物业管理师制度与政策精炼考点 - 图文(4)

从事房地产开发经（年） 近3年房屋建筑面积累计竣工（万㎡） 上一年房屋建筑施工面积（万㎡） 专业管理人员 中级职称管理人员 专职会计人员 5 30 15 40 20 4 3 15 10 20 10 3 2 累计：5 10 5 2 1 5 2 考○房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内持下列文件到房地产开发主管部门备案： （1）营业执照复印件；（2）企业章程；（3）验资证明；（4）企业法定代表人的身份证明； （5）专业技术人员的资格证书和劳动合同； （6）房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。 考房地产开发主管部门在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》，有效期1年。自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项○目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。房地产开发企业在《暂定资质证书》有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。 (三)房地产开发企业的市场活动规则 考，可以在全国范围承揽房地产开发项目。二级资质及二级资质以下的房地产开发企业○一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模（不受限制）可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目。 房地产开发项目的规划设计管理（重点，熟悉） 考○房地产开发一般可以划分为四个阶段：投资机会选择与决策分析阶段、房地产开发前期工作阶段、房地产开发建设阶段、房地产租售经营阶段。 考○房地产开发前期工作阶段的内容，包括取得建设用地、取得建设项目的立项批复、完成房屋拆迁、审定项目规划设计等方面工作。 考城市规划部门对房地产开发项目的管理，包括审定项目规划设计和实施监督检查两个方面。 ○(一)城市规划的概念和与房地产开发项目的关系 1．城市规划的概念 考○国家设立城市规划管理部门，依据国民经济和社会发展规划，以及当地的自然环境、资源条件、历史情况、现状特点，负责编制城市规划。编制城市规划一般分总体规划和详细规划两个阶段进行。 考○城市总体规划的主要任务是，综合研究城市的性质、发展目标和发展规模，确定城市建设用地布局、功能分区和各项建设的总体部署，综合制定城市交通体系和河湖、绿地系统，控制各项专业规划和近期建设规划。 考○城市详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划。 考控制性详细规划由规划部门负责编制，主要内容有： ○1)规划范围内不同性质用地的界限和建筑类型； 2)规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标； 3)规定项目与大市政接口、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等； 4)提出各地块建筑体量、竖向规划与色彩要求； 5)确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高； 6)确定工程管线走向、管径和工程设施用地界限。 修建性详细规划是依据控制性详细规划的各项指标和要求，直接对建设项目进行规划设计和修建安排，指导建筑设计和工程施工图设计。考○修建性详细规划由开发建设单位组织、委托规划、设计单位完成，主要内容有： 1)建设条件分析及综合技术论证； 2)总平面图布置、建筑、道路、绿地的空间布局和景观设计； 3)道路、绿化、工程管线规划设计； 4)竖向规划设计；

5)工程量估算和投资效益分析。 (二)房地产开发项目的规划设计审定 考，即，项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。 ○规划管理的主要方式是依据《城市规划法》审批、核发“一书两证”1．建设项目选址意见书（主要内容） 考○申报建设项目选址意见书的主要要求是：

(1)项目选址的土地权属情况；

(2)对拟建工程的说明，包括建筑位置、使用性质、高度、面积等； (3)界址地形图，包括建筑工程用地和相邻单位及建筑。 2．建设用地规划许可证（主要内容） 申报建设用地规划许可证的主要要求是：

(1)市政府对征用集体土地的批复或国土部门对选址用地范围、数量的意见； (2)规划部门审定的设计方案。 申报建设工程规划许可证，应按审定设计方案要求向规划部门提供各类工程设计图和有关文件。 考○制定和实施城乡规划，应当遵循城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展和先规划后建设的原则 考○城市总体规划、镇总体规划的规划期限一般为二十年。近期建设规划的规划期限为五年。 城乡规划报送审批前，组织编制机关应当依法将城乡规划草案予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见。公告的时间不得少于三十日。 (三)城市规划部门对建设项目的检查和监督。 三、房地产开发的项目管理与建设施工管理 (一)房地产开发的项目管理制度

1．房地产开发是城市建设和发展的具体实施。因此确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则；同时，房地产开发又是城市经济管理和土地管理的重要方面，考○确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求。 按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。 考房地产开发项目管理应当遵循以下制度：（重点） ○

