物业管理师制度与政策精炼考点 - 图文(3)

二、物业管理企业资质管理的必要性（重点）可以出题的知识点不多 考《条例》之所以规定实行物业管理企业资质管理制度，是基于以下几方面的考虑： ○物业管理企业资质管理是《条例》设定的行政许可，1、把好市场准入关。 2、针对物业管理企业的管理服务特性，有必要对物业管理企业建立市场准入和清出制度。 3、针对物业管理的专业特性，需要实行企业资质审批制度。 三、物业管理企业的资质等级分为一、二、三级 考○ (一)取得资质等级的条件（重点） 1．一级资质

(1)注册资本人民币500万元以上；

(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

(3)物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；

(4)管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：

2222

①多层住宅200万m；②高层住宅100万m；③独立式住宅(别墅)15万m；④办公楼、工业厂房及其他物业50万m。 (5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。 2．二级资质

(1)注册资本人民币300万元以上；’

(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

(3)物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；

(4)管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：

2222

①多层住宅100万m； ②高层住宅50万m；③独立式住宅(别墅)8万m；④办公楼、工业厂房及其他物业20万m。 (5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。 3．三级资质

(1)注册资本人民币50万元以上；

(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

(3)物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； (4)有委托的物业管理项目；

(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。 (二)资质证书的颁发和管理 一级物业管理企业资质证书由国务院建设主管部门负责颁发。二级物业管理企业资质证书由省、自治区人民政府建设主管部门负责颁发。直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理。 考○ (三)资质等级与项目承接

物业管理企业经主管部门审查评定资质等级后，按照以下规定承接物业管理项目： (1)一级资质可以承接各种物业管理项目。 22(2)二级资质物业管理企业可以承接30万m以下的住宅项目和8万m以下的非住宅项目的物业管理业务。

22(3)三级资质物业管理企业可以承接20万m以下住宅项目和5万m以下的非住宅项目的物业管理业务。 四、物业管理企业资质等级的管理程序 1．新设立物业管理企业的资质申请

考新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起（30日内），持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：(1)○营业执照；(2)企业章程；(3)验资证明；(4)企业法定代表人的身份证明；(5)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。 2．物业管理企业资质等级的核定（已经申请，重新核定） 考○申请核定资质等级的物业管理企业，应当向工商注册所在地直辖市、设区的市级人民政府房地产主管部门提交下列材料：

(1)企业资质等级申报表； (2)营业执照；

(3)企业资质证书正、副本；

(4)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同； (5)物业服务合同复印件； (6)物业管理业绩材料。

资质审批部门应当自受理企业申请之日起（20个工作日内），对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书；一级资质审批前，应当由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期限为（20个工作日）。 五、物业管理企业违规行为的行政处罚 考○物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务的；物业管理企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。

物业管理企业不按照本办法规定及时办理资质变更手续的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，可处2万元以下的罚款。

物业管理师制度暂行规定 考○物业管理师，是指经全国统一考试，取得《中华人民共和国物业管理师资格证书》， 并依法注册取得《中华人民共和国物业管理师注册证》，从事物业管理工作的专业管理人员。 国家对从事物业管理工作的专业管理人员，实行职业准入制度，纳入全国专业技术人员职业资格证书制度统一规划。

建设部、人事部共同负责全国物业管理师职业准入制度的实施工作，并按职责分工对该制度的实施进行指导、监督和检查。 考○物业管理师资格实行全国统一大纲、统一命题的考试制度，原则上每年举行一次。 考○建设部组织成立物业管理师资格考试专家委员会，负责拟定考试科目、考试大纲，组织命题，建立并管理考试试题库等工作。

人事部组织专家审定考试科目、考试大纲、考试试题，组织实施考试工作；会同建设部研究确定合格标准，并对考试考务工作进行指导、监督和检查。 考○凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，恪守职业道德，并具备下列条件之一的，可以申请参加物业管理师资格考试： 专 业 学历 工作年限 从事物业管理工作年限 经济学、管理科学与工程或土建 中专学历 10年 8年 经济学、管理科学与工程或土建 大专 6年 4年 经济学、管理科学与工程或土建 本科 4年 3年 经济学、管理科学与工程或土建 双学士或研究生班 3年 2年 经济学、管理科学与工程或土建 博士 1年 取得其他专业相应学历、学位的，工作年限及从事物业管理工作年限均增加2年。 11

