物业管理基础知识培训[1](2)

业主有对业主委员会的工作进行监督的权利，如对业主委员会的工作提出批评和改进的建议等。

7．监督物业管理企业履行物业服务合同

业主有对物业管理企业履行物业服务合同情况监督的权利，如监督物业管理和服务的水平、服务质量和收费情况等。

8．对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权

业主可以对物业共用部位、公用设施设备和相关场地的使用情况进行了解，并提出质疑，要求物业管理企业给予答复和说明，对存在的问题提出改进建议并要求得到合理解决。

9．监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用 物业管理活动中的监督权力是参与物业管理各主体之间相互间的双向监督。作为业主，可以监督其他业主、物业使用人、房地产开发企业、业主大会及业主委员会、物业管理企业和政府有关部门，反之，其他业主、物业使用人、房地产开发企业、业主大会及业主委员会、物业管理企业和政府有关部门也有权利监督该业主。 10．法律、法规规定的其他权利

法律、法规规定的其他权利包括业主有选聘、续聘和解聘物业管理企业的权利。在物业管理活动中，业主有通过业主大会、业主委员会行使选聘、续聘和解聘物业管理企业的权利。业主大会、业主委员会解聘物业管理企业必须遵照《中华人民共和国合伺法》中关于合同终止、解除的有关法律规定。

（二）业主在物业管理活动中应履行的义务提 1、遵守业主公约，业主大会议事规则

业主公约是一种公共契约，属于协议、合约的性质，是由业主承诺的，是全体业主共同约定、相互制约、共同遵守的有关物业使用、维护、管理及公共利益等方面的行为准则，是实行物业管理的基础和基本准则，因此，全体业主都有遵守的义务。 2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共程序和环境卫生的维护等存方面的规章制度，都是为了保障建筑物的正常使用，保护业主和物业使用人的根本利益的，县因此，全体业主都有遵守的义务。

3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。 4、按照国家有关规定交纳专项维修资金。 5、按时交纳物业服务费用 6、法律、法规规定的其他义务 二、业主大会

业主大会是由同一个物业管理区域内全体业主组成的，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益业主自治管理组织。《物业管理条例》规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。业主大会不能组织与物业管理活动无关的其他活动。业主大会自首业主大会会议召开之日起成立。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 （－）业主大会的职责

（1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则。

（2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作。 （3）选聘、解聘物业管理企业。

（4）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施。

（5）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

（6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。 （二）业主大会会议

1、业主大会会议召开的形式

业主大会一般有两种形式：集体讨论和书面征求意见。 2、召开业主大会的法定人数

无论业主大会会议采用哪种形式，都应当有物业管理区域内持有112以上投票权的业主参加方可召开。

3、业主可以委托代理人参加业主大会会议

业主不能出席时，可以委托代理人出席业主大会会议，但必须办理合法的委托手续。委托代理人出席业主大会会议在委托范围内行使投票权，但不具有被选举的资格。不满18周岁的业主由其法定代理人出席。物业使用人可列席业主大会，但没有投票权。

4、业主人数较多时可以推选业主代表参加业主大会会议

物业管理区域内业主人数较多时，可以以栋、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。

推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名代表参加。 5、业主大会做出决定的法定人数

业主大会作出普通决议，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过才能生效。业主大会作出特别重大事项决定，必须经物业管理区域内全体业主多持投票权2/3以上通过才能生效。 6、业主大会会议分为定期会议和临时会议

经20%以上业主提议，或发生重大事故，或紧急时间需要及时处理，或业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况出现时，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。 7、召开业主大会会议应当于会前通知业主 业主大会会议召开15日以前，要通知全体业主，业主委员会应当将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。应当同时告知相关的居民委员会。 8、业主大会会议记录应当存档

业主大会会议应当由业主委员会做书面记录并存档。 9、业主大会的决定应予以公告

业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。 （三）第一次业主大会召开的条件和程序 1、第一业主大会会议召开的条件 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。第一农业主大会召开的条件各地区有所不同，如有的地方规定：“住宅区人住率达到50％以上或者从第一个业主人住之日起满两年的”，可以召开业主大会。还有的地方规定：“一个物业管理区域内，有下列情况之一的，即可以召开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会：公有住宅出建筑面积达到30％以上的；新建商品住宅出售建筑面积达到50％以上的；住宅出售已满两年的”可以召开业主大会。 2、第一次业主大会会议的筹备工作

