资产评估名词解释与简答(3)

用评估方法的判定估算。（5） 确定评估结果，撰写评估说明和报告。 3. 简述土地资产的特性。

答：土地的自然特性表现在以下方面：

（1）土地面积的有限性；

（2）土地空间位置的固定性；

（3）土地使用价值的永续性和增值性； （4）土地的不可替代性。

土地的经济性主要表现在以下几个方面： （1） 用途多样性；

（2） 经济地理位置的可变性； （3） 可垄断性。

4. 简述基准地价、标定地价和土地使用权出让底价之间的关系。

答：基准地价、标定地价和土地使用权出让底价之间，既有区别又有联系。它们都不是地产交易市场的成交地价，但都起着调控市场交易地价的作用。同时，基准地价、标定地价、土地使用权出让底价之间存在着相互承接的关系，基准地价是标定地价评估的基础，标定地价又是土地使用权出让底价评估的参考和依据。基准地价和标定地价、土地使用权出让底价的区别是，前者是大面积评估的区域平均地价，后两者则是具体到宗地或地块的地价，亦称宗地地价；基准地价以考虑宏观区域因素为主，标定地价和土地使用权出让底价则还考虑地价的微观区位因素，其地价更为接近市场交易地价。土地使用权出让底价和标定地价也是有区别的，土地使用权出让底价主要是根据土地出让年限、用途、地产市场行情出让双方的心态和投机因素等确定的待出让宗地（含成片出让土地）的地价，即指土地使用权出让前政府控制的最低标价；标定地价则是根据宗地的形状、大小、容积率及其他微观区位条件，参照土地级别或地段的基准地价水平进行修正，或用其他方法评估的一定时期内的宗地的评估地价。标定地价是政府认定并公开的地价，而出让底价则是不公开的地价。 5. 土地资产价格的特点是什么？

答：（1）土地价格主要由土地价值的货币表现，其价格不由生产成本决定。 （2）土地价格主要由土地的需要决定。 （3）土地价格具有明显的区域性。 （4）土地价格的上涨性。 6. 简述建筑物评估时需考虑的因素。

答：从评估的角度看，应重点考虑以下诸方面因素。

（1） 物理因素。这是建筑物价格的决定因素。建筑物的造型风格、结构类型、功能

效用、设施完备情况、装修标准、价值面积及工艺标准等决定造价。知识建筑物评估应考虑的基本因素。

（2） 环境优劣的影响。外部环境条件优劣是影响其价值的一个重要因素。交通通信

状况，环境优美程度，基础设施如水、电、气等完善程度，商业网点分布等都

对建筑物价格产生重要影响。

（3） 经济地理因素。在我国，政治、经济、文化发展极不平衡。一般来说，相同建

筑质量、相同功能和用途的建筑物价格，大城市高于小城市，沿海开发城市高于内地城市。即使在同一城市，由于地段不同，房价差别也很大。

（4） 新旧程度。土地不存在实体陈旧贬值问题，而建筑物会随着建筑年代久远而陈旧。因此，建筑物的新旧程度影响其价值。

（5） 用途。某一具体建筑物的用途可能是单一的，也可能是多种用途综合性的。在

评估综合性建筑物时，要注意建筑物用途的面积分配和楼层分配及建筑朝向。

（6） 产权。建筑物的产权形式可分为所有权、使用权和租用权。产权性质及是否受到限制，如是否做抵押、担保、出租等，都直接影响建筑物的价值。

（7） 政策因素。国家经济政策每个时期都有一定的重点和方向。房地产价格受政府

法令和政策的影响主要表现在：①政府基于公共利益可限制某些房地产的使用，包括规定土地使用用途、建筑物容积率、覆盖率等。②政府为满足社会公共利益的需要，可以对任何房地产实行强制征用或收买。

