07年郑州市御府三号二期高层小高层营销推广方案(5)

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2.推广目标及方针

3.市场气氛培养

建议在现阶段利用项目一切的条件，营造浓烈的市场气氛，吸引买家的关注，为项目推出时的销售打下良好的市场基础，具体操作内容包括： （1）硬件塑造

1）告知性工地展示

应利用楼盘入口围墙包装，树立项目形象，营造市场气氛。并可通过横幅，彩旗等工具将项目信息传达给市场，吸引买家。 2）户外广告设置

户外广告设置能增强项目的认知能力，可以有效提升项目的知名度。在广告牌设置上可以考虑，公交车站灯箱、车身广告等其它户外媒体。 3）设置精美的示范单位和样板房

通过对示范单位和样板房的包装设计，可有效掩饰平面中的弱点，引起客户购买冲动，促进成交。

（2）软性宣传

1）为区域造势

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通过报纸软性文章，详述郑州城市东扩后将为区域带来的种种优越之处，以完善的社区配套、熟悉的生活环境打动买家的心。 2）为本案住宅造势

目的：把市场的注意力拉至本案住宅，突出项目形象，以本案住宅环境好，交通便利的优点吸引买家。

（3）SP活动宣传(列举)

1）产品推阶会 2）家庭装修设计大赛 3）专家业主见面交流会 4）业主圣诞酒会

目的：SP推广活动，志在吸引全市人民的持续关注，加强购买者对开发商及楼盘的信心（期楼），提升企业和产品的信赖度，从中开发了大批量的潜在性客户，品牌与品牌的联合加速促成了“御府三号”项目的品牌地位，为后期楼盘的销售奠定了坚实的基础，大大减轻了发展商对销售要求的压力，配合少量的媒介新闻炒作，最大程度的持续性热点，争取了超值的经济效益，并在各项活动中穿插于之相辅助的单体或群体活动，使火焰持续燃烧。

（五）项目客户群分析

（1）购买阶层

1、自 用：大众市民，有能力而又确实希望置业的； 2、安居保值：高薪收入阶层，住宅置业既能保值又可安居；

3、换屋计划：不满现时居住条件且有能力供屋的人士，房改房的原居者； 4、投 资 客：投资者是每个有潜力楼盘的目标买家群，针对本项目，被吸

引的多是中小型投资者。

（2）客户群描述

1、地域分析：郑州本地居民，周边县市的部分外地客群； 2、阶层分析：商界、政界领导、中产阶级、知识分子；

3、职业分析：银行、保险、证券等金融机构及电信、水务、电业、新闻

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等垄断行业工作人员；国营企业中高层管理干部；政府机关公务员；外资企业中高级主管，私营企业主及高级管理人员；教师；律师；IT工程师；各专业工程师；设计师；自由职业者； 4、年龄分析：25-55岁，集中在25-40岁之间； 5．家庭结构：二、三口之家为主； 6、经济结构：现有存款10万元以上；

7、个人分析：月收入2000元以上，有不菲积蓄；

8、购房要求分析：关注生活享受的内涵和质地的同时，也关注房价。

（3）购买群体划分

1、追求新品质生活的群体（超前享受型）

2、讲究身份与地位，以此体现自我价值的群体（品牌追求型） 3、熟知地产行业、金融投资行业，了解时代发展趋势（理智投资型） 4、厌恶旧式居住环境力求改变者（成熟可靠型）

（4）客户群行为特征 1、郑州本地购房一族

◎追求居住品位，30岁-45岁

◎对日渐成熟的新区具有认同感，看好发展前景，投资心理。

◎ 张扬品位，崇尚个性、格调、时尚

2、新郑州人

◎对住宅消费较为理性 ◎讲究实惠与实用 ◎希望改善居住条件 ◎所购房子将是第一居所

3、私企老板

◎追求居住品位

◎有较强的虚荣心及攀比心理 ◎有较强经济实力

◎主要为经商考虑，投资心理较重

4、投资客

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◎资金充裕、阅历丰富，有敏锐的商业头脑 ◎看好新区发展及楼盘的增值潜力 ◎注重楼盘品质、附加值及楼盘投资回报率

（5）消费特性：

◎宽裕而实用； ◎有计划进行高消费； ◎对子女的教育不遗余力； ◎公关消费多过个人消费； ◎购物讲究质料品牌和档次； ◎社交圈与商务活动紧密相连；

（6）生活居住特性：

◎注重生活品质，对环境品味要求较高； ◎看中精神享受，渴望文化品味的塑造； ◎渴求景观、视野带来的意境和至情至性；

◎要求社区要有情调，生活要有韵味，真正的身心安顿，与家人共享天伦；

◎大多受过良好教育及浓郁文化氛围的熏陶.

综 述 结 论：

1、生活轻松、惬意、排场就好

他们有一次甚至二次购房经验，苛求居住环境和品位，追求生活排场

与享受，最注重生活的质素，但一旦有产品满足了他们的双重要求，冲动购买屡见不鲜。 2、注重环境安全

现代人除了追求豪宅的舒适性之外，还非常注重其安全性。特别是高

素质人群，对于安全更是重视。 3、追求回归自然的生活

摆脱世俗的缠绕，与自然为伍，回归内心的纯朴，韬光养晦，让一切

压力归零 ，这是所有菁英人物的成功哲学。

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4、讲究享受，不浪费，时刻不忘赚钱

讲究享受的同时也不浪费。闲时不住，可委托出租，轻松赚钱，以房养房，再赚几十年增值和产权。

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