（l）组织大会筹备组。业主大会筹备组应当在物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处的指导下成立，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成，负责业主大会筹备工作。己有居民委员会的，还可以邀请居民委员会委员参加。

（2）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容。

（3）听取业主和相关人员的建议，结合本物业管理区域的实际情况，参照政府主管部门定的示范文本，拟订《业主大会议事规则》草案和《业主公约》草案等有关文件。 （4）确认业主身份，确定业主在首农业主大会会议上的投票权数。

（5）通过协商，确定业主委员会委员候选人产生办法及名单。业主既包括商品房购买者，也包括公有住房购买者和仍拥有物业的房地产开发企业。业主委员会委员，一般应当根据其实际拥有房屋的建筑面积，按照一定比例推荐。

（6）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

会议筹备期间，筹备组成立的过程、每次会议的各项决定的意见，都应当做好认真的记录。 3、第一次业主大会召开的程序 筹备组应当自成立之日起30日内，在物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门的指导下组织业主召开首次业主大会会议。

（1）由大会筹备组成员代表筹备组介绍大会筹备情况。

（2）由大会筹备组成员代表筹备组介绍业主委员候选人情况，候选人本人也可以自我介绍。 （3）审议、通过《业主大会议事规则》和《业主公约》。 （4）选举产生业主委员会委员。

（5）审议、通过与物业管理相关的特别重大事项。

在第一次业主大会上，物业的建设单位还应当做出前期物业管理工作报告，物业管理企业还应当做出物业接管验收情况的报告。

《业主大会议事规则》应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项依法做出约定。其中，业主投票权要根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定，具体应按照省、自治区、直辖市制定的办法而定。《业主公约》应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法做出约定。 三、业主委员会

业主委员回是按照法定的程序由业主大会从全体业主中选举产生的，是业主大会的执行机构。 （1）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主。 （2）遵守国家有关法律、法规。

（3）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务。 （4）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力。 （5）具有一定组织能力。 （6）具备必要的工作时间。

《业主大会规程》还规定，业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止。

（l）因物业转让、灭失等原因不再是业主的。 （2）无故缺席业主委员会会议连续3次以上的。 （3）因疾病等原因丧失履行职责能力的。 （4）有犯罪行为的。

（5）以书面形式向业主大会提出辞呈的。 （6）拒不履行业主义务的。、

（7）其他原因不宜担任业主委员会委员的。

一根据物业管理区域内物业规模的大小，一般业主委员会设委员5—15名，经业主大会决定可以适当增减，但最低不得少与5名，业主委员会设主任1名，副主任1—2名，主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。在选举产生业主委员会时，应当注意发挥街道办事处居民委员会、公安派出所以及有关部门和单位的作用。业主委员会应当选聘执行秘书1名，负责处理业主委员会的日常事务工作。业主委员；会主任、副主任、执行秘书一般为兼职，也可以是专职。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会备案的有关事项发生变更的，应按上述规定重新备案。

（二）业主委员会应履行的职责召

1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况 除第一次业主大会会议外，以后每年召开的年度业主大会会议均由业主委员会筹备，召集和主持。 2、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同

3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。 4、监督业主公约的实施 5、业主大户赋予的其他职责

（1）组织修订业主公约，业主委员会章程

（2）审核专项维修资金的筹集、使用和管理，以及物业服务费用、标准及使用办法。 （3）接受丈夫有关行政主管部门的监督指导，执行政府行政部门对本物业管理区域的管理事项提出的指令和要求。

（4）调节物业管理活动中的纠纷。 （三）业主委员会的日常工作

1、了解和掌握物业管理区域内业主和物业使用人的基本情况 2、组织实施选聘物业管理企业的招标活动 3、提出是否续聘物业管理企业的建议 4、代表业主大会管理物业专项维修资金

5、宣传、教育、督促业主和物业使用人自觉遵守业主公约以及物业管理区域内的各项管理制度，协调业主之间，业主与物业使用人之间，业主、物业使用人和物业管理企业之间的关系。 6、协助物业管理企业对物业管理区域内的物业进行管理 7、做好业主委员会的内部管理工作