考由人事部、建设部委托省、自治区、直辖市人民政府人事行政部门，颁发人事部统一印制，人事部、建设部用印的《资格证书》。○物业管理师资格考试合格，该证书在全国范围内有效。

以不正当手段取得《资格证书》的，由省、自治区、直辖市人民政府人事行政部门收回《资格证书》。自收回《资格证书》之日起，3年内不得再次参加物业管理师资格考试。 取得《资格证书》的人员，经注册后方可以物业管理师的名义执业。 考○建设部为物业管理师资格注册审批机构。省、自治区、直辖市人民政府房地产主管部门为物业管理师资格注册审查机构。 取得《资格证书》并申请注册的人员，应当受聘于一个具有物业管理资质的企业，并通过聘用企业向本企业工商注册所在省的注册审查机构提出注册申请。 一、物业管理从业人员的职业素质 考○物业管理职业道德的主要内容： (1)守法经营(2)诚信经营(3)尽职尽责胜任本职工作(4)努力学习、掌握专业技能(5)团结互助、公平竞争 二、物业管理从业人员的职业资格 专业技术人员职业资格，是政府专业主管部门对从事某一职业所必备的学识、技术和能力，所规范的基本要求。 考职业资格证书分为《从业资格证书》和《执业资格证书》。 ○

4．申请执业资格注册，必须同时具备下列条件： (1)遵纪守法，遵守职业道德；(2)取得《执业资格证书》；(3)身体健康，并能坚持在相应的岗位工作；(4)经所在单位考核合格。 (二)建立物业管理从业人员职业资格制度的现实意义（不是重点）

1、贯彻落实国家要求，规范发展物业管理行业的需要。2、物业管理行业特殊性的需要。3、发挥物业管理社会效益的需要。 4、是我国加入WTO与国际惯例接轨的需要。 三、物业管理师制度的相关规定

国家人事部和建设部于2005年11月16日制定并颁布了《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》和《物业管理师资格认定考试办法》。上述三个文件实施后，物业管理师资格正式纳入了国家专业技术人员职业资格系列。 1．物业管理师制度 物业管理师是指经全国统一考试，取得《中华人民共和国物业管理师资格证书》，并依法注册取得《中华人民共和国物业管理师注册证》，从事物业管理工作的专业管理人员。 物业管理师职业准入制度，由建设部、人事部按职责分工共同负责实施、指导、监督和检查。 2．物业管理师资格考试 (1)物业管理师资格考试管理（重点） 考○物业管理师资格实行全国统一大纲、统一命题的考试制度，原则上每年举行一次。建设部组织成立物业管理师资格考试专家委员会，负责拟定考试科目、考试大纲，组织命题，建立并管理考试试题库等工作。人事部组织专家审定考试科目、考试大纲、考试试题，组织实施考试工作。

注册审查机构自受理注册申请之日起（20个工作日内），按规定条件和程序完成申请材料的审查工作，并将注册申请人员材料和审查意见报注册审批机构审批。 注册审批机构自受理注册申请人员材料之日起（20个工作日内）作出决定。在规定的期限内不能作出决定的，应当将延长期限的理由告知申请人。 对作出批准决定的，应当自决定批准之日起（10个工作日内），将批准决定送达注册申请人，并核发《注册证》。物业管理师资格注册有效期为3年。 初始注册者，可以自取得《资格证书》之日起1年内提出注册申请。初始注册时需要提交下列材料： （1）《中华人民共和国物业管理师初始注册申请表》； （2）《资格证书》；

