物业管理师制度与政策精炼考点 - 图文(5)

(10)抵押合同订立的时间与地点； (11)双方约定的其他事项。 考○以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：

(1)《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号； (2)已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额； (3)已投入在建工程的工程款； (4)施工进度及工程竣工日期； (5)已完成的工作量和工程量。 考房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生○效。 考○办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：

(1)抵押当事人的身份证明或法人资格证明； (2)抵押登记申请书； (3)抵押合同；

(4)《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明； (5)可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料； (6)可以证明抵押房地产价值的资料； (7)登记机关认为必要的其他文件。

登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起7日内决定是否予以登记，对不予登记的，应当书面通知申请人。 考○以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。

有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产：

(1)债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；

(2)抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的； (3)抵押人被依法宣告解散或者破产的；

(4)抵押人违反本办法的有关规定，擅自处分抵押房地产的； (5)抵押合同约定的其他情况。 考同一房地产设定两个以上抵押权时，以抵押登记的先后顺序受偿。处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配： ○

(1)支付处分抵押房地产的费用； (2)扣除抵押房地产应缴纳的税款； (3)偿还抵押权人债权本息及支付违约金； (4)赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害； (5)剩余金额交还抵押人。 第八节 城市房屋权属登记 我国的房地产权属登记是指由人民政府房地产行政主管部门针对房地产权利人的申请，对权利进行审查、登记并颁发相关证件的行为。 考○世界各国对房地产权属实行登记管理制度，这制度可分为：契证登记制度、权证登记制度。 考○契证登记制度对当事人关于房地产的权利主张采取对抗要件制度；只具有公示力，而无公信力。 考权证登记制度对当事人关于房地产的权利主张，采取成立要件制度；登记机关要求房地产权利人提供法定形式的登记要件，并对要件的真实性、合法性○进行实质性审查。具有公信效力、负有证明义务。 考○房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。 考○房屋权属登记分为：(1)总登记；(2)初始登记；(3)转移登记；(4)变更登记；(5)他项权利登记；(6)注销登记。 总登记、验证、换证应当由县级以上地方人民政府在规定期限开始之日30日前发布公告。公告应当包括以下内容： (1)登记、验证、换证的区域；(2)申请期限；(3)当事人应当提交的有关证件；(4)受理申请地点；(5)其他应当公告的事项。 考○初始登记包括三种情况： 1、新建房屋初始登记； 2、集体土地转为国有土地后，对地上房屋纳入城市房屋管理范围所进行的初始登记； 3、城市国有土地上少量未办理过登记的房屋，所进行的初始登记。 考○新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交： (1)用地证明文件或土地使用权证；(2)建设用地规划许可证；(3)建设工程规划许可证； (4)施工许可证； (5)房屋竣工验收资料以及其它有关的证明文件。 集体土地转为国有土地后，对地上房屋纳入城市房屋管理范围所进行的初始登记，申请人应当自土地权属性质变更之日起30日内，申请房屋所有权初始登记。 转移登记是指房屋所有权主体转移所进行的登记。考○包括：买卖、交换、继承、赠与、划拨、分割、合并、作价入股、致使房地产权属发生转移的。应当自房屋所有权主体转移事实发生之日起90日内申请转移登记。 变更登记是针对房屋权利人改变姓名、名称或房屋状况发生变化所进行的登记。○考房屋状况发生变化包括添建、改建、部分拆除所发生的物资状况变更。权利申请人申请变更登记，应当自变更事实发生之日起30日内提出申请。 它项权利登记是指当事人设定的，除房屋所有权以外的其他权利。考○其他权利包括担保物权（抵押权）、用益物权（典权、承租权）等。申请房屋他项权利登记，权利人应当自他项权利成立之日起30日内提出申请。 考原权利人未办理注销手续，登记机关可代为办理注销登记。○注销登记是指房屋灭失、他项权利终止、土地使用年限届满对房屋权属情况所办理的注销手续。注销登记应当在受理登记后的15日内核准注销，并注销房屋权属证书。 房屋权属证书包括：《房屋所有权证》、《房屋共有有权证》、《房屋他项权证》 考○房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，由登记机关作出补发公告，经6个月无异议的，予以补发。 考房屋权属登记依以下程序进行：(1)受理登记申请；(2)权属审核；(3)公告；(4)核准登记，颁发房屋权属证书。 ○考○登记机关自受理登记申请之日起7日内决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应书面通知申请人。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书。权利人(申请人)逾期申请房屋权属登记的，登记机关可以按照规定登记费的3倍以下收取登记费。 考可由登记机关依法直接代为登记： ○1、依法由房地产行政主管部门代管的房屋；2、无人主张权利的房屋；3、法律、法规规定的其他情形。 暂缓登记的情况包括： 1、因正当理由不能按期提交证明材料的；2、按照规定需要补办手续的；3、法律、法规规定可以准予暂缓登记的。 考不予登记的情况包括：违章建筑、临时建筑、法律法规规定的其他情形。 ○考○注销房屋权属证书情况包括： 1、申报不实； 2、涂改房屋权属证书； 3、房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记； 4、因登记机关工作人员失误造成房屋权属登记不实的。 21

