房估《案例分析》笔记(7)

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转移的；④以房地产抵债的；⑤法律、法规规定的其他情形。 3、转让评估的特点。

①从估价时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，估价时点则在估价作业日期之后。 ②从委托人和评估主体上讲，委托人既可能是买方或卖方单独委托，也可能是买卖双方共同委托，是一种自愿行为。

③从估价目的上看，只是为了了解、掌握房地产交易行情，其目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格，带有一定的咨询性。估价人员只对估价信息和结论合乎估价技术规范和职业规范负责，而对房地产转让定价决策不负直接责任。

4、宜采用的评估方法。宜市场比较法和收益法，可采用成本法，其中待开发房地产的转让价格评估应采用假设开发法。

5、以划拨方式取得的土地使用权转让房地产时，应当符合国家法律、法规的规定，其转让价格评估应另外给出转让价格中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定（土地出让金按规定全额上交财政。相当于土地出让金和价款和所得收益，已购公有住房产权属行政机关的，全额上交财政；属事业单位的，50%上交财政，50%返还事业单位；属企业的，全额返还企业。），同时在报告中予以说明。 三、

房地产租赁价格评估（法规P137-145）

1、法律依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房屋租赁管理办法》以及当地制定的实施细则和其他有关规定。 2、不同用途房屋租赁价格管理规定。

住宅用房地租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策；租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。 3、私房租赁价格管理规定。

房屋租金由租赁双方按照房屋所在地人民政府规定的私有房屋租金标准，协商议定；没有规定标准的，由租赁双方根据公平合理的原则，参照房屋所在地租金的实际水平协商议定，不得随意抬高。如私房为住宅用房，其租赁价格的确定应符合政府有关规定标准。

4、转租。转租必须经出租人同意，签订转租合同，出租人必须在转租合同上签署意见。转租合同必须按规定备案，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同终止日期，但出租人与转

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租双方协商一致的除外。转租期间，原租赁合同变更、解除或终止，转租合同也随之变更、解除或终止。

5、租赁价格评估特点。

①住宅类房屋租赁价格评估为政策性评估。

住宅类房屋租赁价格评估为政策性评估，估价人员应严格执行有关租赁政策，没有超越规定调整租金幅度的价格空间。 ②租约对租金估价有一定的影响。

租赁房屋已订立租约时，应对租约中所约定的租金标准的客观性、合理性进行判断。如果为合理性契约式房屋租赁价格评估，宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金则采用正常客观的租金标准；如租约所约定的租金与市场租金标准相差较大（或高或低），租金明显存在不合理性，则应重新评估其租金值。租期最长为20年。

③划拨土地上的营利性房屋租赁价格评估应确定土地收益中的国家部分。

④几种租金内涵。成本租金（折旧费、维修费、管理费、利息、房产税）、商品租金（折旧费、维修费、管理费、利息、房产税、保险费、地租、利润）、市场租金（商品租金根据供求关系形成）。

6、评估方法。市场比较法、收益法、成本法。

①收益法是在租赁房屋预期收益可预测或可确定的情况下常用的估价方法。其评估的关键是年净收益的计算和资本化率的选定。扣除项目在收益法中已作了说明。注意租金的内涵是什么，代收代缴的水、电费是否在内，在计算收益时要注意租金的价格内涵。

②成本法评估时的成本构成。折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租和利润。 四、

房地产抵押价值评估（法规P145-156）

1、法律依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产抵押管理办法》以及当地制定的实施细则和其他有关规定。

2、价值标准。应采用公开市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产正常市场价格进行，但应在报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。 3、下列房地产不得设定抵押。

①权属有争议的房地产；②用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；③列入文物保

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护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；④已依法公告列入拆迁范围的房地产；⑤被依法查封、扣押、临管或者以其他形式限制的房地产；⑥依法不得抵押的其他房地产。 4、设定抵押的原则。

①依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权；②以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押；③以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押；④以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时国有土地上的房屋同时抵押；⑤乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。

5、设定抵押的限定条件。

①以享受国有优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限；

②有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，其设定的抵押期限不应当超过该企业的经营期限；

③以具有土地使用年限的房地产抵押的，其抵押期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限；

④以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。

⑤预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。

⑥以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效。

6、房地产抵押评估的特点。（本部分是在报告中说明时出现，不改变评估价值，即公开市场价值）

①注重预期风险。抵押评估业务一般估价时点为当前某一日期，而抵押期限一般会在一年以上的时间，一旦发生清偿，实现抵押权却在未来某一日，所以要注重预期风险。估价时，对预期不确定的因素要充分考虑。

