南京某镇总体规划(5)

第18条 建筑后退道路红线

沿城镇道路的建筑物，应按道路功能、路幅宽度以及建筑物类别、高度，确定其后退道路规划红线的距离，最小后退距离按表4控制。

为有利于形成整洁有序的城市界面，同一城市路段同侧建筑物后退城市道路红线的距离应有机组合。

表4 建筑物后退城市道路规划红线最小距离（米）

道路宽度 建筑高度 12米 20米 36米 后退距离 40米以上 8 8 12 30米以上~40米 3 6 10 20米以上~30米 2 5 10 20米及以下 2 3 10

第19条 道路交叉口用地控制

(1) 平面交叉口处道路缘石转弯半径：主干路按15—25米控制；次干路按12—20米控制。

(2) 交叉口用地范围按红线转弯半径和停车视距三角形实行双重控制，主干路交叉口停车视距为60米，次干路停车视距40米。

第20条 城市道路景观

为满足城镇景观和环保要求，在主要道路红线外宜设置一定宽度的多样化的绿化带，有条件可设置精致小品。道路两侧的建筑不超过道路红线宽度的1/2。

第21条 各类建筑配建停车位指标 住宅建筑停车位最低控制指标

表5 住宅建筑停车位最低控制指标 类别 小汽车 自行车 一类居住区 1辆/户 1辆/户 二类居住区 0.4辆/户 2辆/户

(2) 公共建筑停车位最低控制指标

表6公共建筑停车位最低控制指标 建筑类别 小汽车 自行车 车位/万平方米建筑面积 车位/万平方米建筑面积 办公 50 300 商业、金融、服务业、市场等 50 750 文化、娱乐、餐饮 60 500 医院 30 300 (3)公共停车场的位置由总体规划规定，其出入口方位，停车位置的安排及附属设施的布局等必须符合国家的标准

第六章 市政设施控制

第22条 规划确定的自来水厂、污水处理厂、变电所等用地应按远期用地规模控制，并不得改变其用地性

质。

第23条 地面水作为镇区远期水厂水源地，上游1000米、下游100米、岸边各200米为水源保护区，不得建设任何对水质有污染的永久性设施。

第七章 景观环境及绿地控制

第24条 应重视创造良好的城镇景观，要注重城市整体效果，提高整体环境质量，重视城镇轮廓线，视角通廊和自然山水等景观要素的有机结合。

第25条 城镇道路两侧的建筑应符合下列要求：

(1) 沿街建筑群体要形成错落有致的天际线，以及空间层次协调丰富的街道立面，沿街建筑在符合有关建筑退让和建筑高度规定的前提下，应结合建筑功能、交通、绿化等需要灵活设置，以丰富城镇景观。

(2) 城市重要地段道路两侧不宜建住宅楼和商住楼，确需建造时，其立面设计、装饰应与周边建筑环境协调。 (3) 严格控制沿城镇主干道两侧设置小型商铺带。

(4) 沿街不得设置锅炉房、烟囱、垃圾道、污水池、化粪池等有碍景观、市容的附属设施。

(5) 沿街建筑立面需设置空调室外机时应结合建筑立面，统一隐蔽处理。

(6) 沿街建筑立面二次装修必须与周边建筑立面协调，且不得外扩，并按规定报规划行政主管部门审定后方可实施。

第26条 沿道路两侧新建、改建建筑物的控制高度，除经批准的详细规划另有规定外，沿路一般建筑的控制高度 (H)不宜超过道路规划红线宽度(W)加建筑后退红线距离 (S)之和的1.5倍。

第27条 建筑物的面宽，除经批准的详细规划另有规定外，一般应按以下规定执行： (1) 建筑高度小于等于24米，其最大连续展开面宽的投影不大于90米。

(2) 建筑物高度大于24米，小于等于60米，其最大连续展开面宽的投影不大于75米。 (3) 建筑高度大于60米，其最大连续展开面宽的投影不大于60米。

(4) 不同建筑高度组成的连续建筑，其最大连续展开面宽的投影上限按较高建筑高度执行。

第28条 住宅小区内多层住宅屋面一般要求为坡屋顶，并应考虑太阳能的统一安装，室外空调机应统一隐

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蔽设置，厨房、卫生间应设置抽排烟道及太阳能的上下水管道。