（3）与聘用单位签订的劳动合同； （4）逾期申请初始注册人员的继续教育证明材料。 (2)申请延续注册 考物业管理师资格注册有效期为3年。《注册证》在有效期限内是物业管理师的执业凭证，由持证人保管和使用。注册有效期届满需要继续执业的，应当在○有效期届满前30个工作日内，向注册审查机构申请延续注册。注册审批机构根据申请人的申请，在规定的时限内作出延续注册的决定；审批机构逾期未作出决定的，视为准予延续注册。申请延续注册时需要提交以下材料： ①《中华人民共和国物业管理师延续注册申请表》； ②与聘用单位签订的劳动合同； ③达到注册期内继续教育要求的证明材料。 (3)办理变更注册

在注册有效期内，物业管理师变更执业单位，应当向注册审查机构办理变更注册手续。变更注册后，其《注册证》在原注册有效期内继续有效。办理变更注册需要提交以下材料：

①《中华人民共和国物业管理师变更注册申请表》； ②与新聘用单位签订的劳动合同； ③工作调动证明或者与原聘用单位解除劳动合同的证明，退休人员的退休证明。

4．物业管理师执业（重点） 物业管理项目负责人应当由物业管理师担任。物业管理师只能在一个具有物业管理资质的企业负责物业管理项目的管理工作。考物业管理师每年接受继续教○育时间应当不少于（40学时）。物业管理的关键性文件必须由物业管理师签字后实施，物业管理师同时承担相应法律责任。 考○注册申请人有下列情形之一的，注册审批机构不予注册： （一）不具有完全民事行为能力的； （二）刑事处罚尚未执行完毕的；

（三）在物业管理活动中受到刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满2年的； （四）法律、法规规定不予注册的其他情形。 物业管理师只能在一个具有物业管理资质的企业负责物业管理项目的管理工作。 考○物业管理师应当具备以下执业能力： (1)掌握物业管理、建筑工程、房地产开发与经营等专业知识；

(2)具有一定的经济学、管理学、社会学、心理学等相关学科的知识； (3)能够熟练运用物业管理相关法律、法规和有关规定； (4)具有丰富的物业管理实践经验。 考○物业管理师的执业范围是：

(1)制定并组织实施物业管理方案； (2)审定并监督执行物业管理财务预算；

(3)查验物业共用部位、共用设施设备和有关资料；

(4)负责房屋及配套设施设备和相关场地的维修、养护与管理； (5)维护物业管理区域内环境卫生和秩序；

(6)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。 考物业管理师或者聘用单位有下列情形之一的，应由本人或聘用单位按规定的程序向当地注册审查机构提出申请，由注册审批机构核准后，办理注销手续，○

收回《注册证》。

（一）不具有完全民事行为能力的； （二）申请注销注册的；

（三）与聘用单位解除劳动关系的； （四）注册有效期满且未延续注册的； （五）被依法撤销注册的；

（六）造成物业管理项目重大责任事故或者受到刑事处罚的；

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（七）聘用单位被吊销营业执照的；

（八）聘用单位被吊销物业管理资质证书的； （九）聘用单位破产的；

（十）应当注销注册的其他情形。 考○注册申请人以不正当手段取得注册的，注册审批机构应当撤销注册，并依法给予行政处罚；当事人在3年内不得再次申请注册；构成犯罪的，依法追究刑事责任。本规定自2005年12月1日起施行。 第七节 住宅专项维修资金制度 《条例》第五十四条规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。同时规定：专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 一、住宅专项维修资金的交存 (一)住宅专项维修资金的定义

1．住宅专项维修资金，是指专项用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。 2．住宅共用部位、共用设施设备主要包括：(重点) (1)住宅区内全体业主共同所有的部位和设施设备；

(2)单幢住宅内全体或者部分业主共同所有的部位和设施设备；

(3)单幢住宅及与之相连的非住宅物业的全体业主共同所有的部位和设施设备。 确定住户共用部位共用设施设备具体范围的主要依据，是相关法律行政法规和住房买卖合同。 (二)住宅专项维修资金的交存方式(重点) 1．商品住宅维修资金 (1)商品住宅(含经济适用住房、集资合作建设的住房以及单位利用自用土地建设的职工住房)的专项维修资金由业主交存，属于业主所有； (2)业主应当在办理住宅权属登记手续前，将首次住宅专项维修资金交至代收代管单位； 考○业主首次交存住宅专项维修资金的标准为（当地住宅建筑安装工程造价）的（5％～8％）。住宅建筑安装工程造价由直辖市、市、县人民政府建设主管部门每年发布一次；

