简答题
1. 市场法适用的前提条件是什么？
答：（1）需要有一个充分发育、活跃的资产市场。
（2）参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。
2. 成本法适用的前提条件是什么？
答：（1）应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料基础之上的，许多信息资料、指标需要通过历史资料获得。同时，现时资产与历史资产具有相同性或可比性。 （2）形成资产价值的耗费是必需的。耗费是形成资产价值的基础，但耗费包括有效耗费和无效耗费，采用成本法评估资产，首先的问题是这些耗费是必需的，而且这些耗费应体现社会或行业平均水平。 3. 收益法适用的前提条件是什么？
答：（1）被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产； （2）资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的。 4. 复原重置成本和更新重置成本二者的关系是怎样的？
答：选择重置成本时，在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重置成本；在无更新重置成本时可采用复原重置成本。一般来说，复原重置成本大于更新重置成本，但由此导致的功能性损耗也大。之所以要选择更新重置成本，一方面随着科学技术的进步、劳动生产率的提高，新工艺、新设计的采用被社会普遍接受；另一方面，新型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能，还是成本耗用方面，都会优于旧的资产。 更新重置成本和复原重置成本采用的都是资产的现时价格，它们的不同之处在于资产在技术、设计、标准方面的差异，而对于设计、耗费、格式几十年一贯的某些资产，其更新重置成本与复原重置成本是一样的。应当注意的是，无论是更新重置成本还是复原重置成本，资产本身的功能不变。
5. 运用市场法时，参照物差异调整因素包括哪些内容？ 答：参照物差异调整因素主要包括三方面：
（1） 时间因素。时间因素是指参照物交易时间与被评估资产基准日相差时间所
影响的被评估资产价格的差异。不同的时间条件下，资产价格不同，应注意时间因素导致的价格变化。
（2） 地域因素。地域因素是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。
地域因素对房地产价格的影响尤为突出。
（3） 功能因素。功能因素是指资产实体功能过剩或不足对价格的影响。
6. 简述市场法评的程序及优缺点。
答：（1）运用市场法评估资产的程序：
①明确评估对象；
②进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照
物。
③分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物；评估人员对收集到的资料，
应认真分析验证其真实可信程度，分析其交易条件和背景，选择三个或三个以上的可比
参照物。
④把被评估资产与参照物比较。 ⑤分析调整差异，得出结论。
（2）市场法的优缺点：
市场法是资产评估中最简单、最有效的方法，其优点表现在：
① 能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场
获得，评估值更能反映市场现实价格；
② 评估结果易于被各方面理解和接受；
市场法的缺点表现在：
① 需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判
断对比数据而难以应用。
② 不适用与专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等
严格限制的一些资产的评估。
7. 简述运用成本法评估资产的程序及其优缺点。
答：（1）运用成本法评估资产的程序：
① 确定被评估资产，并估算重置成本； ② 确定被评估资产的使用年限； ③ 估算被评估资产的损耗或贬值； ④ 计算确定被评估资产的价值。 （2）成本法的优缺点：
采用成本法评估资产的优点有： ① 比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理；
② 有利于单项资产和特定用途资产的评估； ③ 在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件下可广泛地应用； ④ 有利于企业资产保值。
采用成本法的缺点是工作量较大。而且，它是以历史资料为依据确定目前价值，必须充分分析这种假设的可行性。另外，经济性贬值也不易全面准确计算。
