市场分析与容量 - 图文(2)

将建成一个有七栋摩天大楼的总规模达90万平方米的金融核心区。 解放碑商圈的商务环境将得到更大的整合和发展。 三、重庆房地产销售情况分析

重庆的写字楼市场在住宅的掩盖下一向都不被大众所关注，其推出量所带有的波动性看得到重庆经济发展因素的推动力。据统计，从07年开始，只有在07年5月、12月和08年的4月有一定的推出量，整个市场的供给情况趋于平淡，但是从薄熙来担任重庆市市委书记以来重庆的商务环境在逐渐改良，保税区的建立也有极大的可能性，而且从渝中区准备大力打造的高段写字楼群，造就西部的金融中心等消息来看，重庆未来的商务环境会更好，对办公物业的需求会大量增加，投资环境的看好，也会增加更多的高断写字楼的需要。

但是同时也看到现在还有比较大的比例的空置存量，其原因有的是楼盘建筑方面不能够满足现在办公物业的需要，比如面积过大，结构方面的原因不好分割，比如硬件配套设施满足不了要求；有的是物业管理的单一性不能够满足现在的商务需求等等。

07年4月-08年4月重庆写字楼市场新增供应体量走势平方米18000160001400012000100008000600040002000007—4新增供应量0515248607086 09010011012547208—10203042478重庆近年写字楼交易数据

办公楼实际销售面积（万㎡） 2005年 2006年

四、重庆写字楼租赁市场及物业产品分析 1、总体经济技术指标

总体经济技术指标特征

板块名称 占地面积 项目名称 物业档次 （万平方米） 国际商务中心 大都会商厦 中高档 高档 0.15 2.5 总建筑面积 （万平方米） 3.3 20 23 8 容积率 总栋数（栋） 1 2 写、商 写、商、酒 写、商、酒 写、商 写、商 － 太平洋百货 － 4星 物业类型 主力店 酒店星级 办公楼销售办公楼空置办公楼空置额（亿元） 面积（万㎡） 一年以上面积（万㎡） 7.85 10.34 44.46 47.47 25.75 38.29 32.58 31.30 解放碑板块 国贸中心 世贸中心 重庆万豪国际金融中心 各项指标平均值 红鼎国际 邦兴北都 高档 高档 高档 公寓 商住 公寓 中高档 高档 公寓、写字楼（高档） 中档 1 0.5 － 1.04 3.02 0.71 0.75 0.78 1.08 1.27 16 12 19.7 14.20 16 7.93 14.8 5.9 12.6 11.45 16 24 － 2 1 2 NOVO电通王 茂业百货 新光三越 5星 － 超5星 - - - - - 17.75 1.6 5.3 11.1 19.7 7.6 11 3 1 1 1 1 公寓、住 - 公寓、商 赛博数码广场 公寓、商 茂业百货 写、商 写、商 写、商、酒 写、酒 苏宁电器 新世界百货 观音桥板块 茂业东方时代 嘉年华大厦 未来国际 各项指标平均值 西南经济区协作大厦 金台大厦

10.94 1.4 南坪板块 2 - - 3 - - 0.27 4.7 7

17.4 1 3星以下 浪高凯悦 科尔国际大厦 工贸大厦 各项指标平均值 国际金融大厦 杨家坪板块 佳宇大厦 银都大厦 各项指标平均值 庆泰大厦 沙坪坝步行街板块 世纪银河 各项指标平均值 时代星空 中高档 中档 低档 商住 商办 商住 商住 商住 商住 2 0.72 - 1.25 - - - 17 3.6 3 7.08 - - - 3.82 14 5 - 2 1 1 写、商、酒 写、商 写 公寓 写、商 公寓 百盛百货 - - 5星 - - 12.13 1.6 - - - 1 1 1 1 1 1 1 重庆国际大饭店 - 时尚丽人街 桐君阁 - - 公寓、商 公寓、商 赛博电脑城 公寓、商 嘉茂百货 ◆纯写字楼物业大多具有商业、酒店配套，使其功能互补，解放碑板块发展相对成熟，高档写字楼较多，观音桥板块和南坪板块发展较快，杨家坪板块和沙坪坝步行街板块发展相对滞后。