(5)业主大会决定变更代收代管单位的，原代收代管单位应当在业主大会作出决定之日起（30日内），将住宅专项维修资金账面余额全部返还业主大会，并将有关账目等一并移交； 考○业主交存的住宅专项维修资金，应当存储于当地的一家商业银行，按小区设总账，按幢设明细账，核算到户； (7)业主分户账面住宅专项维修资金余额（不足首次交存额30％的），业主应当及时续交； (8)房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余的情况，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。 2．出售公有住宅维修资金 考○业主首次交存住宅专项维修资金的标准为当地房改成本价的2％；售房单位交付的住宅专项维修资金，按照多层住宅售房款的20％，高层住宅售房款的30％，从售房款中一次性提取； (3)公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将应提取的住宅专项维修资金交予代收代管单位； 二、住宅专项维修资金的使用(重点) (一)一般性规定 考○住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则，任何单位和个人不得挪作他用。

3．代收代管单位在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定和业主大会的决定，将住宅专项维修资金用于购买（一级市场国债）；考但不得从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。 ○

4．住宅专项维修资金存储的利息收入，利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益，利用住房共用部位、共用设施设备进行经营所得的纯收益，以及住房共用设施设备报废后回收的残值，应当转入住宅专项维修资金滚存使用。 (二)住宅专项维修资金的列支 1．商品住房共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造使用，按以下两种方式从住宅专项维修资金中列支：

(1)用于全体业主； (2)用于部分业主。 考○以下费用不得从住宅专项维修资金中列支：

(1)依法应由建设单位承担的维修、更新和改造费用； (2)依法应由相关单位承担的维修、养护费用；

(3)人为损坏住房共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

(4)根据物业服务合同约定，应当由物业管理企业从物业服务费用或者物业服务资金中支出的的维修养护费用。 (三)住宅专项维修资金的计划管理

1．住宅专项维修资金使用计划的提出

住宅专项维修资金使用计划按照以下方式提出：

(1)实施物业管理的，由物业管理企业提出资金使用计划；

(2)未实施物业管理但有房屋管理单位的，由房屋管理单位提出资金使用计划；

(3)未实施物业管理，也没有房屋管理单位的，由建设(房地产)主管部门提出资金使用计划。 2．住宅专项维修资金使用计划的实施

住宅专项维修资金使用计划的实施必须具备各以下条件： (1)全体业主共同所有，经业主大会通过后实施；未成立业主大会的，经全体业主2／3以上通过后实施； (2)部分业主共同所有的具有共有关系的业主1／2以上通过后实施； (3)资金使用计划涉及动用公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金的，还应当经财政部门审核后，方可实施。 三、住宅专项维修资金的监管 (一)代收代管单位的义务（重点） 1．代收代管单位在房屋灭失后，应当按照规定返还住宅专项维修资金。 2．住宅专项维修资金代收代管单位，应当接受业主咨询、查询，并定期向业主公布住宅专项维修资金交存、使用和增值收益等情况。 3．住宅专项维修资金代收代管单位应当依法接受审计部门的审计监督。 住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理 (三)相关主体的法律单位 1．交存主体的法律责任

(1)住房购买人逾期不改正的，不予发放房屋所有权证。 住宅专项维修资金代收代管单位：

(1 )未按规定依法移交住宅专项维修资金余额和账目的； (2)未按规定定期向业主公布住宅专项维修资金的交存、使用和增值收益等情况的。 由建设(房地产)主管部门责令改正，予以警告，并可处以3万元以下罚款。 3．挪用住宅专项维修资金的法律责任（重点） 考○代收代管单位挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款； (2)物业管理企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书； 13