考○房地产权属登记的作用：

1、 保护房地产权利人的合法权利；2、避免交易风险；3、房地产权属登记是房地产管理的基础工作。

第九节 房屋维修养护管理 异产毗连房屋，系指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所共有的房屋。 考○所有人和使用人对房屋的使用和修缮，必须符合城市规划、房地产管理、消防和环境保护等部门的要求，并应按照有利使用、共同协商、公平合理的原则，正确处理毗连关系。 考○异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位时，应取得各所有人一致同意，并签订书面协议。 一方所有人如需改变共有部位的外形或结构时，除须经城市规划部门批准外，还须征得其他所有人的书面同意。 凡因不可抗力造成的损坏，视同自然损坏： （1）共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮，由共有房屋所有人按份额比例分担。 （2）共有墙体的修缮，按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按份额比例分担。 考楼盖的修缮，其楼面与顶棚部位，由所在层房屋所有人负责；其结构部位，由毗连层屋上下房屋所有人按份额比例分担。 ○考○屋盖的修缮： 1、不上人屋盖，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担。 2、可上人屋盖（包括屋面和周边护栏），如为各层所共用，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担；如仅为若干层使用，使用层的房屋所有人分担一半，其余一半由修缮所及范围内覆盖下层房屋所有人按份额比例分担。 （5）楼梯及楼梯间（包括出屋面部分）的修缮： 1、各层共用楼梯，由房屋所有人按份额比例分担。 2、为某些层所专用的楼梯，由其专用的房屋所有人按份额比例分担。 （6）房屋共用部位必要的装饰，由受益的房屋所有人按份额比例分担。 （7）房屋共有共用的设备和附属建筑（如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等）的修缮，由所有人按份额比例分担。 考○危险房屋，系指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。 考○鉴定机构进行房屋安全鉴定应按下列程序进行： （1）受理申请； （2）初始调查，摸清房屋的历史和现状； （3）现场查勘、测试、记录各种损坏数据和状况； （4）检测验算，整理技术资料； （5）全面分析，论证定性，作出综合判断，提出处理建议； （6）签发鉴定文书。 考○对被鉴定为危险房屋的，一般可分为以下四类进行处理： （1）观察使用。（2）处理使用。（3）停止使用。（4）整体拆除。 考○进行安全鉴定必须有两名以上鉴定人员参加；属于非危险房屋的，应在鉴定文书上注明在正常使用条件下的有效时限，一般不超过一年。 房屋经安全鉴定后，鉴定机构可以收取鉴定费。房屋所有人和使用人都可提出鉴定申请。 考○经鉴定为危险房屋的，鉴定费由所有人承担；经鉴定为非危险房屋的，鉴定费由申请人承担。 因下列原因造成事故的，房屋所有人应承担民事或行政责任： （1）有险不查或损坏不修； （2）经鉴定机构鉴定为危险房屋而未采取有效的解危措施。 因下列原因造成事故的，使用人、行为人应承担民事责任： （1）使用人擅自改变房屋结构、构件、设备或使用性质； （2）使用人阻碍房屋所有人对危险房屋采取解危措施； （3）行为人由于施工、堆物、碰撞等行为危及房屋。 鉴定机构应当承担的民事责任： （1）因故意把非危险房屋鉴定为危险房屋而造成损失： （2）因过失把危险房屋鉴定为非危险房屋，并在有效时间内发生事故； （3）因拖延鉴定时间而发生事故。 22

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