(1)必须按照土地使用权出让合同设定的条件和国家划拨土地的用地要求开发利用土地。 (2)房地产开发项目的资本金占项目总投资的比例不得低于20％。(35%) (3)项目开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。 (4)房地产开发项目应当按照土地使用权出让合同约定的动工期限开发建设，超过1年未动工开发的，政府可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费，超过2年未动工开发的，政府可以无偿收回土地使用权。 考 (5)转让房地产开发项目应当符合法定条件，一是支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；二是属于房屋建设工程的，必须完成开发投○资总额的25％以上，属于成片开发土地的，必须形成工业用地或者其他建设用地条件。同时，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

(6)转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。

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(7)房地产开发项目应当符合法律、法规规定的建筑工程质量、安全标准和技术规范。同时，建设、勘察、设计、施工、监理等单位，依照法律、法规及合同约定承担开发项目的质量责任。 (8)房地产开发项目经竣工验收合格后方可交付使用。 (二)房地产开发的施工管理制度 1．项目报建与施工许可证制度（了解）

建设部根据《建筑法》对房地产开发项目提出工程报建与施工许可证制度。 考○建设单位申领施工许可证的条件如下：

(1)已经办理该建筑工程用地批准手续。

(2)在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证。

(3)施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。 (4)已经确定施工企业。

(5)有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查。 (6)有保证工程质量和安全的具体措施。

(7)按照规定应该委托监理的工程已委托监理。 (8)建设资金已经落实。

建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的（50％），建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30％。建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保。 考○工程竣工验收备案制度 建设单位应当在竣工验收后六个月内向城市规划行政主管部门报送有关竣工资料。

建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。办理工程竣工验收备案应当提交下列文件： (1)工程竣工验收备案表； (2)工程竣工验收报告 。 (3)法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用的文件； (4)施工单位签署的工程质量保修书； (5)法规、规章规定必须提供的其他文件。 (6)商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 竣工验收报告应当包括：工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料； 第三节 房地产转让管理 《城市房地产管理法》规定：“房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。” 考○房地产转让可以分为有偿转让与无偿转让两种不同性质。有偿转让主要是因买卖、交换以及其他合法方式发生的房地产转让，其他转让房地产的合法方式主要有： (1)以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；

(2)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的； (3)因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的； (4)以房地产抵债的。 考房地产转让的内容包括房屋转让和土地使用权转让。房地产使用的国有土地，包括出让土地使用权和划拨土地使用权两种情况。 ○考，转让房地产时，应当符合下列条件： ○以出让方式取得土地使用权的房地产转让（重点）(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； (2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 (3)转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 1．转让以划拨方式取得土地使用权的房地产，应当取得人民政府的批准，或符合人民政府规定可以转让房地产的制度和政策。人民政府按照国务院规定，要求转让房地产时应当由受让方办理土地使用权出让手续的，受让方应当依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 2．属于下列情形之一的，经人民政府批准可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家。土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定办理。 (1)经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》规定可以使用划拨土地的项目； (2)私有住宅转让后仍用于居住的； (3)按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；

(4)同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；

(5)转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的； (6)根据城市规划土地使用权不宜出让的；

(7)县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。

按照以上规定转让的房地产，如果再转让并需办理出让手续、补交土地使用权出让金的，应当扣除已经缴纳的土地收益。 三、房地产转让的程序（重点） 考○《城市房地产转让管理规定》对房地产转让，规定了必要程序：

(1)房地产转让当事人签订书面转让合同；

(2)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后（90日内）持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；

(3)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理； (4)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估； (5)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费； (6)房地产管理部门办理房屋权属登记，核发房地产权属证书。

《城市房地产管理法》规定“国家实行房地产成交价格申报制度”的具体实施。《城市房地产转让管理规定》明确了房地产转让合同应当载明的主要条款和内容：

1．双方当事人的姓名或者名称、住所； 2．房地产权属证书名称和编号；

3．房地产座落位置、面积、四至界限； 4．土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限； 5．房地产的用途或使用性质； 6．成交价格及支付方式； 7．房地产交付使用的时间；

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8．违约责任； 9．双方约定的其他事项。 考《城市房地产转让管理规定》明确了以下不得转让房地产的情况： ○依据有关法律和为维护房地产转让市场秩序，1．达不到法定条件的房地产不得转让；