8. 简述运用收益法评估资产的程序及其优缺点。
答：（1）收益法评估资产的程序： ① 收集验证有关经营、财务状况的信息资料； ② 计算和对比分析有关指标及其变化趋势；
③ 预测资产未来预期收益，确定折现率或资本化率； ④ 将预期收益折现或资本化处理，确定被评估资产价值
（2）收益法的优缺点：
①收益法的优点：
A. 预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响； B. 在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评
估。 ②收益法的缺点：
A. 预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响；
B. 在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资
产评估。
9. 市场法与成本法的区别表现在哪些方面？
答：资产评估过程中，市场法和成本法往往容易混淆。区别市场法和成本法具有重要的理论和实践意义。两种方法的区别表现为：
（1） 成本法是按现行市场价格确定重新购买该项资产的价值，而市场法则是按
市场上该项资产的交易价格确定的。前者主要从买者角度，即以购建某项资产的耗费来确定；后者则是从卖着角度，即市场上销售价格来确定。
（2） 市场法中的现行市价指的是资产的独立的价格，是交易过程中采用的。而
重置成本不仅包括该项资产的自身价格（购建价格）；还包括该项资产的运
杂费、安装调试费等。
（3） 市场法的运用与原始成本贸易直接联系，而成本法中的某些计算，则要用
被评估资产的原始成本和原始资料。
（4） 成本法是按全新资产的购建成本和扣除被评估资产的各项损耗（或贬值）
后确定评估价值；市场法则是按参照物价格，并考虑被评估资产与参照物
的各项差异因素进行调整来确定评估值。两种方法具有不同的操作程序，资料的获得和指标确定有着不同的思路。
10. 资产评估方法的选择应考虑哪些因素？
答：（1）资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应。资产评估价值类型决定
了应该评估的价格类型，资产评估方法作为获得特定价值尺度的技术规程，必须与评估价值类型相适应。
（2）资产评估方法必须与评估对象相适应。评估对象是单项资产还是整体资产，是有形资产还是无形资产等，往往要求有不同的评估方法与之相适应。同时，资产评估对象的理化状态不同，所要求的评估方法也往往不同。
（3）评估方法的选择还要受可收集数据和信息资料的制约。
有时，一项资产同时采用两种以上的方法评估，会得出两种或两种以上不同的结论。这种情况是很常见的。这时，我们一般不能用各种方法得出的评估结果进行简单平均或加权平均得出评估结论，应该根据评估价值类型以及不同评估结果对市场的适用性，判断选择一种评估结果作为评估结论。
第三章 机器设备评估
名词解释
1. 逐项清查：是评估人员依据委托评估的资产清单，对所有被评估机器设备进行逐台清点
核实，分别考擦每一台设备的实体状态，确定实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，计算评估值。
2. 抽样核查：是在满足核查任务要求的前提条件下，根据随机抽样的原理，核查被评估机器设备的一种方法。
3. 定基物价指数：是以固定时期为基数的指数，通常用百分比来表示。 4. 环比物价指数：是以上一期为基数的指数。
5. 可补偿损耗：是指可以用经济上可行的方法修复的损耗。
6. 超额投资成本：主要是由于新技术、新材料、新工艺的运用，使得相同功能的新设备比
老设备的重置成本降低。它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本，超额投资成本造成的功能性贬值即为复原重置成本与更新重置成本之差。
7. 超额运营成本：是由于新技术的发展，使得新设备在运营费用上低于老设备。超额运营
成本引起的功能性贬值也就是设备未来超额运营成本的折现值。 8. FOB：价格为离岸价，指装运港船上交货价格。
9. CIF：为到岸价，指离岸价加途中保险费和国外运杂费。
10. 统计性鉴定：是按照资产类别预先设计一套能够反映资产现时及历史状况的项目或指
标，如设备名称、型号、规格、设计生产能力、规定运转里程、实际生产能力等，然后根据账、卡、测试仪表等反映出的有关数据和信息，进行逐项登记。统计性鉴定是资产评估前期工作之一，属于调查摸底，可以采取编制资产清册的方式，结合清查资产进行鉴定。
11. 判断性鉴定：是指由专业工程技术人员在现场勘察的基础上，对机器设备的有关指标进
