大明宫商业项目可行性研究报告（doc 43页）-精品 - 图文

目 录

第一章 总论........................................................... 1

1.1项目概况....................................................... 1 1.2资金筹措与融资方式............................................. 1 1.3项目进行可行性研究的依据....................................... 1 1.4项目的实施进度安排............................................. 2 1.5主要技术经济指标............................................... 2 第二章 市场分析....................................................... 4

2.1 西安市商业物业市场分析 ........................................ 4 2.2西安建材市场现状分析........................................... 7 2.3项目所在区域商业物业市场分析.................................. 11

2.3.1市场需求分析 ............................................ 11 2.3.2市场供给分析 ............................................ 18 2.4 SWOT分析..................................................... 19

2.4.1优势 .................................................... 19 2.4.2劣势 .................................................... 19 2.4.3机遇 .................................................... 20 2.4.4威胁........................................................ 21 2.5项目初步定位.................................................. 21 2.6小结及建议.................................................... 22 第三章 项目的实施进度安排............................................ 24

3.1项目前期工作安排.............................................. 24 3.2项目建设阶段计划安排.......................................... 24

3.2.1 项目进度安排的依据...................................... 24 3.2.2进度安排原则 ............................................ 24 3.2.3分阶段开发的原因与目的 .................................. 25 3.2.4项目实施的进度计划 ...................................... 25

第四章 项目总投资估算与资金筹措...................................... 27

4.1 项目总投资估算的依据 ......................................... 27 4.2 项目总投资估算的原则 ......................................... 27 4.3 项目总投资估算 ............................................... 28

4.4 资金筹措与融资方式 ........................................... 30 第五章 财务评价...................................................... 33

5.1财务评价基础数据的测算........................................ 33 5.2盈利能力分析.................................................. 33

5.2.1静态盈利能力分析 ........................................ 33 5.2.2动态盈利能力分析 ........................................ 34 5.3清偿能力分析.................................................. 35 5.4评价结论...................................................... 35 第六章 不确定分析.................................................... 36

6.1盈亏平衡分析.................................................. 36 6.2 敏感性分析 ................................................... 37 第七章 结论及建议.................................................... 40

7.1结论.......................................................... 40 7.2建议.......................................................... 41

第一章 总论

1.1项目概况

本项目地处北三环以北，北临大学城，东临大型居住区和新筑港务区，西邻新西安火车站，毗邻大明宫建材市场新址，区域环境良好，交通便捷。由于太华路大明宫建材市场的拆迁，给本项目带来了市场机遇，因此本项目将建设成为一个以建材市场为主，集商务、住宅、休闲于一体的大型综合商业社区。另外，在本项目的建设过程中涉及两个村庄的拆迁改造，因此，本项目的建设能够帮助政府解决城中村的改造问题，有利于改善北郊整体环境，促进和带动区域经济发展。

1.2资金筹措与融资方式

本项目建设总投资为151783.65万元，其中建设投入的资本金为52824.84 万元（占总投资的35%），分两期投入，第一期为28960.58万元，第二期为23813.90万元；银行借款 11771.84 万元，融资利率为5.40%，时间从第一年的第四季度到第二年的第三季度；其余资金缺口由（预）售净收入补足。

1.3项目进行可行性研究的依据

（1）委托方提供的有关书面材料； （2）本项目总体规划设计方案； （3）《城市居住区规划设计规范》；

（4）《陕西省建筑安装工程综合概预算定额》（1999）；

（5）国家发改委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价格[2002]10号）；

（6）陕西省发改委编制的《陕西省建设工程其他费用定额》；

（7）类似工程的相关造价费用水平。 （8）项目投资估算所得到的数据；

（9）其他与项目可行性研究相关的资料和数据。

1.4项目的实施进度安排

在充分考虑市场环境，结合类似工程的实际情况，同时考虑开发商的资金压力情况，采取保守态度，充分考虑各种不确定因素，最终综合确定本项目计划分两期开发建设，第一期进行地块南部村庄的拆迁安臵及商品住宅的开发建设，第二期进行地块北部村庄的拆迁安臵及商铺的开发。

本项目建设期总共计划为4年。其中一期需建设2.5年；二期需建设3年，两期建设过程存在搭接，利用一期工程的销售收入再投入滚动开发二期工程，从而减少开发商的资金压力。

1.5主要技术经济指标

结合项目情况，本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户群体定位，拟定了销售方案并进行财务评价。计算主要财务数据及财务评价指标如下表 (见下页) 。

表1.1 主要财务数据及评价指标表

序号 名称 一 财务数据 1 2 3 4 5 6 总投资 总销售收入 销售税金及附加 利润总额 所得税 税后利润 万元 万元 万元 万元 万元 万元 二 财务评价指标 1 2 3 4 5 6 7 8 项目财务净现值 项目内部收益率 静态投资回收期 动态投资回收期 资本金财务净现值 资本金内部收益率 借款偿还期 盈亏平衡点 年 74% 年 年 万元 21.79% 2.71 万元 20.72% 4.01 4.40 13926.74 13244.84 151637.86 234570 12901 62994 15748 47245 单位 值

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