2．司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，在权力受到限制期间，不得转让该项房地产； 3．依法收回土地使用权的；

4．共有房地产，未经其他共有人书面同意的 5．权属有争议的；

6．未依法登记领取权属证书的；

7．法律、行政法规规定禁止转让的其他情形

第四节 商品房销售管理

考根据商品房销售方式不同，商品房销售可以分为商品房预售和商品房现房销售。 ○商品房预售是指房地产开发企业将尚在建设中的商品房预先出售给商品房预购人，由商品房预购人支付购房定金或房价款的行为。商品房现房销售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。 (一) 商品房预售的条件（掌握） 考○《城市房地产管理法》对商品房预售规定了三项条件： 1．已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 2．持有建设工程规划许可证； 3．按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； 4．开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。 考房地产开发企业申请预售许可，应当提交的证件及资料有： ○

(1)商品房预售许可申请表；

(2)开发企业的《营业执照》和资质证书；

(3)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；

(4)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明； (5)工程施工合同及关于施工进度的说明； (6)商品房预售方案。

经审查，房地产开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。 房地产开发企业进行商品房预售，应当向商品房预购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。 考○房地产开发企业应当自签约之日起（30日内），向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产开发企业预售商品房所得款项，必须用于有关的工程建设。

5．商品房预购人应当在预购商品房交付使用之日起（90日内），依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。

面积误差比绝对值超出（3％）时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起（30日）内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业（双倍返还买受人）。 《商品房销售管理办法》规定：“房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。” 考○同时要求商品房现售应当符合以下条件： 1．现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； 2．取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； 3．持有建设工程规划许可证和施工许可证； 4．已通过竣工验收； 5．拆迁安置已经落实； 6．供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； 7．物业管理方案已经落实。 考○无论商品房预售与现售，都必须遵守以下原则： (1)商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。 (2)买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。 (3)房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。 (4)房地产开发企业不得采取返本销售、售后包租或者变相的方式销售未竣工商品房。 (5)房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，广告内容必须真实、合法、科学、准确。 考商品房的销售时，房地产开发企业和买卖人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（掌握） ○

（1）当事人名称或者姓名和住所； （2）商品房基本状况； （3）商品房的销售方式；

（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （5）交付使用条件及日期 （6）装饰、设备标准承诺；

（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （8）公共配套建筑的产权归属； （9）面积差异的处理方式； （10）办理产权登记有关事宜； （11）解决争议的方法； （12）违约责任； （13）双方约定的其他事项。 考；预售商品房的，还必须明示《城○房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》市商品房预售管理办法》。 商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。 房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。 房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。 18

房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。 五、商品房销售争议的解决规则（了解）

房地产开发企业应当在规划、设计变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。 考○保修期从交付之日起计算，商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。 商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。 考（掌握） ○《住宅质量保证书》应当包括以下内容：(1)工程质量监督部门核验的质量等级； (2)地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修； (3)正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期 1)屋面防水3年； 2)墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年； 3)墙面、顶棚抹灰层脱落1年； 4)地面空鼓开裂、大面积起砂1年； 5)门窗翘裂、五金件损坏1年； 6)管道堵塞2个月；

7)供热、供冷系统和设备1采暖期或供冷期； 8)卫生洁具1年； 9)灯具、电器开关6个月；

10)其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。 (4)用户报修的单位，答复和处理的时限 住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，房地产开发企业可以延长上述规定的保修期，但不得不应低于上述规定的保修期限。 建设工程实行质量保修制度。建设工程承包单位在向建设单位提供工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

1、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； 2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年； 3、供热、供冷系统为2采暖期或供冷期；

4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年。 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。 考○《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：

(1)开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位； (2)结构类型； (3)装修、装饰注意事项； (4)上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明； (5)有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项； (6)门、窗类型，使用注意事项； (7)配电负荷； (8)承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明； (9)其他需说明的问题。 房地产开发企业在《住宅使用说明书》中对住户合理使用住宅应有提示。因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，开发企业不承担保修责任；因住户使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任。

第五节 房屋租赁管理 考房屋租赁指房屋所有权人将一定期限的房屋使用权让渡给使用人，并由使用人定期向房屋所有权人交付房屋租金的行为。 ○

建设部根据我国《民法通则》和《城市房地产管理法》有关规定，制定并颁布了《城市房屋租赁管理办法》。 考○房屋租赁的主要原则

1．当事人应当依照民法规定遵循自愿、平等、互利的原则。 2．公民、法人或其他组织对享有所有权依法出租。 3．住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策。