第29条 以商业为主的道路两侧沿街建筑物前不得建筑各类围墙。沿干道两侧不得建设永久性实体围墙。 第30条 沿山、滨水以及风景区、文物区、水源保护区周围的建筑应严格按有关保护规定及经批准的详细规划执行。

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南京市江宁区湖熟镇总体规划（2005—2020）

说明书

第一章 规划修编的背景与思路

第一节 规划总论

1.1 总体规划修编的动因

1. 由南京市规划院1999年编制的湖熟镇总体规划（1999-2010）因2000年湖熟镇与龙都镇合并而未大规模实施，虽然城镇建设仍按此蓝图进行道路和住宅建设，但由于镇上财力单薄，建设规模不大。2002年龙都镇划入江宁科学园，湖熟镇又开始走上独立发展的道路。2006年初江宁区行政区划进行重大调整，湖熟镇兼并龙都、周岗二镇设立新的湖熟镇，人口和用地大大增加，因此，修编湖熟镇总体规划的任务又提到议事日程上来。

2. 湖熟镇工业园区是南京市重点工业园区，2004年以来，镇区工业发展迅速，而工业园区规划又与湖熟镇区总体规划相互不统一，迫切需要包含工业区在内的城镇总体规划，合理安排工业和生活用地。

3. 青龙湖人居森林工程是省级主题公园，其规划和建设用地已征用了湖熟镇区规划范围内的若干土地，并准备结合“湖熟文化”和赤山公园的开发，发展青龙湖——梁台河——句容河——赤山的水上旅游线，必将对湖熟的经济、文化和镇区用地功能产生重大影响。

4. 宁杭高速将于2005年动工兴建，在湖熟镇西部的汤铜路上设一互通式立交。同时，规划的沪宁第二通道（沿江高速）经过镇区北部，与宁杭高速有一枢纽立交。这一对外交通大格局，使湖熟镇进入高速公路时代，拉近了与南京、东山和长三角城市带的距离，更便于吸纳南京和长三角城市的经济辐射，有利于镇区开发度的提高和物流业的发展。

5. 进入21世纪以来，湖熟镇区的面貌改变不大，需要通过规划引导提高知名度和竞争力，创造一个名副其实的现代化中心城镇。

1.2 总体规划修编的依据

(1) 《中华人民共和国城市规划法》； (2) 《村镇规划标准》； (3) 《村镇规划编制办法》（试行）第36号，2000； (4) 《江苏省村镇规划建设管理条例》；

(5) 《江苏省编制重点中心镇规划技术要点》（2000）； (6) 《南京市城市总体规划（1991-2010）》； (7) 《江宁区近期建设规划（2006-2010）》； (8) 《江宁县湖熟镇镇区总体规划（1999-2010）》； (9) 《江宁区镇村布局规划》 (10)《江宁区十一五规划》

(11) 《湖熟镇工业园区（金城产业配套区）规划》； (12) 有关江宁区及湖熟镇经济社会发展资料； (13) 有关法律、法规、政策、技术规范与标准等。

1.3 总体规划目标

积极优化镇村布局结构和城镇空间布局结构，吸引生产要素向城镇集中，大力提升中心镇区的服务和牵引功能，从本地实际出发，扬长避短，加快发展，形成特色，尽快把湖熟建成江宁区南部地区具有古镇特色和现代化气息的新型中心城镇。

