物业管理师制度与政策精炼考点 - 图文(2)

(二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的;

(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的; (四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的; (五)违反法律或者社会公共利益的; (六)经济合同违反国家指令性计划的; (七)以合法形式掩盖非法目的的。

无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。

第五十九条 下列民事行为，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销：

(一)行为人对行为内容有重大误解的；(二)显失公平的。 被撤销的民事行为从行为开始起无效。

第六十条 民事行为部分无效，不影响其他部分的效力的，其他部分仍然有效。 第六十四条 代理包括委托代理、法定代理和指定代理。 第七十一条 财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。 第八十三条 不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。 第一百三十五条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 第一百三十六条 下列的诉讼时效期间为一年： (1)身体受到伤害要求赔偿的；(2)出售质量不合格的商品未声明的；(3)延付或者拒付租金的；(4)寄存财物被丢失或者损毁的。

第一百三十七条 诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。 第一百三十八条 超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。

第一百三十九条 在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。

第一百四十条 诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。

第一节 业主大会制度

考业主的权利总共十项权利包括：（重点熟悉） ○

1．按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务 2．提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议 3．提出制定和修改业主规约、业主大会议事规则的建议 4．参加业主大会会议，行使投票权

5．选举业主委员会委员，并享有被选举权 6．监督业主委员会的工作

7．监督物业管理企业履行物业服务合同

8．对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权 9．监督专项维修资金的管理和使用 10．法律、法规规定的其他权利

考《条例》规定业主在物业管理活动中应当履行的6项义务包括： ○

1．遵守业主规约、业主大会议事规则

2．遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度 3．执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定 4．按照国家有关规定交纳专项维修资金 5．按时交纳物业服务费用 6．法律、法规规定的其他义务

业主大会议事规则是业主大会运行应当遵循的规则，它应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。物业管理服务行为是一种市场行为，应当遵循等价有偿的市场原则。 业主大会和业主委员会指导规则

第五条 业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

第七条 业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。 考已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、○第八条 物业管理区域内，乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的7项文件资料： （1）物业管理区域证明；（2）房屋及建筑物面积清册；（3）业主名册；（4）建筑规划总平面图； （5）交付使用共用设施设备的证明；（6）物业服务用房配置证明；（7）其他有关的文件资料。 第九条 符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。 考○第十条 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。 第十二条 筹备组应当做好以下筹备工作： （1）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积； （2）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容； （3）草拟管理规约、业主大会议事规则； （4）依法确定首次业主大会会议表决规则；

（5）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单； （6）制定业主委员会选举办法；

（7）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。 前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。 第十三条 取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。考○业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。 第十四条 业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。 第十五条 筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。 业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。 业主可以委托代理人参加业主大会会议 考第十七条 业主大会决定以下十项事项： ○

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（1）制定和修改业主大会议事规则； （2）制定和修改管理规约；

（3）选举业主委员会或者更换业主委员会委员； （4）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案； （5）选聘和解聘物业服务企业； （6）筹集和使用专项维修资金；

（7）改建、重建建筑物及其附属设施； （8）改变共有部分的用途； （9）利用共有部分进行经营以及所得收益的使用；

（10）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

业主大会会议决定6、7项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。 考○第十八条 管理规约应当对下列主要事项作出规定：

（1）物业的使用、维护、管理； （2）专项维修资金的筹集、管理和使用； （3）物业共用部分的经营与收益分配； （4）业主共同利益的维护； （5）业主共同管理权的行使； （6）业主应尽的义务；

（7）违反管理规约应当承担的责任。 考第十九条 业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定： ○

（1）业主大会名称及相应的物业管理区域； （2）业主委员会的职责； （3）业主委员会议事规则；

（4）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式； （5）业主投票权数的确定方法； （6）业主代表的产生方式； （7）业主大会会议的表决程序；