4．房屋租赁仅仅是房屋所有人让渡房屋使用权，在租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。 5．出租人如果在租赁期限内死亡，其继承人应当继续履行原租赁合同，以保障承租人的承租权。 6．我国尚存一定数量向居民或职工出租的公有房屋，住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，与其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租该房屋。 7．房屋所有权人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。 考○房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同，租赁合同应当具备以下条款：

(1)当事人姓名或者名称及住所；

(2)房屋的坐落、面积、装修及设施状况； (3)租赁用途； (4)租赁期限；

(5)租金及交付方式； (6)房屋修缮责任； (7)转租的约定； (8)变更和解除合同的条件； (9)违约责任； (10)当事人约定的其他条款。

承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。 考○承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：

(1)将承租的房屋擅自转租的；

(2)将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的； (3)将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的； (4)拖欠租金累计六个月以上的； (5)公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的； (6)租用承租房屋进行违法活动的； 19

(?)故意损坏承租房屋的；

(8)法律、法规规定其他可以收回的。 我国对房屋租赁实行两项登记备案制度：房屋行政主管部门登记备案、公安部门登记备案 考○房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持以下资料到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续： （1）书面租赁合同； （2）房屋所有权证书； （3）当事人的合法证件； （4）城市人民政府规定的其他文件。 第六节 房地产中介服务 考○本规定所称房地产中介服务，是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。 房地产咨询是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。房地产价格评估是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。 从事房地产咨询业务的人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。 考房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。 设立房地产中介服务机构应具备下列条件： ○（1） 有自己的名称、组织机构； （2）有固定的服务场所； （3）有规定数量的财产和经费； （4）从事房地产咨询业务的。 具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的５０％以上；从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人。 房地产中介服务机构必须履行下列义务： （1）遵守有关的法律、法规和政策； （2）遵守自愿、公平、诚实信用的原则； （3）按照核准的业务范围从事经营活动； （4）按规定标准收取费用； （5）依法交纳税费；

（6）接受行业主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。

房地产中介服务合同应当包括下列主要内容：

（1）当事人姓名或者名称、住所；

（2）中介服务项目的名称、内容、要求和标准； （3）合同履行期限；

（4）收费金额和支付方式、时间； （5）违约责任和纠纷解决方式； （6）当事人约定的其他内容。

房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为：

（1）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益； （2）允许他人以自己的名义从事房地产中介业务； （3）同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务； （4）与一方当事人串通损害另一方当事人利益； （5）法律、法规禁止的其他行为。

第七节 地产抵押管理

房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。考○抵押担保是以不转移抵押财产占有权、使用权和经营权的的担保方式。 房地产抵押存在两种特定的抵押情况与方式：在建工程抵押；预购商品房贷款抵押。 考○房地产抵押的主要原则：

1、房地产抵押应当遵循民事法律原则；

2、房地产抵押中的房产、地产抵押权设定应当一致； 3、抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。 考○贷款银行在实施按揭贷款中均采取着规避风险的辅助措施： 1、贷款银行要求房地产开发企业必须对购房人贷款承担阶段性的连带保证责任； 2、贷款银行要求房地产开发企业的商品房预售项目，必须由贷款银行办理结算业务； 3、贷款银行还要求按揭贷款购房人办理贷款保险和进行公证。 集体所有制企业抵押房地产的，必须经职工代表大会通过； 中外合资、合作、外商独资企业抵押房地产，须经董事会通过； 有限责任、股份公司抵押房地产，须经董事会或股东大会通过；

本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。 考地产抵押，应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。依法设定的房地产抵押，受国家法律保护。 ○考○下列房地产不得设定抵押： (1)权属有争议的房地产；

(2)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；

(3)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物； (4)已依法公告列入拆迁范围的房地产；

(5)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产； (6)依法不得抵押的其他房地产。 考以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。 ○考○抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。 房地产抵押合同应当载明下列主要内容： (1)抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所； (2)主债权的种类、数额；

(3)抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等； (4)抵押房地产的价值；

(5)抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任； (6)债务人履行债务的期限； (7)抵押权灭失的条件； (8)违约责任； (9)争议解决方式；

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