1.4 本次规划的规划期限

本次规划期限为2005~2020年。 近期2005~2010年； 远期2011~2020年； 远景X年。

1.5 城市规划区范围的界定

1. 湖熟镇域规划范围为本镇行政区划的范围，面积为145 km2。

2. 湖熟镇区规划范围，西自杨柳村，东到梁台河，北起沪宁二通道，南止句容河和环镇南路。规划用地范围约16km2。

3. 湖熟镇区建设用地范围西自宁杭高速、东到梁台河、北起宁杭二通道、南止环镇南路，用地范围10km2。1.6 规划指导思想

1. 科学发展观。强调经济、社会、环境协调发展，使物质文明、精神文明和镇容环境组成和谐的有机整体。

2. 城乡统筹观。统筹协调城乡居民点与全镇产业布局、重大基础设施的关系，合理安排城乡布局和配套设施，改善人居环境，保护文化遗产。

3. 资源节约观。集约利用土地资源，节约能源、水源，提倡节俭风尚，建设节约型社会和节地型城镇。4. 规模效益观。扩大城镇规模，发展规模增长，倡导规模经济，建立相对集中、规模适度的各类功能区。5. 人文关怀观。规划以人为本，体现公众利益，打造环境优美的人居城镇与和谐社区。

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1.7 规划重点解决的问题

1. 重新修订湖熟村镇体系和空间布局。 2. 合理确定城镇性质规模和发展方向。

3. 充分考虑青龙山人居森林和湖熟工业园区对湖熟镇发展的影响。 4. 加强湖熟镇区的改造、整治、保护、优化城镇规划结构和功能分区。 5. 妥善安排对外交通和路网布局。 6. 规划绿地系统，体现水乡风貌。 7.

大力保护环境和历史文化遗产。

第二节 与相关规划的关系

2.1 与上位规划的协调

2.1.1 主要的上位规划

南京市总体规划（1991-2010）指出，湖熟是南京都市发展区外的重点镇，是江宁区东南部以发展加工、商贸业为主的重点镇；2010年规划人口2万人，远景5万人；提出修建宁杭铁路、宁杭高速公路的规划走向。

东山城市总体规划（2000-2010）指出，湖熟是江宁区四个中心镇之一，属于积极发展、大力促进型城镇。参照城市标准建设，中心镇人口规模控制在2－8万范围内。

江宁区近期建设规划（2004-2007）把湖熟镇定位为综合性工业城镇，机械加工、食品工业等制造业，2007年规划人口2万，建设用地4km2；远景控制5万人左右，用地约7 km2，并对城镇规划提出三条指引：

一是利用现有的工业和市政设施的基础，抓住汤铜路和宁杭高速公路建设的机遇，进一步吸引先进制造业的聚集，与东山新市区的产业职能形成良好的分工协作关系。

二是工业用地在现有工业集中区的基础上继续沿汤铜路两侧扩展，但其用地不得越过规划宁杭高速公路；生活用地主要集中在句容河两岸及南部老镇区周围。

三是应加大环境污染的控制力度，加快污染物处理设施的建设。

该规划还提出湖熟——周岗——土桥农业示范园区是江宁区五个高新农业区之一。周岗——龙都——湖熟东南圩区，是调节江宁生态环境的重要区域。青龙山人居森林是森林型旅游居住区。

江宁区近期建设规划还对基础设施建设（如修建宁杭高速公路和宁杭铁路、整治句容河达六级航道、沿汤铜路敷设供水主干管道、建设湖熟石油贮气站和110千伏湖熟变电站等）和湖熟古文化遗址保护提出建议。

2.1.2 本规划与上位规划的协调

本规划遵循上述规划的指导，在城市定位、产业布局、用地功能和规模以及重大基础设施项目上进行充分协调，并根据实际情况予以调整。如由于青龙山人居森林工程已将湖熟镇部分土地纳入该项目规划范围，扩大了城镇用地范围和人口规模，必将对湖熟旅游业发展起到催生作用。又如，湖熟工业集中区发展迅猛，摩托车和机械工业成为主要部门，必定对城镇性质产生影响。

2.2 对上一轮规划的回顾

2.2.1 1999年总体城市规划的主要内容及特点

上一轮总体规划（1999-2010）划定的城市规划区范围为，东至梁台河，北抵汤铜路，西北、西南以绕镇公路为界。规划范围内用地面积为2.8平方公里。

上一轮总体规划对湖熟镇城市性质定位为：湖熟镇镇域的政治、经济、文化中心，是江宁县东南部以历史文化古都为特色的中心城镇。镇区以第三产业和居住为主要职能。

该规划确定的城市规模为近期（2005年）城市人口1.9万人，城市建设用地1.9km2；远期（2010年）城市人口2.8-3万人，城市建设用地2.8km2。

上一轮规划的发展方向为向东和向西，重点是向西。其规划空间结构为：秦淮河与现有绕镇公路将规划镇区内分为南、北、西三个区。南区以老街为主体，向东、西两侧扩展，以居住功能为主；北区以老街为基础，以居住、教育、工业等功能为主；西区为新区，以公共活动中心及居住功能为主。

