大明宫商业项目可行性研究报告（doc 43页）-精品 - 图文(8)

5.2.2动态盈利能力分析

（1）财务净现值 1）项目财务净现值

取季度基准收益率3%，根据项目财务现金流量表（附表5）可计算得到项目的财务净现值分别为22451.20万元（税前）和13244.84万元（税后）。均大于零，因此本项目在财务上可行。 2）资本金财务净现值

取季度基准收益率3%，根据项目资本金财务现金流量表（附表6）可计算得到资本金的财务净现值为13926.74（税后）万元。大于零，因此本项目在财务上可行。 （2）财务内部收益率 1）项目财务内部收益率

根据项目财务现金流量表可以计算得到本项目季度的内部收益率分别为和5.83%（税前）和4.81%（税后）。换算成年内部收益率为25.44%(税前)和20.72%(税后),均大于14%，因此本项目在财务上可行。 2）资本金财务内部收益率

根据资本金财务现金流量表可以计算得到资本金内部收益率为5.04%。换算成年内部收益率为21.79%(税后)大于14%，因此本项目在财务上可行。 （3）动态投资回收期

动态投资回收期=[累计折现值出现正值的期数-1]+上年累计折现值的绝对值/当年净现金流量的折现值

=18-1+5122.86/8673.37 =17.59季

合4.40年。（数据来源：附表5项目财务现金流量表）

通过对盈利能力指标的计算可以得出结论，本项目具有较强的盈利能力，在财务上是可行的。

5.3清偿能力分析

根据借款偿还计划表（附表2）可以计算得到本项目的借款偿还期为： 11-1+4296.92/5139.68=10.84季，合2.71年。

通过对清偿能力指标的计算可以得出如下结论：本项目具有较强的清偿能力。

5.4评价结论

通过对本项目的盈利能力和清偿能力分别进行分析可以得出结论：本项目具有较强的盈利能力和清偿能力，在财务上是可行的。

第六章 不确定分析

6.1盈亏平衡分析

各种不确定性因素的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就会导致方案的损益情况发生质变。进行盈亏平衡分析，找出这个临界值，判断投资方案对不确定性因素变化的承受能力，为决策提供依据。

根据线性盈亏平衡分析基本公式： 销售收入方程：R=P×Q 支出方程：C=V×Q +T×Q+F

式中： R--实现销售收入 P—销售收入 Q--销售收入实现率 C—总成本费用 V—单位可变成本 F—总成本 T—单位销售税金

令B=R-C=0，便可求出Q的值。 从损益表（附表3）得出： 销售收入=234570万元

总成本=建设投资+建设期利息+财务费用+销售费用

=158675万元。因此：

234570×Q=158675+234570×Q×(5.5%+3%) 解得 Q=74%

故销售收入实现率f=Q=74%是该项目的销售实现率的盈亏平衡点。即当销售收入实现74%时，项目即可保本，低于这个比率时，项目将会出现亏损，高于这个比率，项目才可能出现盈利。

由于我们对项目的成本和销售收入估计是比较保守的，考虑到市场上钢材等材料价格有降低趋势，同时房价仍有上涨的趋势，并且该项目所处地区升值潜力较大，所以本项目产品的售价还有一定的提升空间。综合考虑本项目的风险还是可以接受的。

6.2 敏感性分析

本项目主要进行建设投资、销售面积以及销售价格对内部收益率和财务净现值的单因素敏感性分析。进行单因素敏感性分析时，假定其他因素都不发生任何变动。

（1）建设投资变化对项目内部收益率和财务净现值的敏感性分析

表6.1 建设投资变化表

变化幅度 IRR FNPV 通过上表，计算出建设投资变动的临界点为： 818.46/（818.46+5354.81）×5%+10%=10.66%

上式说明建设投资的最大增加幅度为10.66%，此时项目从财务上分析仍可接受。提醒建设单位在保证质量的前提下，在项目开发过程中与监理单位密切配合，搞好投资控制。

（2）销售面积变化对项目内部收益率和财务净现值的敏感性分析 1）商业销售面积变化对项目内部收益率和财务净现值的敏感性分析

表6.2 商铺销售面积变化表

变化幅度 IRR FNPV -20% 11.60% -1447.15 -15% 13.98% 2217.11 -10% 16.27% 5867.17 -5% 18.50% 9517.24 通过上表，计算出商业的销售面积变动的临界点为: -2217.11/（2217.11+1447.15）×5%-15%=-18.03%

上式说明商业的销售面积的最大下降幅度为18.03%，此时项目从财务上分析仍可接受。建议开发商在销售工作中做好营销宣传工作，以确保商业的销售

0% 5% 10% 15% -15% 35.26% 31684.78 -10% 29.88% 25511.52 -5% 25.05% 19338.25 0 5% 10% 13.01% 818.46 15% 9.64% -5354.81 20.66% 16.67% 13153.56 6991.72 20.66% 22.18% 24.83% 26.84% 13153.56 16817.31 20467.44 24117.50

面积变化幅度最好不低于18.03%。

2）商品住宅销售面积变化对项目内部收益率和财务净现值的敏感性分析

表6.3 商品住宅销售面积变化表

变化幅度 -35% -30% -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% IRR（%） 11.85 13.16 14.31 15.50 16.73 18.00 19.31 20.66 22.07 23.52 25.03 FNPV -910 1099 3108 5117 7147 9154 11161 13154 15174 17181 19188 通过上表，计算出住宅的销售面积变动的临界点为: -910/（910+1099）×5%-30%=-32.26%

上式说明商品住宅的销售面积的最大下降幅度为32.26%，此时项目从财务上分析仍可接受，可以看出其住宅的销售面积敏感性不是很强，弹性较大，在销售过程中，建议开发商在确保基本的销售收入的同时，灵活运用销售手段，进行营销，促进项目的顺利开发运行。

（3）销售价格变化对项目内部收益率和财务净现值的敏感性分析 1）商业销售价格变化对项目内部收益率和财务净现值的敏感性分析

表6.4商业销售价格变化表 -20% -15% -10% -5% 11.60% 13.97% 16.27% 18.49% -1447.15 2203.03 5853.20 9503.38 变化幅度 IRR FNPV 0% 18.49% 9503.38 通过上表，计算出商业的销售价格变动的临界点为: -2203.03/（2203.03+1447.15）×5%-15%=-16.98%

上式说明商业的销售价格的最大下降幅度为16.98%，此时项目从财务上分析仍可接受。建议开发商在销售工作中做好营销宣传工作，以确保商业的销售价格变化幅度最好不低于18.03%。

2）商品住宅销售价格变化对项目内部收益率和财务净现值的敏感性分析

表6.5 商品住宅销售价格变化表 -40% -30% -20% -10% 10.98% 13.16% 15.50% 17.99% -2919.17 1099.02 5117.2 9135.38

变化幅度 IRR FNPV 0% 20.66% 13153.56

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