（8） 供需状况。地产价值高低受市场供求关系的影响很大，供过于求时，价值会降低；供不应求时价值会提高。

（9） 其他。如住房制度改革、长期投资贷款利率变化等都直接影响建筑物价格。 7. 简述建筑物评估的原则。

答：（1）替代原则。

有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格时通过相互影响和比较之后决定的。建筑物价格也同样遵循替代规律。

根据建筑物评估的替代原则，在对商品化建筑物进行评估时就可通过对同功能和类型的建筑物市场价格比较进行，即采用市场法进行评估。应当注意的是，由于建筑物具有不可位移性、功能变异性等特点，因此要对区域和时间及交易条件进行修正才能根据替代原则进行评估。

（2）最有效使用原则。

按照这一原则，在对建筑物进行评估时，就要相应考虑建筑物是否具有功能变异性且是否能够实现功能转化。如果具备这样的条件，就可以按潜在的可能的最有效可以途径来评估。但应当注意，应用这一原则时必须哟啊符合国家法律、法规和政策的规定。 （3）供需原则。

建筑物在实现商品化后，同其他商品一样，也要收价值规律的制约，其价格取决于

需求与供给关系的均衡点。由于建筑物具有不可位移性的特点，在特定区域内供给量有限，竞争主要是在需求方面进行，因此，具有一定的价格独占性。

（4）房地合一原则。

具体表现在以下两个方面：①建筑物和土地相结合使房地产最终成为商品。②建筑

物环境质量的区别是有土地产生的，它在很大程度上影响建筑物的价格。 8. 简述市场法评估建筑物应具备的条件。

答：市场法评估应具备的条件主要有：

（1） 要有一定数量的正常交易实例，通常交易实例不少于3个。

（2） 选择交易的实例与代购房地产具有较好的可比性，如用途、结构类型、装修标准、建材质地、所处地区、外部环境、产权性质等方面要相同或相似。

（3） 交易时间与评估基准日尽可能接近。

（4） 交易应具有透明性、公平性和有效性。

（5） 交易实例与待估房地产在土地出让年限和使用需求方面应基本一致。

第五章 无形资产评估

名词解释

1. 无形资产：是指特定主体所控制的，不具有实物形态，对生产经营长期发挥作用且能带来经济利益的资源。

2. 边际分析法：是选择两种不同的生产经营方式作比较：一种是运用普通生产技术或企业

原有技术进行经营，另一种是运用转让的无形资产进行经营，后者的利润大于前者利润

的差额，就是投资于无形资产所带来的追加利润；测算各年度追加利润占总利润的比重，并按各年度利润现值的权重求出无形资产寿命期间追加利润占总利润的比重，即评估的利润分成率。

3. 专利权：是国家专利机关依法批准的发明人或其权利受让人对其发明成果，在一定期间

内享有独占权或专有权。 4. 独家使用权：是指在许可证合同所规定的时间和低于范围内卖方只把技术转让给某一特

定买方，买方不得卖给第二家买主。同时卖主自己也不得在合同规定范围内使用该技术和销售该技术生产的产品。显然，这种转让方式卖方索价会比较高。

5. 排他使用权：指卖方在合同规定的时间和地域范围内只把技术授予买方使用，同时卖方

自己保留使用权和产品销售权，但不再将该技术转让给第三者。

6. 普通使用权：是指卖方在合同规定的时间和地域范围内可以向多家买主转让技术，同时

卖方自己也保留技术使用权和产品销售权。

7. 回馈转让权：是指卖方要求买方在使用过程中对转让的技术的改进和法则反馈给卖方的

权利。 8. 专有技术：又称非专利技术、技术秘密，是指未经公开、未申请专利的知识和技巧。 9. 商标权：是商标注册后，商标所有者依法享有的权益，它受到法律保障，未注册商标不受法律保护。商标权是以申请注册的时间先后为审批依据，而不以使用时间先后为审批依据。商标权一般包括排他专用权（或独占全）、转让权、许可使用权、继承权等。 10. 商誉：通常是指企业在同等条件下，能获取高于正常投资报酬率所形成的价值。 11. 割差法：是根据企业整体评估价值与各单项资产评估值之和进行比较确定商誉评估值的

