大明宫商业项目可行性研究报告（doc 43页）-精品 - 图文(3)

安美居家居装饰建材仓储超市位于西安市西二环北段136号，是大型现代化装饰建材连锁超市，采用集中采购、统一管理、统一结算、明码标价的现代连锁业态的管理方式，主营国内外装修建材和装饰用品，配套经营家装设计并提供直销服务；经营范围涉及建材管件、木材、墙面及地面材料、家具家饰、油漆涂料、五金工具、厨卫设备、灯具电料、园艺园及季节性用品九大类近4万品种，并设有BIY、DIY 教室，配套经营家居装饰和休闲餐饮等其他服务。同时具备物流配送、电子商务等服务。

（5）家世界家居装饰建材中心

家世界家居装饰建材中心位于大庆路中段120号，是依托天津家世界集团统一经营管理的，在西安经营最早，规模最大的家居建材超市，市场环境整洁，种类齐全，形象统一，管理先进，渠道可靠，价格合理，退货有保证，年销售额超过两亿元。

（6）太白路建材市场

太白路建材市场位于南二环与太白路交汇处，是西安第二大建材市场。拥有商户500余家，经营品牌全面，管理制度规范，交通便利。由于地处市区，使市场的未来发展必将受到城市建设规划的影响。 （7）三森国际家居汇展中心

陕西三森家居建材有限公司位于西安市雁塔区长安路东三爻村，是西安市政府重点招商引资项目，被列为雁塔区重点保护单位，由三森集团投资3亿元人民币兴建的西安三森家具汇展中心总占地300亩，一期工程建筑面积为13万平方米，投资1.6亿元。中心一期共分四大展厅，分别是巴黎厅、纽约厅、香港厅、台湾厅。其中巴黎厅、纽约厅为精品厅。西安三森家具汇展中心实行统一物业管理，专业仓储；系统照明光线充足，格调高雅；８部人行电梯方便客流，安全通畅；厅内安全设施齐全，设有消防喷淋系统，消防控制中心，烟感报警系统。排风换气设备令全场空气流畅，清新宜人；24小时保安监控系统，与互联网连接的局域网系统，用于安全和交易过程管理；商场各处均设IC卡公用电话，预留市话接口；除银行、托运、商务中心外，设有洽谈室、商务酒吧、咖啡厅等。

西安市建材市场分布图如下：

就目前而言，西安市现有的建材市场档次高低不匀，主要有建材超市、家居建材城等模式。其中，超市建材产品在价格上的优势以及在产品质量及售后服务方面的到位，是越来越理性消费的消费者的最佳考虑。

建材超市的消费群体面对的是中低层的消费者，但是建材中有些高端产品在超市中就显示不出其自身的“档次”，因此，家居建材城将会成为高端消费人群的理想之所，在一定的时期内，它仍然占据市场的最高分额。而摊位式的低端市场会因为经营的分散性、管理不规范、产品质量问题多、售后服务弱等诸多弊端而最终被市场淘汰。

建材超市和家居卖场各有各的优势，只是面对的目标消费群体不同。短期看来，家居卖场还是会占据更多的市场份额。但是，大的正规的建材市场的入驻终将兼并或者是淘汰小的、不规范的建材市场，优胜劣汰是市场经济发展的趋势，因此具备相当规模，相当档次的大型建材市场在西安市建材市场是具备一定的市场竞争力的。

陕西省政府常务会议第17次会议审议通过了《唐大明宫遗址保护总体规划》，这标志着唐大明宫遗址保护总体规划正式启动，大明宫遗址覆盖太华路周边3.5平

方公里，四至为：南起自强东路，北至玄武路，东自太华路，西达铁一村建华西路。也就是说，太华路西侧大部分区域均属遗址规划范围，同时，太华路东边部分地段500米范围内也属于遗址规划范围，遗址面积覆盖太华路一带3.5平方公里范围。大明宫遗址公园改造是国家重点项目，根据西安市政府安排，北郊大明宫建材市场及大明宫地区40多个专业建材市场将面临拆迁。目前，在未央区太华路延伸段两侧兴建建筑面积60万平方米的大明宫建材家居批发市场，整合大明宫遗址周边40多家专业建材批发市场资源，实施整体搬迁项目，能够极大的带动区域发展。

2.3项目所在区域商业物业市场分析

2.3.1市场需求分析

为了了解市场需求现状，工作小组成员进行了近两周的市场调查，本次市场调查的对象主要针对现大明宫建材家居市场内的商户、北郊大学城的教职员工和附近的商户，意图了解目标客户的购买意向和购买能力，从而确定该项目的市场定位。调查的内容有客户购买商铺的意愿、商铺类型、需求的面积、需求单价及总价、期望的配套设施等问题；调查以大明宫建材家居市场内的商户为主，采用问卷调查与面谈调查相配合的形式，进行抽样调查。

通过市场调研得到的成果，汇总了200份有效调查问卷，得出了以下市场调研结论：

（1）商铺类型

商业街商铺 74.71% 底商商铺 12.3% 社区商铺 0.95% 商场内席位商铺 10.95% 社区商铺 0.95%商场内席位商铺10.95%底商商铺 12.38%商业街商铺 75.71%

由于商业街形式具有良好的产品昭示性，建材家居的经营者多青睐于商业街商铺，也有部分被调查者显示出对底商商铺和商场内席位商铺的偏好。因此，在本项目的规划设计中一方面要充分考虑不同的建材家居产品的特点，将商业街商铺与商场内席位商铺、底商商铺相结合，达到有效利用空间和提高市场档次的目的；另一方面通过功能分区的形式将不同的产品类型进行区分。 商业街商铺：

单层商业街商铺 44.65% 其中多层商业街商铺： 1-2层 69.32% 2-3层 21.59% 3-4层 4.55% 4层以上 4.55% 多层商业街商铺 55.35% 在对商业街商铺的具体形式的调查中，大部分的被调查者选择多层商业街商铺，其中在选择多层商业街商铺的被调查者中，对于低于3层的多层商业街商铺更为青睐，达到了90%以上，这主要因为商铺的展示性由下到上依次减少，层数越高展示性越差，因此，对商业街商铺而言，设计楼层不宜太高。 底商商铺：

办公楼底商 26.92% 住宅底商 71.08% 经统计，有12.3%的被调查者接受底商商铺这种商铺类型，其中选择办公楼和住宅底商的被调查者分别占到71.08%和26.92%，可见一部分被调查者除了希望商铺具有产品展示及销售的功能，同时还希望能够方便其居住及办公，以满足日常生活和业务洽谈的需要。 （2）希望商铺具有的功能 产品展示及销售 54.06% 仓储 24.06% 产品展示及销售54.06%办公及商务洽谈 12.81% 居住 9.06% 仓储 24.06%办公及商务洽谈12.81%居住 9.06%

调查结果显示，绝大多数被调查者希望商铺的功能以产品展示及销售为主，以仓储和办公及商务洽谈为辅。 （3）商铺面积

50 m2以下 69.32% 51-100 m2 21.59% 101-200m2 4.55% 200m2以上 4.55% 101~200m213.331~200m232.38Q~100 m246.19P m2以下 8.10%

考虑到经营产品类型的不同，不同的商户在面积需求上有一定差异，其中，需

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