主城区写字楼物业大多具有商业和酒店配套，商业招商、引入知名度较大的主力店入驻，以聚集人气，酒店配套一般以星级酒店为主，以提升项目档次，多种物业类型聚集，使其功能互补。

解放碑板块是传统商贸、商业聚集区域，写字楼物业发展相对成熟，区域内主要以高档和中高档写字楼为主，如大都会、国贸中心，商业招商引入太平洋百货和NOVO电通王以聚集人气，酒店配套为海逸和万豪星级酒店，提高项目档次。

观音桥板块，近几年写字楼市场发展相对较快，区域内写字楼物业基本只有商业配套，无酒店配套，使其项目自身档次有所下降，主要以中高档为主。

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南坪板块，虽然前几年写字楼市场发展相对滞后，区域内写字楼物业以中档为主，但随着会展经济的逐渐发展，上海城、浪高会展和喜来登推出的高端写字楼物业将会提高整个板块的商务功能，改变区域的形象。

杨家坪地处重庆以前的工业重地，城区改造已经取得很大进展，但是相关的写字楼主要集中在步行街一带，且老旧的办公物业档次太低，也不能满足快速发展的经济活动的要求，而后来修建的办公物业多以商务公寓为主，整个区域较为缺少上档次的专业写字楼。区域便捷的交通降低了商务成本，也吸引了许多看好该区域的商业经营者，但是整个区域相应的办公物业并没有跟上形势的发展，这样就会产生需求群体的外迁现象，而留下些重庆本地的区域公司和周边产业的相关联企业。

沙坪坝步行街板块发展的时间比较早，有很多老式的商务公寓楼，而近些年推出的华宇广场也主要是以公寓性的办公物业为主，且现在推出的融汇项目也属于此类，比较缺乏档次较高和功能较全的专业办公物业。

2、写字楼经济技术指标特征

写字楼经济技术指标特征

板块名称 写字楼建筑项目名称 物业档次 面积（平方米） 国际商务中心 解放碑板块 大都会商厦 世贸中心 国贸中心 中高档 高档 高档 高档 2.5 3 8 4.5 写字楼配比（%） 75 15 67 28 写字楼楼写字楼栋公摊系数 37 42.8 40.5 46 入市时间 层数（层） 数（栋） 23 25 52 29 1 1 1 1 2004 1999 2003 2004 9

重庆万豪国际金融中心 各项指标平均值 红鼎国际 邦兴北都 观音桥板块 茂业东方时代 嘉年华大厦 未来国际 各项指标平均值 西南经济区协作大厦 金台大厦 南坪板块 浪高凯悦 科尔国际大厦 工贸大厦 各项指标平均值 国际金融大厦 杨家坪板块 佳宇大厦 银都大厦 庆泰大厦 沙坪坝步行街板块 时代星空 世纪银河 高档 公寓 商住 公寓 中高档 高档 高档 中档 中高档 中档 低档 商住 商办 商住 商住 商住 商住 - 4.5 - 2.4 6.9 1 7 4.32 - 3.5 3.8 3 - 3.43 - - - - - 3.6 - 46.25 - 30 47 17 56 37.5 - 74 22 80 - 58.67 - - - - - 9 68 39 - 22 28 6 38 24 27 23 37 22 20 26 25 15 26 22 30 - 33 32 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 - 41.58 - - 30 26 40 32 - 30 38 19 - 29 - - - - - - - - - 2004 2004 2005 未入市 2002 2002 2004 1988 - - - - - - ◆超高层对提升写字楼档次有一定促进作用，解放碑板块，高档写字楼居多，办公环境舒适度较高。

五大板块写字楼物业总建筑面积均主要集中在4万平方米左右，楼层数集中在29层左右，栋数均以1栋写字楼为主，采用的综合业态，以规避风险。

解放碑板块，写字楼总建筑面积平均数为4.5万平方米，写字楼楼层平均数为39层，其中世贸中心为（写字楼52层），万豪国际金融中心为（写字楼68层）均为超高层写字楼，提升项目档次，公摊系数

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