（8）业主委员会委员的资格、人数、任期等； （9）业主委员会换届程序、补选办法等； （10）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理； （11）业主大会、业主委员会印章 的使用和管理。 第二十条 业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。 考○第二十一条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议： (一)经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的； (二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的； (三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

第二十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。 第二十三条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积： （一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

第三章 业主委员会

考○第三十一条 业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

（1）具有完全民事行为能力； （2）遵守国家有关法律、法规；

（3）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务； （4）热心公益事业，责任心强，公正廉洁； （5）具有一定的组织能力； （3）具备必要的工作时间。 第三十二条 业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。 业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。 考○第三十三条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：

（1）业主大会成立和业主委员会选举的情况；（2）管理规约；（3）业主大会议事规则；（4）业主大会决定的其他重大事项。 第三十四条 业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章 。 业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。 第三十五条 业主委员会履行以下职责：

（1）执行业主大会的决定和决议；

（2）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

（3）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（4）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （5）监督管理规约的实施；

（6）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用； （7）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

（8）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷； （9）业主大会赋予的其他职责。

第三十六条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：

（1）管理规约、业主大会议事规则； （2）业主大会和业主委员会的决定； （3）物业服务合同；

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（4）专项维修资金的筹集、使用情况； （5）物业共有部分的使用和收益情况；

（6）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况； （7）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况； （8）其他应当向业主公开的情况和资料。

第三十七条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。 业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。 第四十条 业主委员会应当建立工作档案，工作档案包括以下6项内容： （1）业主大会、业主委员会的会议记录； （2）业主大会、业主委员会的决定；

（3）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同； （4）业主委员会选举及备案资料； （5）专项维修资金筹集及使用账目； （6）业主及业主代表的名册； （7）业主的意见和建议。

第四十三条 有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止： 《业主大会和业主委员会指导规则》 筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；要经过全体业主双过2/3。 《业主大会规程》 业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过 在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。 首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。 投标人少于3个或者住宅规模较小的，经主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当及时报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料 区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。 筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。 有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的； 业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持有关文件办理备案。 按业主大会议事规则的规定或者三分之一以上委员提议，应当召开业主委员会会议的，应当在7日内召开业主委员会会议。 首次业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。 筹备组应当自组成之日起30日内在主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。 业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议， 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持有关文件办理备案。 经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。 业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。 以上同意。 业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会业主委员会应当在业主大会会议召开15日前将会议通知及有关材料以书面议的内容和议程，听取业主的意见和建议。并自作出决定之日起3日内在形式在物业管理区域内公告。 物业管理区域内公告。 由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，经业主委员会或者20％以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，可以决定是否终止其委员资格 由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章 及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。 料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。 业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换举。 届选举； 原业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章 原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。 章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。 （1）因物业转让、灭失等原因不再是业主的； （2）丧失民事行为能力的； （3）依法被限制人身自由的；

（4）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。 第四十四条 业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：

（1）以书面方式提出辞职请求的； （2）不履行委员职责的；

（3）利用委员资格谋取私利的；

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（4）拒不履行业主义务的； （5）侵害他人合法权益的；

（6）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章 及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

第四十七条 业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。

第四十八条 业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章 及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。 第六十四条 本规则自2010年1月1日起施行。 第二节业主规约制度

一、业主规约 包括三部分内容： (一)业主规约的概念 业主规约是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范，它一般以书面形式订立。 业主规约作为业主对物业管理区域内一些重大事务的共同性约定和允诺。业主规约是物业管理法律法规和政策的一种有益的补充，是有效调整业主之间权利与义务关系的基础性文件。 共同财产和共同利益是业主之间建立联系的基础，业主规约就是物业管理区域内全体业主建立的共同契约。业主规约集中体现了经民主协商所确立的全体业主均需遵守的规则。 业主规约必须协调各个业主利益与业主整体利益存在的各种矛盾，并按照少数服从多数的原则解决存在的分歧。 (二)业主规约的内容主要包括四个方面（重点掌握）：

