市新型城镇化合村并城领导讲话(8)

快了一些工作的推进，但是发展也是不平衡的。有些区域破解了土地资金难题以后就进入了一个快速发展的阶段，有些县（市）区在资金、土地这些关键因素上没有破解瓶颈、难题，使工作发展的进度不明显。为了进一步做好工作，下面我根据会议的要求讲几点具体的意见。

第一，坚持政府主导，破解安臵标准高、结构不合理的难题，坚定不移地走政府主导拆迁安臵、市场运作开发的全新新型城镇化建设。

我们学习了三个地市的新型城镇化建设经验，我们对合肥的经验进行了认真的借鉴和总结、学习，按照市里面的要求，王璋书记又带队对合肥新型城镇化的建设以及城乡规划建设管理进行了考察，在考察的过程中间我们深深的感触到，要加快推进合村并城、城中村改造工作必须坚持几个问题，也可能是我们当前面临的基本难题。

第一个难题就是安臵标准的难题。由于以前我们的政策实际上激励了两个收益，一是群众的收益，二是开发企业的收益，就是1：2安臵区的政策，我们做了大量的城中村改造，可以说我们取得非常明显的成效，但是从这里面我们可以看到我们带来的结果，群众的安臵标准再不断的攀升，有的高的达到了人均200多平方米，基本上在150左右。今天大家看到的是惠济区，惠济过去人均的安臵是在150-180之间，它破解的难题就是70平方米的居住安臵、20平方米的设备安

臵，如果不破解这道难题，政府主导也好，房地产再参与建设也好，由于我们城中村剩下的土地和产业发展用地的需求，我们很难按照持续按照过去的方式走下去，破解这个难题我觉得有几个关键点。

一是坚持群众住房安臵标准的统一。市里面正在研究这个政策，这个政策就是基于惠济区的基础，人均的居住安臵不大于70平方米，因为国家的小康水平、城市居住安臵、人均建设面积35平方米，我们对农村地区放大一倍，安臵基本上是70平方米。同时根据不同的情况，城市三环建城区内，我们可以再放宽群众的商业安臵面积，居住的安臵面积我们想统一到这个标准。三环以外的居住的面积保持这个水平，三环以内的居住面积可以再降低，充分发挥三环以内我们这么多年政府投入主导和城市建设带来的土地商业价值和经济效益，增加群众的财产性收入，把商业建筑扩大，建设商业综合体，建设商业可以收益的，农民可以进行永久性受益的，改变现在以居住安臵房来满足群众需求和基本生活的问题。

这中间实际上是两大问题，我也做了一个调查。为什么农民喜欢这个过程？原因我就不讲了，群众安臵的基础高，开发商的比例就高，因为这个比例是由开发商正常的利润进行保障的。在解决难题的过程中，意味着满足了群众的一些要求，激励了一些违法建设，同时有一个重要的问题，就是

短期的安臵，农民被短期的安臵左右了，我听说一部分群众达到了200平方米的安臵，有些群众拿到房子以后不是直接住，而是拿来卖了，从而拿到短期的收益，但是这比钱不是长期的收益。所以必须确定一个安臵房的标准，激励大家通过不同区域商业房的开发建设，保证农民的长期收益，确保我们的建设可持续发展下去。我知道现在各个城区都在不同的探讨这条路子，很艰难，艰难的原因就是农民的眼前利益我们怎么平衡，我觉得惠济的“五大员、三笔账”是值得借鉴的经验。“五大员”即宣传员、解释员、听算员、纠纷调处员等等，“三笔账”是明白账、认同账、顺心账。 惠济区的情况和大家是一样的，它当初城中村改造也是150平方米的人均安臵面积，甚至有的是180，为什么能够做到现在这样？根本的出路就是为被征地群众着想，使被征地群众有一个长期的收益，我们给他算了一笔账，同时又通过这样的办法实现了政府的拆迁安臵和市场的开发运作，实现了城市规划、土地的集约高效。如果没有这些，大家也看不到今天惠济区如此商业大型综合体的建设。因为城中村改造过程中房地产商公司投入也是比较高的，它回收第一条就是盖住房，住房是回收最快的，市场需求也是最高的，通过城中村的改造很难实现这个地方的产业、很难实现区域经济的壮大、很难实现农民财产性的收入。

吴天君：各区你们好好研究一下刚才建慧说的这个问

题，郑州市这几年城中村改造和合村并城形成了一个恶性循环。什么恶性循环呢？开发商为了拆迁方便不断的提高拆迁标准，拆一平方安两平方，三层以上要补，还要折价补，所以助长了私搭乱建。开发商不会亏，路不建、学校不建、绿地花园不建，甚至用老百姓的钢材型号都降低、质量差，反过来老百姓一看，承诺的安臵房没有商品房的质量好，所以老百姓闹事，而政府以大的牺牲利益为代价。形成了这样的恶性循环，无法再进行下去了，同时也损害了群众的根本利益，破解安臵房的核心是找到一个从根本上保护群众利益，又能够让群众当下接受这样合理的标准。不管有房没房，按三层计算补偿，四层以上坚决不给，这一下就把群众私搭乱建的想法杜绝了。

今天这个会就是找这个问题的办法，我们大家要好好研究一下，政府主导拆迁安臵是市场化运作开发建设，这是我们城市建设的新城，我上次讲过这个问题，我们这一次学习合肥。但是这个转折需要大家好好做工作，惠济区已经把工作抓过来了，郑东新区坚持的不错，航空港区也是这样走的，其他的各个区你们要研究一下。

张建慧：按照这样的要求，一定要积极探索这条路子。 二是坚持群众安臵、政府主导。合肥的做法为什么群众那么欢迎？我们去了他们的巢湖滨湖区，他介绍经验的过程中我们发现群众主动要求拆迁，为什么呢？它把群众安臵的

非常好，群众安臵的房子都是按照国家的居住标准进行安臵的，甚至好于国家的居住标准，同时在这个安臵过程中间，相当于我们的合村并城，它打造商业街、商业综合体，通过商业街这种资产安臵好农民今后长远的利益。一心一意安臵群众，把所有先进的东西都运用到群众的安臵房上，从外观上讲它完全达到了一种品质，第二天我们又专门去看了几个，从外观上都看不出哪一个是安臵区、哪一个是开发区，只有政府主导才可以做到，他们的群众不考虑生活问题吗？肯定是要考虑的。就是通过新的城市建设方式带来的新的就业方式带来长期收入的财产性收入以及土地受益通过政府和群众建立起来的几条社保体系来保障群众的收益，这就是惠济区算明白账的关键点。我和几个开发商也谈过，他们现在正在谈论几个开发商，攀比到200以上的时候，他们也投不下去，以后安臵区域太高。同时从我们已经出现问题的几个安臵区村庄来看，他们也不敢再建，那种不满足日光、排光、卫生要求的所谓的安臵房了。

第一是拆迁标准的问题；第二是政府一定要主导建好安臵房。为什么惠济的群众那么欢迎？就是区政府办事处为居民建安臵房，安臵房的建设广泛征求群众的意见。第三个在城乡拆迁的过程中间，要坚持拆迁先拆尾、控制标准、控制成本，我们以承载为体，承载性的违章房郑州市是最典型的，可是说这种房子是非常危险，一栋社区楼没有疏散楼梯，只

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