方法。其基本公式是： 商誉的评估值=企业整体资产评估值—企业的各单项资产评估价值之和（含可确指无形资产）

简答题

1. 影响无形资产评估价值的因素是什么？

答：一般地，影响无形资产评估价值的因素主要有以下几个：

（1） 无形资产的成本 （2） 机会成本 （3） 效益因素 （4） 使用期限

（5） 技术成熟程度

（6） 转让内容因素

（7） 国内外该种无形资产的发展趋势、更新换代情况和速度 （8） 市场供需状况

（9） 同行业同类无形资产的价格水平

2. 简述无形资产评估的程序。

答：无形资产评估一般按下列程序进行。 （1） 明确评估目的

无形资产评估的具体目的有：①市场上无形资产的转让；②无形资产投资；③股份制改造、清算资产；④法律诉讼中作为诉讼标的；⑤纳税需要；⑥保险的需要及其他目的。 （2） 鉴定无形资产。

通过无形资产的鉴定，可以解决以下问题：一是证明无形资产的存在；二是确定无形资产种类；三是确定其有效期限。

（3） 确定评估方法，收集相关资料。

应根据所评估无形资产的具体类型、特点、评估目的及外部市场环境等具体情况，选用市场法或收益法、成本法等评估法。

（4） 整理和报告，做出评估结论。

报告书中应说明拥有被评估无形资产的公司或权利人名称；说明评估目的和基准日；说

明提供价值的含义及适用条件；列出评估方法及其重要参数确定过程，等等。另外，评估报告书要简洁、明确，避免误导。 3. 简述边际分析法的步骤。

答：边际分析法的步骤是：

（1） 对无形资产边际贡献因素进行分析：①开辟新市场，垄断加价的因素；②消耗

量的降低，低廉材料的取代，成本费用降低；③产品结构优化，质量改进，功能费用降低，成本销售收入率提高。

（2） 测算无形资产寿命期间的利润总额及追加利润总额，并折现。 （3） 按利润总额现值和追加利润总额现值计算利润分成率。 利润分成率=∑追加利润现值÷∑利润总额现值

4. 预计和确定无形资产有效期限的方法有哪些？

答：资产评估实践中，预计和确定无形资产的有效期限，可依照下列方法确定：

第一， 法律或合同、企业申请书分别规定有法定有效期限和受益年限，可按照法

定有效期限与受益年限孰短的原则确定。

第二， 法律无规定有效期，企业合同或企业申请书中规定有受益年限，可按照受

益年限确定。

第三， 法律和企业合同或申请书均未规定有效期限和受益年限的，按预计受益期

限确定。预计受益期限可以采用统计分析或与同类资产比较得出。

5. 简述专利权评估程序。

答：资产评估机构接受委托者以后，一般按下列程序进行评估。

（1） 证明和鉴定专利权的存在。

作为被评估的专利权，应具有明确的、核心的、区别于其他已有技术的实质性内容。 （2） 确定评估方法，搜集相关资料。

专利权评估最常用的方法是收益法，有时也会用到成本法。 （3） 完成评估报告，并加以详尽说明。

评估报告是专利权评估结果的最终反映，但这种结果是建立在各种分析、假设基础之上的。为了说明评估结果的有效性和实用性，评估报告中应详尽说明评估中的各有关内容，这些内容包括：①专利技术成熟度；②接受方可受度的分析。 6. 评估人员对专利权相关资料的分析包括哪些方面？

答：（1）技术状况分析。包括技术先进性确认、技术成熟程度和寿命周期分析等。 （2）收益能力分析。收益能力高低是评估专利权价值高低的重要标准。收益能力的分析，应结合未来预测期内的投资量、生产规模、产量、价格、销售额、成本、利润的预测进行。 （3）市场分析，包括应用该项专利技术的产品市场需求总量分析、市场占有率分析、风险分析等。