(1)有关物业的使用、维护、管理。 (2)业主的共同利益。 (3)业主应当履行的义务。 (4)违反规约应当承担的责任。

(三)业主规约的法律效力（重点掌握） 业主规约对物业管理区域内的全体业主具有约束力。应当注意以下两点：

(1)业主规约对物业使用人也发生法律效力。

(2)业主规约对物业的继受人(即业主)自动产生效力。 二、业主临时规约

临时规约是晢时的，过渡性的。《条例》要求，建设单位在销售物业之前，应当制定业主临时规约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务，以及违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 业主临时规约制定的主体：业主临时规约一般由建设单位在出售物业之前预先制定 业主临时规约制定的时间：《条例》规定建设单位制定业主临时规约的时间为物业销售之前。物业销售也包括物业的预售和现售两种形式。 (三) 临时规约相关主体的法律义务（重点） 1．建设单位不得侵害物业买受人的义务；2．建设单位对业主临时规约的说明义务 ；3．物业买受人对业主临时规约承诺的义务 (四)业主临时规约的内容（重点）

2004年9月建设部发布了《业主临时规约(示范文本)》，明确了业主临时规约应当具备的主要内容如下： 1、物业的自然情况与权属情况、2、业主使用物业应当遵守的规则、3、维修养护物业应当遵守的规则 (1)物业的自然情况： 说明物业的名称和坐落地址、 明确物业类型、物业的建筑面积和用地面积、物业管理区域的范围界限。 (2)物业权属情况 建设单位应在业主临时规约中对业主享有的物业共用部位、共用设施设备所有权，区分单幢建筑内容和物业管理区域内容分别列明。 业主使用物业应当遵守的规则： 遵守相邻权规定、遵守房屋装饰装修规定、遵守共用部位共用设施设备的使用规定、遵守使用物业的禁止性规定 我国《民法通则》对相邻权原则有明确规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。” 业主临时规约应对以下事项作出约定：

①业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业； ②业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、政界以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则；

③业主应按设计用途使用物业。比如说住宅的一楼住房，住宅改成商店经营。更有用住宅办幼儿园或经营餐饮业，这些情况应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业管理企业。（容易出多项选择题） 业主临时规约可在以下几方面规范房屋装饰装修活动： ①遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为。

②为保证物业管理区域的环境秩序和维护业主装修材料的安全，业主装修房屋时，应当在物业管理企业指定的地点放置装饰装修材料及装修垃圾，业主不得擅自占用物业共用部位和公共场所。 ③要求业主应当按照设计预留的位置安装空调，要求做好噪音及冷凝水的处理。

共用部位共用设施设备的使用规定，主要应包括以下内容：①业主应按有关规定合理使用水、电、气、暖等公用设施设备，不得擅自拆改；②业主及物业使用人使用电梯，应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定；③在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则。 考○ 使用物业的禁止性规定，针对物业管理中业主经常出现的违规行为，业主临时规约应对业主使用物业的禁止性行为作出规定：

①损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；

②占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备； ③违章搭建、私设摊点；

④在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物；

⑤违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质发出超标噪声； ⑥擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画； ⑦利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动； ⑧违反物业管理区域内饲养动物的有关约定。 3．维修养护物业应当遵守的规则

(1)物业维修养护中业主应当相互配合与协助；(2)涉及公共利益与公共安全的物业维修养护 ；(3)保修责任与专项维修资金的缴存、使用和管理

第三节 前期物业管理的招标制度 考○《条例》二十四条明确规定：住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 (一)前期物业管理招标投标的概念 物业管理招标投标是指业主或建设单位通过招标方式选聘物业管理企业，物业管理企业通过投标方式竞聘物业管理项目的活动。其中，由建设单位通过招标方式选聘物业管理企业的，称为前期物业管理招标投标。 9

