而导致的土地价值减损。 6、重新购建价格：

?重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和。特别注意：①重新购建价格是估价时点的。并非总是现在，可也能是过去。②重新购建价格是客观的。是社会一般的公平耗费，是客观成本。③建筑的重新购建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧；土地的重新购建价格是在估价时点状况下的价格。

⑵重建价格和重置价格。①重置价格：采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。宜用于一般建筑物和因年代久远、已缺少与旧有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技术变迁，使得旧有建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。②重建价格：采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。适宜于有特殊保护价值的建筑物的估价。

通常重置价格低于重建价格。 7、建筑物重新购建价格的求取方法：

①单位比较法（单位面积法和单位体积法）②分部分项法 ③工料测量法 ④指数调整法 8、建筑物折旧：物质折旧、功能折旧、经济折旧。

①物质折旧。即物质磨损、有形损耗。有自然经过的老朽、正常使用的磨损、意外的破坏损毁、延迟维修的损坏残存。

②功能折旧。即精神磨损、无形损耗。是由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后或不适用所造成的价值损失。

③经济折旧。即外部性折旧。是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的其价值损失。包

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括供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪音、空气污染、交通拥挤、城市规划改变、政策变化等。

9、建筑物折旧的求取方法：

⑴年限法。①自然寿命和经济寿命。建筑物的自然寿命是指建筑从建成之日起到不堪使用时的年数；后者是指建筑物从建成之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数。②实际经过年数和有效经过年数。实际经过年数是指建筑物建成之日起到估价时点时的日历年数；有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数。在成本法求取折旧时，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。

⑵实际观察法。注重建筑物的实际损耗程度。建筑物的损耗分可修复的损耗和不可修复的损耗。当修复所需的费用小于或等于修复后房地产价值的增加额的，为可修复部分。其折旧额为其修复费用；对于不可修复部分，再将其分为短寿命项目和长寿命项目，然后采用年限法或面新折扣法分别计算其折旧额，最后将修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命的折旧额相加，即得到建筑物的折旧总额。

⑶成新折扣法。适用于同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是进行建筑物现值调查。 ⑷折旧方法的综合运用。常以年限法为基础计算折旧，然后根据实地观察法进行修正。P163 10、估价中确定建筑物耐用年限与折旧，遇有下列情况时：

①建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计。

②建筑物耐用年限短于土地使用年限时，应按建筑物耐用年限计算折旧。 ③建筑物耐用年限长于土地使用年限时，应按土地使用权年限计算折旧。

④建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束时，应按建筑物耐用年限计算折旧。

⑤建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，应按建筑物已使用年限加上土地使用权剩余年限计算折旧。 11、现行商品房价格构成：

⑴商品住宅价格构成：①成本：征地费及拆迁补偿安置费、勘察设计及前期工程费、住宅建筑、安装工程费、住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费、管理费、贷款利息。②利润；③税金；④地段差价。不计入商品住宅价格的费用：非住宅小

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