上一轮总体规划具有以下几个方面的特点：

1. 通过政府搬迁，希望重新塑造政府形象，带动更多地区的有力发展。政府大楼位于支路上，且建筑质量不高，规划将政府搬到主干路旁，一方面可以通过新的建筑形式体现镇区发展的新气象，代表高层次的政府形象，另一方面也带动了新政府周边的土地开发。

2. 充分利用当地的自然景观，营造良好的城市环境。规划在原绕镇公路一侧，利用现状的水体，打造了一条景观带，并延续到河南。这不仅使绕镇路成为别样特色的景观大道，还使分布在道路两侧的公共设施处于优美的环境之中，提升了镇区品质。

3. 尊重历史文化，保护老街，维护古镇的历史氛围。规划中保留了具有地方特色和历史文化特征的水北街和姚东老街等地区的建筑和街区，使历史得以传承。

2.2.2 1999年城市总体规划的实施评价

1999年城市总体规划适应了当时社会发展的客观要求，对湖熟镇的城市建设和经济发展起到了重要的指导作用，对镇区产生了积极的影响，但由于资金的短缺，城市建设的实施未能持续进行，上一轮规划的作用未能充分地得到体现。

近几年来，由于湖熟镇周围条件的变化和自身的快速发展，上一轮总体规划已逐渐不能适应城市发展的需要，具体表现在以下几个方面：

1． 青龙山人居森林工程的快速建设，对镇区建设影响比较大，除了资金方面的供给，还对全镇的产业、用地提出了新的要求，对城镇的性质和发展方向也有影响。

2． 沪宁第二通道和宁杭高速会对湖熟的交通条件产生巨大的牵引力，大大方便了湖熟镇与周边地区的联系，也影响镇区的发展方向。

3． 该规划将工业区划出镇区范围以外，而工业区自身的发展速度极快，与镇区的联系日益紧密，对镇区的发展影响较大，应该将工业区划入镇区范围之内，才能使工业区和生活区合理结合，促进工业区朝着健康的方向发展。

4． 上轮规划期限是2010年，只有十年左右时限，无法指导城镇较长期（如2020年）的发展需求。 5． 新组建的湖熟镇现有地域面积145km2，人口8.56万人，规划的前提条件发生重大变革，原镇区规划的功能和规模，已被大大突破，必须重新编制。

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2.3 对金城产业配套区的评价

2.3.1 金城产业配套区简介

金城产业配套区规划总用地面积为404.80公顷，规划范围：纬九路以南、宁杭高速以东，经一路以西，三环路（汤铜路）以北。其中规划工业用地201.34公顷，保留约20公顷自然山体作为配套区的生态绿地。配套区与镇区功能互补，配套区为镇区提供就业岗位，镇区为配套区提供生活居住的场所。整个规划区建成“三横，三纵”的主干路网，形成开敞的绿地系统和清晰的配套区布局结构。配套区重点引进项目类型为：电子、机械、轻工等与摩托制造产业相关企业。配套中心区位于金城大道与纬三路交汇处。

配套区规划根据国外有关开发区经验，推算出如下就业岗位：

表1—1：就业岗位推算表

用地类别 用地面积（ha） 职工密度（人/公顷） 推算就业岗位（人） 工业用地 201.34 100 20134 行政办公 1.18 150 177 商业服务 0.78 30 23.4 公共绿地 5 5 123.45 仓储用地 3.21 50 160.5 市政公用设施 3.51 80 280.8 合 计 20899 其规划估计的就业岗位为20000个。