8、开展有利于业主和物业使用人身心健康的各项有益活动，努力创建文明小区。 （四）业主委员会会议

《业主大会规程》规定，业主委员应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1—2人。经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。 第三节物业管理相关机构 一、房地产行政主管部门

房地产行政主管部门负责物业管理的行业政策指定和对物业管理活动的指导、监督、管理、主要体现在以下几个方面：

（一）审批物业管理企业的经营资质（四） （二）对物业管理招标投标活动实施监督管理 （三）对日常物业管理活动实施监督管理

《物业管理条例》规定，国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理和活动的监督管理工作，对违反《物业管理条例》规定的各种行为进行行政处罚或行政处分。

（1）制定物业管理区域划分办法，并管理物业管理区域的划分。 （2）指导业主大会的成立。

（3）对业主委员会的成立进行备案管理。 （4）参与物业服务收费办法的制定。

（5）监督核查物业服务收费情况。

（6）制止或依法处理物业管理区域内有关违法行为。

（7）处理业主、业主要负会、物业仅用人利物业富埋业业性物业室提道细e且被山L （8）对物业管理区域内安全事故的张青于以备采开进计处理。 （9）审批业主改变物业原设计用途的方案。

（10）审批改变公共建筑和共用设施使用性质的方案。

（l1）参与专项维修资金管理办法的制定，并监督检查专项维修资金的使用。 （l2）违反本行政法规规定的行政处罚。 （四）组织物业管理企业参加考评和评比

根据建设部《全国优秀管理住宅小区标准》以及《全国城市物业管理优秀住宅小区达标评分细则》和《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》，各省、自治区、直辖市的房地产行政主管部门负责组织辖区内的物业管理企业参加考评和评比，并通过实地考查。听取汇报、查阅资料、综合评定等方法，对申报达标的物业管理区域进行考评。经建设部考评验收，成绩达到一定水平的小区（大厦、工业区）由建设部授予“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）”或“全国城市物业管理优秀示范住宅小区（大厦、工业区）称号。同样，根据各省、自治区、直辖市级城市物业管理优秀小区（大厦、工业区）标准。

评定出省、自治区、直辖市级城市物业管理优秀小区（大厦、工业区）。 二、工商、税务和物价等行政主管部门

工商、税务和物价行政主管部门对物业管理企业实施监督和指导。， （一）物业管理企业必须接受工商行政主管部门的监督与指导

物业管理企业在开业之前，须向工商行政主管部门申请注册登记，经工商行政主管部门审核批准后，依法发给物业管理企业企业法人营业执照，然后物业管理企业方可正式开业。

工商行政主管部门，每年度对物业管理企业依法进行年检、年审，对违法经营者有权依法进行批评、教育、处罚，直至吊销企业营业执照，对合法经营者给予保护和支持。 （二）物业管理企业要依法向国家纳税s

（1）物业管理企业要依法将应交税金按时交到税务行政主管部门。 （2）税务主管部门有权依法对物业管理企业进行定期与不定期的税务检查与指导，有权处罚违反税务规定的行为。

（三）物业管理企业应接受物价行政主管部门的物价管理

（1）物业管理企业制定的物业管理服务收费标准，须上报物价行政主管部门核定批准，未经物价主管部门批准，物价管理企业不得扩大收费范围，不得提高收费标准。 （2）物价主管部门对物业管理企业的价格工作实行监督、指导。 （四）物业安全管理工作要接受当地公安局或派出所的监督和指导

安全管理是物业管理的主要工作之一，物业管理企业应认真贯彻“预防为主，人防、物防、技防三者互相结合”的原则，自觉接受当地公安机关或派出所的监督和指导。

（1）物业管理企业要根据物业管理区域的特点，合理布岗，加强巡逻检查，发现有犯罪嫌疑人和易燃、剧毒、放射性等危险物品，或发现刑事案件、治安案件以及各种灾害事故，应当立即向当地公安机关的有关部门、派出所汇报，并协助做好调查、救助和疏散工作。在物业管理区域内，当物业管理企业发现违法行为应该制止，对应该制止而没有制止的违法行为，应该及时报告治安案件而没有及时报告的，要承担相应的法律责任。

（2）居住小区规划红线内的机动车停车场（库）、非机动车存车处等交通设施，均由物业管理企业负责维护、管理；发生交通事故，报请公安交通管理部门处理；设立收费停车场，由公安交通管理部门审核批准。