②分析市场变现能力。尤其对有价无市的状况进行分析。

③考虑抵押期间的耗损。对抵押期较长或抵押物耐用经济年限较短的部分在估价时应予以分析、考虑。

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④一般估价时点为当前某一日期，而抵押期限一般会有一年以上，应说明在估价报告有效期内如果市场变化不大价值不变，或市场变化较大时（超过某一变化率），其价值需要重新评估的事项。

7、抵押评估中常见的类型与方法。

①整体商品房抵押时，可根据情况采用成本法、市场比较法或收益法估价。

②划拨土地上的房地产抵押评估时，可采用A房产与土地开发费用分别估价再综合的方法，可采用成本法、市场比较法。也可采用B先假设估价对象为具有完全产权的商品房，用成本法和市场比较法或收益法进行估价，最后扣除土地出让金的方法。

③部分房地产抵押评估时，应注意该部分房地产在整体房地产中的作用，能否独立使用，是否可以独立变现，并注意土地的分摊和公共配套设施、人流、物流交通通道的合理的享用问题。可采用成本法、市场比较法或收益法。要注意部分在整体中的作用，如果是辅助部分，则不能单独抵押，如大堂、厕所等。

④乡镇企业用房抵押评估时，应注意其占地面积的土地征用批准权限和政府规划管理部门对该宗用地的规划限制条件。获得权限内政府相关部门的认可，方可设定抵押，估价时考虑补交土地征用费、土地出让金等因素。可用成本法、市场比较法或收益法。注意集体土地使用权抵押条件。

⑤在建工程已完工部分抵押评估时，应充分考虑后续工程的成本、费用。采用成本法中开发商利润的取值时，因其利润在完全竣工时才可能全部体现，估价时应采取保守原则。估价可采用成本法、假设开发法和市场比较法。 五、

房地产保险估价 (不包括土地价值)

1、法律依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国保险法》以及其他有关规定。

2、保险范围。房地产保险可分为房屋财产保险、房屋利益保险、责任保险、信用保险、综合保险、建筑工程保险。土地不能成为房地产保险合同的标的；投机风险（如房地产市场价格变化）和必然或已知损失（如房屋自然损耗）不属于房地产保险范围。 3、房地产保险估价，分为：

①房地产投保时的保险价值评估。应评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物

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的价值，不应包括土地价值。常采用成本法、市场比较法。

房地产投保时的保险价值，根据采用的保险形式，可按该房地产投保时的实际价值确定，也可按保险事故发生时该房地产的实际价值确定。

②保险事故发生后损失程度或损失价值的评估。应把握保险标的房地产在保险事故发生前后的状态。对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损失价值或损失程度。按不可修复评估时，结果中扣除残值（拆除重建）。

4、直接损失和间接损失。①直接损失是自然风险和社会风险的作用导致财产本身的直接损失。

②间接损失是指由于财产的直接损失而引起的未毁损财产价值的降低或收益的下降。如：当一建筑物严重受损，虽然没有完全毁掉，但可能须完全重建，为了重建，该建筑未损坏的部分必须完全毁掉，这种损失就是间接损失；间接损失中很重要的一种类型就是净收入下降的损失。净收入下降的损失是指在被损坏的财产被修复完全好之前，人们由于全部或部分地丧失了对财产的使用而导致的收益下降或费用上升。

5、保险价值和保险金额。①保险价值是指保险标的订立保险合同时估定的实际价值或在发生保险事故时所具有的价值。②保险金额是保险双方当事人在保险合同上载明的，投保人对于特定的保险标的的实际投保金额，也是在保险事故发生后承担损失补偿义务的最高限额。保险金额不得超过保险价值，超过保险价值的，超过部分无效。 六、

房地产课税估价（法规第十章）

1、营业税。①法律依据。《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》。②计税依据。营业额。③为课征营业税而进行的房地产估价，与为转让房地产而进行的房地产估价类似。

2、城镇土地使用税。①法律依据。《中华人民共和国城镇土地使用税条例》和当地制定的实施细则。②主要是合理地划分土地等级。

3、土地增值税。①法律依据。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》。②关键是扣除项目金额的估算。

4、房产税。①法律依据。《中华人民共和国房产税暂行条例》和当地制定的实施细则。②计税依据。房产余值或租金收入（注意租金收入的内涵）。③房产余值是房产原值一次扣除一

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