2.3.2 专家意见

金城产业配套区规划于2003年11月通过专家评审，专家组提出了以下几个修改意见：

1． 为保证宁杭高速公路的规划建设，建议在建设时序上要多做考虑；园区西部即宁溧公路以西部分地区要适当控制预留；园区与南部镇区之间三条道路的穿越方式应再斟酌。

2． 有关地块和厂房规划建设控制指标、建筑间距和设施配套要根据有关规定进一步推敲。 3． 绿化率进一步提高，道路绿化进一步加强。

专家组的意见针对当时的规划提出修改意见，而在规划的最终稿中，专家意见未得到落实。另外，专家意见是根据当时的情况提出，有时代的局限性存在。

规划实施至今2年，工业区快速成长，现状工业用地达到1.5km2左右，新引进项目，需要大量用地，而园区土地资源接近枯竭，发展进入一个瓶颈阶段。

2.3.3 上轮工业区规划中，所忽视的以下一些问题：

1． 对农村居民点未加考虑。前山岗村居民点位与工业区内，现状人口637人，而远期也将保留这个居民点，居民点占地共0.1445km2，考虑到居住用地与工业用地的缓冲区，则实际在工业区的占地要远大于0.1445 km2。

2． 没有考虑青龙湖人居森林的开发。青龙湖人居森林与工业区紧密相连，工业区以北，后山岗，冲西等

地区未进行规划控制，对经梁台河的旅游线路也未考虑。

3． 对工业区的远景用地未加考虑，对工业区的土地储备情况未做分析。工业区开发的时序未做具体说明，导致工业区粗放式开发，土地利用强度较低，预留用地为靠近汤铜路的高新技术预留地，不符合开发的现实。 4． 市属工业企业占用工业区大块面积。而在配套区规划中，未对这些用地进行说明。 5． 工业园区与镇区的道路穿越方式没有考虑，过多的交叉，将影响汤铜路的通行能力。

第二章 功能定位、规划目标与发展战略

湖熟镇位于江宁区东南部，江宁、溧水、句容三地交界处，东部和北部与淳化街道接壤，西部与秣陵、禄口街道相邻，南部与溧水县和句容市为界。

镇政府座落在集镇南部花园塘。距离东山街道20公里，南京主城30公里，禄口机场16公里。镇区通过宁溧路（淳湖路）、汤铜路与南京、江宁发生紧密联系。全镇下辖10个居民委员会，12个村民委员会。总面积145平方公里，总人口8.56万人，非农业人口4.27万余人。

湖熟镇地处北亚热带，为岗丘平原地形，句容河横贯镇域南部，形成大面积的圩区。盛产大米、鸭禽、鱼虾和其它农产品。

湖熟镇历史悠久，有4000多年前的古人遗迹，铸就了今天的湖熟文化。近年来，湖熟镇经济发展发展较快，正处于向工业化加速期和建成小康社会的发展阶段。

第一节 宏观背景

1.1 国家层面

科学发展观的提出，把城乡统筹、人和自然和谐相处，经济、社会、生态协调发展作为我国经济社会发展的重大方针。而后WTO时代为中国进入世界市场开创了机遇也制造了矛盾，同时中国民营经济日益壮大，市场机制作用日益显示力量。此外，中央建设社会主义新农村的方针，日益成为各地镇村规划和建设的强大动力。此外，中央建设社会主义新农村的方针日益成为各地镇村规划和建设的强大动力。

研究指出、国外资本大规模向中国转移的周期将于2010年前结束。这一切都是影响国家和地区经济发展的重大宏观因素。因此、如何把握机遇，克服困难，走内涵式、多元化发展道路，逐步形成以城带乡、以乡促城、城乡一体和经济、社会、环境、文化多元要素和谐发展的格局，使得整个国家和地区走上协调的、全面的、和谐的和可持续的新的发展轨道。各个乡镇形成自身特色的发展思路和城乡景观是新时期发展的重大任务。

1.2 长江三角洲层面

长江三角洲是中国经济最具活力的发展区，目前长江三角洲地区正在经历着历史上最大规模的区域一体化浪潮。以上海为区域中心、以南京和杭州为次区域中心的长江三角洲，通过梯度、跳跃式的推移使得身处其中的每个单元都成为浪潮的收益者。湖熟镇身处其中，具备接受多极辐射，完成一体化的优越区位条件。

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