（3）供水管网及管网上设置的地下式消防井、消火栓等消防设施，由供水部门负责维护、管理、公安消防部门负责监督检查；高、低压消防供水系统，包括泵房、管道、室内消防栓以及防火门、消防电梯、轻便灭火器材、消防通道等，由物业管理企业负责维护、管理，并接受公安消防部门的监督检查。

（五）物业管理企业的环境管理要接受环卫部门和园林部门的监督和指导

（1）物业管理企业对违反固定进行固体、水体、大气和噪声污染等行为应该予以制止和揭发检举，情节严重的，应报环卫部门处理，对毁坏绿地、树木的行为应该予以制止 揭发检举，情节严重的，应报园林绿化部门处理。 （

2）清扫保洁、垃圾清运、公共厕所的清掏和维护与环卫部门的责任分工明确。通行公共汽车约道路，由所在地环卫部门负责；其他道路、住宅楼房周围及绿地内、楼内公共部位等，由物业管理企业负责；将垃圾由垃圾楼（站）运至垃圾转运站或垃圾消纳场，由所在地环卫部门负责；将垃圾由住宅运至垃圾楼（站），由物业管理企业负责；公共厕所的权属于环卫部门的，由环卫部门负责；本办理产权移交的，由物业管理企业负责，或由回其委托环卫部门负责。 （3）绿化美化管理与园林绿化部门的责任分工明确。 三、供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位

（一）物业管理企业与供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位分工明确

《物业管理条例》供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修养护责任。《物业管理条例》规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业可以接受上述各单位的有偿委托，代收有关费用，但是不得向业户收取手续等额外费用。”

（二）物业管理企业应与供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位密切配合

为了搞好物业管理工作，物业管理企业必须加强与各单位的联系，在日常工作中及时发现问题，凡属于供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位维修养护责任范围内的问题，要及时向有关单位通报，督促其及时解决问题，保证业主和物业使用人的正常生回活和工作。

当供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位因维修、养护等需要临时占用。挖掘道路、场地的，应当事先通报物业管理企业，以便于物业管理企业通知业主和使用人做好自己的生活和工作安排，有关单位应在合理的时间内尽快完成维修、养护任务，并将医道路、场地恢复原状。 四、物业建设单位

物业建设单位负责物业的开发建设，1998年7月20日颁布的《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）规定，房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任；2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号）也规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位都依法对建设工程质量负责。

《城市房地产开发经营管E至条例》还规定，房地产开发企k开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地查开发主管部门提出竣工验收申请，房地产开发主管部门自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容组织成功质量监督，规划，消防，人防等有关部门或者单位进行验收。 建设部于

2000年6月30日发布并开始施行的《房屋建筑工程质量保修办法》在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：

（1）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程合理使用年限

（2）屋面防水功臣个、有防水要求的卫生间，房间和外墙面的防渗漏，为5年 （3）供热与供冷系统，为2个采暖供冷期 （4）电气系统、给排水管道、设备安装为2年 （5）装修工程为2年

物业开发建设单位应当向物业的所有或物业管理公司提供物业的使用说明书和工程质量保证。 建设部于1993年11月13日发布的《城市住宅小区竣工中和验收管理办法》（建法字第814号）规定，住宅小区开发建设单位对所开发的住宅小区质量负最终责任，不得将工程质量 不合格或配套不完善的房屋交付使用。

住宅小区竣工综合验收必须符合下列要求：

（1）所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求。 （2）住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全。 （3）各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求。

（4）施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕，达到场清地平。 （5）拆迁居民已合理安置。

2004年1月30日，建设部又针对保证住宅工程质量专门发布了《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》其中进一步强调，建设单位是住宅工程质量的第一责任者，对建设的住宅工程的质量全面负责。建设部于1994年3月23日以第33号令颁布的《城市新建住宅小区管理办法》规定，房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。住宅小区在物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理。《物业管理条例》规定，在业主大会选聘物业管理企业之前，物业的建设单位应按照房地产开发与物业管理相分离的

百度搜索“77cn”或“免费范文网”即可找到本站免费阅读全部范文。收藏本站方便下次阅读，免费范文网，提供经典小说综合文库物业管理基础知识培训[1](2)在线全文阅读。