(二)前期物业管理招标投标的意义（重点） 考○通过招标投标方式选聘前期物业管理企业的优越性表现在以下几方面： (1)这对于节省业主物业服务费用，保证物业服务质量，以及减少物业管理争议。 (2有利于遏制协议选聘物业管理企业各种不正当竞争行为。 (3)有利于创造物业管理公平的市场竞争环境，促进物业管理企业提高物业服务质量，改善物业服务态度，体现了机会均等的市场原则。 考○前期物业管理招投标的原则（重点） ：招标投标活动必须遵守“公开、公平、公正和诚实信用”的原则。 二、前期物业管理项目招标规则（重点） (一)招标原则与招标形式

招标由招标人依法组织实施，前期物业管理招标人是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。 考○招标原则

(1)不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人。 (2)不得对潜在投标人实行歧视待遇。 (3)不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际不符的资格要求。 考○招标形式： 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。 考○公开招标要求招标人在公共媒介上发布招标公告，还须在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告。 考○招标人发布的招标公告，应当载明招标人的名称、地址、招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。 (二)招标文件的编制与招标项目备案 考○招标文件的编制 (1)招标人及招标项目简介：包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等； (2)物业管理服务内容及要求：包括物业服务项目、服务内容和应当达到的标准等； (3)对投标人及投标书的要求：包括投标人资格、投标书形式、主要内容等； (4)评标标准和评标方法； (5)招标活动方案：包括招标组织机构情况，开标时间和地点等； (6)物业服务合同的签订说明； (7)其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。 2．招标项目备案 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的（10日）前，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。 考○备案应向房地产行政主管部门提交以下材料：

(1)与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件； (2)招标公告或者招标邀请书； (3)招标文件；

(4)法律、法规规定的其他材料。 (三)招标程序规则（重点）注意数据

《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定：

自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截至之日止，最短不得少于（20日）。

应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。 考通过招投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作： ○

①新建现售商品房项目应当在现售前30日完成； ②预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成； ③非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。 三、物业管理项目投标规则 (一)投标要求与投标文件 考○投标文件应当包括以下内容：(1)投标函；(2)投标报价；(3)物业管理方案；(4)招标文件要求提供的其他材料。 四．开标、评标和中标：开标时间应当在招标文件确定的提交投标文件（截止时间进行）。 考评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。按○照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过（3名有排序）的合格的中标候选人。 招标人应当自确定中标人之日起（15日内），向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。 考○备案资料应当包括：开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（30日内），按照招标文件和中标人的投标文件（订立书面合同）。 考○住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。 第四节 物业承接查验制度

《条例》规定物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续，同时规定建设单位、业主委员会应当向物业管理企业移交有关资料。 一、物业承接查验制度的意义（重点） 考○现阶段，我国实行物业承接验收制度具有以下几方面的现实意义：

1、有利于明确各方的责、权、利；

2、有利于提高建设质量，保障业主财产权益； 3、弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端；

4、有利于界定物业共用部位、共用设施设备的管理责任。 二、物业承接查验的内容（重点掌握） 考○物业承接查验活动由物业建设单位或业主委员会组织实施。物业承接查验包括物业管理资料移交和物业现场验收两部分： 物业管理资料移交《条例》对此现象进行了规范，要求物业承接验收时，建设单位向物业管理企业移交下列物业资料： (1)竣工验收资料。包括竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等资料。 (2)技术资料。包括设备设施的安装、使用和维护保养等资料。 (3)物业质量保修文件和物业使用说明文件。 (4)物业管理所必需的其他资料。如物业的规划、建设的有关资料；有关房屋产权权属的资料；工程验收的各种签证、记录、证明等。 物业现场验收包括物业共用部位、共用设施设备验收和物业管理区域环境验收两个方面。 物业保修责任：“建设单位应当按照国家规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任，建设单位承担首要责任。”建设单位必须提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。所规定的保修范围和保修期限，主要针对物业自用部位与自用设施设备。

第五节 物业管理企业资质管理制度 考物业管理企业应当具备下列条件： (1)依法成立、 (2)有必要的财产或者经费、(3)有自己的名称、组织机构和场所、 (4)能够独立承担民事责任。 ○

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