07年郑州市御府三号二期高层小高层营销推广方案(6)

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五、项目整体推广策略

根据项目的工程进度及当前市场的研究分析制定以下策略

（一）整合营销基本策略

1、同类区域市场低成本领先战略 2、品牌形象独树一帜 3、目标群客户封杀战略

（二）项目营销推广策略

1、顾客需求迎合策略 2、顾客成本领先策略 3、促销推广策略

（三）品牌形象宣传

1、以报纸媒体为核心，结合广播电视、户外路牌、项目现场包装 2、以事件营销为主导的公关活动 3、以品牌营造为主旨的整合宣传

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六、项目推广执行策略

依据工程进度和销售的需要，我们将整个推广过程分为筹备期、预热期、强销期、续销期、清盘期五个阶段。 （一）阶段营销策略（共分五个阶段营销）

筹备期——各项媒体、印刷资料的发布与制作，完成推广前的一切准备工作，

本阶段重点：定期召开三方会议，以便策略调整的沟通。 ★修定各类方案，准确认真落实

★选定相关新闻媒介，决定软性新闻稿及播放时间 ★承租重要的销售及推广点，配合相关作业 ★制作看板、展板、楼书、请柬 ★模型及透视图的发布 ★报纸排定刊登的平面媒体 ★排定电视新闻的播放期 ★完成其它媒体制作与发布 ★接待中心、样板房

★内部认购方案制定（根据楼盘素质、发展商实力，建议大金额预定款20000—50000元，可按进度分期付款）

★销售人员培训——针对目标客户的综合性特点，在常规的物业销售培训中加以下几点：

a、有关房地产销售的法律文件

如《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》等。

b、建筑工程知识

①常见的建筑构造形式；

②工民用建筑工程的几种常见病及原因； ③基础设施和配套的涵义；

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④政府有关部门在房地产开发项目中所起到的作用等。

c、物业管理知识

①郑州市现行物业管理方式； ②业主大会及管委会； ③业主大会的职权； ④物业管理公司的义务； ⑤物业管理中心的维修责任； ⑥住宅区管理服务费的收取范围等。

d、有关风水学的常识

①基本原则； ②风水与景观等。

预热期——借媒体引导本案露出，提高知名度，并让目标购买对象产生期盼的

潜在心理，本阶段最重要点：在重要地点悬挂醒目的大型看板。 ①提前三周，每周一次的引导广告及SP活动内容邀请函； ②大量夹报，派送引导性宣传海报； ③对目标客户登订拜访派送请柬； ④对加强活动的领导、企业发放邀请函；

⑤开盘日揭幕仪式及活动（SP）的礼仪公司选定并确定方案； ⑥对潜力实力客户的游说及登记，作好开盘的前销售工作； ⑦销售人员适应场地及安排各自销售角色； ⑧确定各营销分类的最后落实；

⑨密切与各方人员保持联系，充分了解各方的反应情况。

备注：内部认购的方针：内部认购并存的五大作用与三大要领 （1）五大作用

1、从内部认购中获取客户；

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2、通过内部认购活动及相关广告宣传让社会了解和认识楼盘，为项目起到初步宣传作用；

3、锻炼售楼员，为以后走向公开发售打下坚实基础；

4、烘托气氛：内部认购时，以最优惠的价格把房子出售给客户，令其得

到最大收益，同时聚集人气；

5、检验市场，从客户的反馈中收集市场信息，调整营销策略。

（2）三大要领：要做好楼盘的内部认购，系统的计划和周密的布署。

1、内部认购前应有广告宣传配合，以争取更多的看楼人流，确保现场人气鼎盛；

2、内部认购时最好不定价格，只告诉客户大概价格是多少，以吸引更多的人下定金，从而检验市场反应到底如何。下定金的人越多，发展商底气就越足，最终的价格可能就越高；

3、选取合理的内部认购方式：排队方式的优点是市场影响大，易形成气氛，制造轰动，促进购买；抽签方式的优点是操作上正规、公平，易在客户的心中留下客观公正的影象。

强销期——形成开盘强势头，创造销售期的第一次高潮，塑造独特的

品牌形象，创高销售率的市场形象。

①平面媒体刊登系列广告；

②大量的夹派宣传品，分四波密集扫荡； ③大型SP活动开始第一轮；

④随时修正推广案，达到正确诉求方向，与销售部保持密切的配合； ⑤新闻体系发动攻势，进行整体的炒作。

备注：御府三号二期开盘新闻发布会暨产品推介会（本阶段重点）

1、选准时机 2、明确目的 3、时间安排 4、计划准备

续销期——结合前期销售状况制定相应的销售策略，加大意向性客户的销售力

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度；

清盘期——邀请已成交准业主及意向性客户参加御府三号的联谊活动，对物业

管理等方面提出建议，促进销售，达到95%的销售目标。

（二）营销节奏

一）营销节点

2007年6月至项7月目筹备（客户积累）期——2007年8月项目认购期——2007年９月中旬解筹解筹期——2007年11月中下旬开盘——2007年11中下旬月至2008年2月强销期——2008年3月至2008年5月续销期——2008年8月清盘期

二）营销节奏

六、七月形象树立，蓄势入市

１、户外展板，树立形象

（１）位置：花园路与农业路交会处附近

东风路与文化路交会处附近 农业路与经三路交会处附近

（２）数量：2块

（３）内容：阳光筱居 约会花园路

2、公交站牌，集约效应

（１）位置：花园路上北环路与农业路之间

文化路上北环路与农业路之间 农业路上中州大道与南阳路之间

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