（4）投资可行性分析。通过分析确定各有关技术参数、指标，最后进行评定估算，确定评估值。

7. 专有技术与专利技术的区别表现在哪些方面？

答：专有技术与专利技术的区别表现在以下几个方面：

（1） 专有技术具有保密性，而专利技术则是在《专利法》规定的范围内公开的。一项技术一经公开，获取它所能耗费的时间与投资远远小于研制它所耗费的时间和投资，必须要有法律手段保护发明者的所有权。而没有专利又不公开的技术，所有者只有通过保密手段进行自我保护。

（2） 专有技术的内容范围很广，包括设计资料、技术规范、工艺流程、材料配方、经营诀窍和图纸等，专利技术通常包括三种，即发明、外观设计和实用新型。

（3） 专利技术有明确的法律保护期限，专业技术没有法律保护期限。

（4） 对专利技术的保护通常按《专利法》条文进行，对专有技术保护的法律主要有

《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国反不正当竞争法》等。 8. 商标的作用有哪些？

答：商标的作用表现在：商标表明商品的来源，说明该商品或劳务来自何企业；商标能把一个企业提供的商品或劳务与其他企业的同一类商品或劳务相区别；商标标志着一定的商品质量；商标反映向市场提供某种商品的特定企业的声誉。消费者通过商标可以了解这个企

业的形象，企业也可以通过商标宣传自己的商品，提高企业自身的知名度。

从经济学角度，商标的这些作用最终能为企业带来客观的超额收益。从法律角度来说，保护商标也就是保护企业拥有商标获取超额收益的权利。

9. 简述计算机软件价值的特殊性。

答：在计算机软件的价值评估中，我们不仅注意到了计算机软件的价值影响和制约因素，而且总结出计算机软件价值评估的个性或特殊性。这主要反映在以下几个方面：

（1） 可行性研究报告和软件技术鉴定书是其价值评估的重要依据。 （2） 权属关系必须要清晰

（3） 计算机软件的新颖性、创造性和实用性是评估中应予关注的核心内容

（4） 计算机软件价值评估有别于商誉与商标等无形资产的价值评估，通常是在一定

是经济行为发生时，如有交易（或使用）对象、有一定的生产规模和明确的用途，才进行价值评估 （5） 计算机软件评估一般是针对具体的软件应用者、软件的使用范围、使用规模以

及用途等加以评定估算。而且，是自行研制开发还是引进的，是多次转让还是一次性转让，其价值都可能不同。此外，计算机软件技术的实施效果，往往还取决于接受方的环境，伴有一定的风格。

10. 简述商誉与商标的区别。

答：商誉与商标是有区别的，二者反映两个不同的价值内涵。企业中拥有某项评估值很高的知名商标，并不意味着该企业一定就有商誉。为了科学地确定商誉的评估值，注意商誉和商标的区别是必要的。

（1） 商标是产品的标志，而商誉则是企业整体的声誉的体现。商标与其产品相结合，

它所代表的产品质量越好，市场需求越大，商标的信誉越高，由此带来的超额

收益越大，其评估值也就越大。而商誉则是与企业密切相关的，企业经营机制完善并且运转效率高，企业的经济效益就高，信誉就好，其商誉评估值也就越大。可见，商标价值来自于产品所具有的超额获利能力，商誉价值则是来自于企业所具有的超额获利能力。

（2） 商誉作为不可确指的无形资产，是与企业及其超额获利能力结合在一起的，不

能脱离企业而单独存在。商标则是可确指的无形资产，可以单独存在，并可以在原组织继续存在的同时，转让给另一个组织。

（3） 商标可以转让其所有权，也可以转让其使用权。而商誉只有随企业行为的发生

实现其转移和转让，没有所有权与使用权之分。

百度搜索“77cn”或“免费范文网”即可找到本站免费阅读全部范文。收藏本站方便下次阅读，免费范文网，提供经典小说综合文库资产评估名词解释与简答(3)在线全文阅读。