第八节 物业服务收费管理办法 考○制定《物业服务收费管理办法》的目的，是为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益。 考，。 ○制定《物业服务收费管理办法》的依据是《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》考○物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。 考○物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。 具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。 考物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关○情况进行公示。 考○业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。 考○实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。 考○实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。 考○物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用； 4、物业管理区域绿化养护费用； 5、物业管理区域秩序维护费用； 6、办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9、经业主同意的其它费用。 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。 物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。 业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。 物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。 考物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交○纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，纳。 考○利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。

第九节 物权法及业主的建筑物区分所有权 第一条 为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。 第二条 因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。 本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。 考○物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 国家对不动产实行统一登记制度。 考○ 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第三十九条 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 考○所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。 考○业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 第七十六条 下列事项由业主共同决定：

（1）制定和修改业主大会议事规则；

（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （6）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （6）改建、重建建筑物及其附属设施；

（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 考○业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 考○业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 考不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。 ○

第八十九条 建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

第十节 物业管理企业财务管理规定 第四条 代管维修资金作为企业长期负债管理。代管维修资金应当专户存储，专款专用，并定期接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。 第八条 企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，计入营业成本。 考○营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。实行一级成本核算的企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。 考○直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。 考直接材料费包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。 ○ 14

考○间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。 考○企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业成本。 第十条 企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或者管理费用。 考○企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用。 考○企业可以于年度终了，按照年末应收帐款余额的0.3％一0.5％计提坏帐准备金，计入管理费用。 考○营业收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收人，包括主营业务收人和其他业务收入。 考主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业○大修收入。 考○物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入；公众代办性服务费收入和特约服务收入。 考○物业经营收入是指企业经营业物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。 物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。 第十五条 企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。 考○企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。 第十七条 补贴收入是指国家拨给企业的政策性亏损补贴和其他补贴。 考○营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。 考○主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额。 营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。 其他业务利润是指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额。 第十九条 其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。 商业用房经营收入如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。 企业对商业用房进行装饰装修发生的支出。计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入其他业务支出。 第五章 房地产相关制度与政策 第一节 房地产与房地产业管理制度简介 考○房地产作为物质实体，即指土地、建筑及建筑附属物，作为权益包括房地产的所有权、占有权、使用权、收益权和处分权，以及以上权益派生出来的承租权、抵押权、典权等等。 考○房地产业是关于房地产投资开发、经营交易、消费管理与服务等各方面关联行业的总称。房地产业属于第三产业，是基础性产业。 考《城市房地产管理法》、《土地管理法》和《城市规划法》。 ○1、直接关联房地产的法律有3个：2、国务院关于房地产颁布的行政法规有6个； 3、国务院建设行政主管部门和国务院相关部委关于房地产颁布的部门规章主要有17个。 考○房地产管理制度，大体可划分为房地产开发经营管理、房地产管理、房地产维修养护管理三个方面。

第二节 房地产开发经营管理

1．房地产开发企业资格 (1)有100万元以上的注册资本； (2)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。 2．房地产开发企业资质（重点关注相关数据） 考《房地产开发企业资质管理规定》将房地产开发企业划分为4个资质等级 ○为规范房地产开发企业的市场活动，一级资质：

(1)注册资本不低于5000万元； (2)从事房地产开发经营5年以上； (3)近3年房屋建筑面积累计竣工30万㎡以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； (4)连续5年建筑工程质量合格率达100％； (5)上一年房屋建筑施工面积15万㎡以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；

(6)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；

(7)工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； (8)具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度； (9)未发生过重大工程质量事故。 二级资质：

(1)注册资本不低于2000万元； (2)从事房地产开发经营3年以上； (3)近3年房屋建筑面积累计竣工15万㎡以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； (4)连续3年建筑工程质量合格率达100％；

(5)上一年房屋建筑施工面积10万㎡以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；

(6)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人； 三级资质： (1)注册资本不低于800万元； (2)从事房地产开发经营2年以上； (3)房屋建筑面积累计竣工5万㎡以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； (4)连续2年建筑工程质量合格率达100％；

(5)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人； 四级资质： (1)注册资本不低于100万元； (2)从事房地产开发经营1年以上； (3)已竣工的建筑工程质量合格率达100％； (4)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人； 项 目 注册资本（万元） 一级 5000 二级 2000 三级 800 四级 100 15

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