行的分析判断。这些指标包括设备的新IH程度、剩余经济寿命等。判断性鉴定一般是在完成统计性鉴定后才能进行，属于机器设备鉴定的第二阶段工作。 12. 宏观鉴定：是对机器设备在整个生产过程中的状况进行调查摸底。 13. 微观鉴定：是辨识设备个别性特征的过程，主要针对单台设备。 简答题
1. 简述机器设备的三种贬值。
答：（1）机器设备的实体性贬值是由于使用和自然力的作用造成的机器设备的贬值。
（2）机器设备的功能性贬值是由于科学技术的发展，导致被评估的机器设备与新机器相比功能相对落后而引起的贬值；或者是新技术、新材料、新工艺的运用导致被评估机器设备的贬值。
（3）机器设备的经济性贬值是由于外部因素引起的贬值。
2. 简述进口机器设备FOB价和CIF价的区别。
答：FOB价格为离岸价格，指装运港船上交货价格。
CIF为到岸价，指离岸价加途中保险费和国外运杂费。 3．简述运用市场法评估机器设备的基本步骤。 答：运用市场法评估机器设备的基本步骤是：
（1） 对评估对象进行鉴定，获取评估对象的基本资料。 （2） 进行市场调查，选取市场参照物。 （3） 因素比较。
（4） 计算评估值。
4. 简述运用市场法评估机器时需要考虑的比较因素。
答：运用市场法评估机器设备时，应对被评估机器设备与参照物进行比较。这些比较因素包括：个别因素、交易因素、时间因素、地域因素等四个方面。 5. 如何理解和估算机器设备的功能性贬值？
答：机器设备的功能性贬值是由于科学技术的发展，导致被评估的机器设备与新急切切相比功能相对落后而引起的贬值；或者是新技术、新材料、新工艺的运用导致被评估机器设备的贬值。机器设备的功能性贬值可以通过超额投资成本和超额运营成本估算。
超额投资成本主要是由于新技术、新材料、新工艺的运用，使得相同功能的新设备比老设备的重置成本降低。它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本，超额投资成本造成功能性贬值即为复原重置成本与更新重置成本之差。
超额运营成本是由于新技术的发展，使得新设备在运营费上低于老设备。超额运营成本引起的功能性贬值也就是设备未来超额运营成本的折现值。
6. 估算机器设备的实体性贬值主要有哪些方法？
答：估算机器设备的实体性贬值率或成新率的估测可以分贝采用使用年限法、观测分析法和修复费用法进行，也可以同时采用上述方法中的几种方法，相互配合使用，综合分析获得较为科学的结论。
7. 简述机器设备评估的特点。
答：（1）机器设备类资产一般是企业整体资产的一个组成部分，它通常与企业的其他资产，如房屋建筑物、土地、流动资产、无形资产等，共同完成某项特定的生产目的。一般不具备的独立的获利能力。所以在进行机器设备评估时，收益法的事业受到很大限制，同常采用成本法和市场法。
（2）对于整体性的机器设备，它是为了实现某种功能，由若干机器设备组成的有机
整体。评估人员在进行价值分析时应注意资产之间的有机联系对价值的影响，整体的价值不仅仅是单台设备价值的简单相加。
（3）影响机器设备磨损的因素很多，设备的磨损、失效规律不易确定，个体差异
较大。确定贬值往往需要逐台地对设备的实体状态进行调查、鉴定。
（4）设备的贬值因素比较复杂，除实体性贬值外，往往还存在功能性贬值和经济
性贬值。科学技术的发展，国家有关的能源政策、环保证策等，都可能对设备的评估价值产生影响。
第四章 房地产评估
名词解释
1. 房地产：是指土地、建筑物及其他地上定着物。具体来说，房地产有三种存在形态，即
单纯的土地；单纯的建筑物；土地与建筑物合成一体的房地产。
2. 土地使用权：是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。
3. 土地：是指包括地上空间和地下空间的地表，是一个立体的概念，可以从纵横两方面认
识。从横的方面看，即范围；从纵的方面看，分为三部分，即地上空间、地下空间、地表。
4. 基准地价：是指城镇国有土地的基本标准价格。是各城镇按不同的土地级别、不同的地
段分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地土地使用权的平均价格。
5. 标定地价：是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。
6. 假设开发法：亦称剩余法。这种方法是在评估待估土地价格时，将待估土地预期开发后的价值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，从而估算待估土地价格的一种方法。
7. 建筑安装工程费：是指为建筑物工程而直接或间接耗费的各种材料和人工费用，一般包
括直接工程费、间接工程费、计划利润、定编费、税金等。 8. 重编预算法 ：是指按工程预算的编制方法，对待估建筑成本构成项目重新估算其重置
成本。 9. 价格指数调整：是根据建筑物的账面成本，运用建筑业产值价格指数或其他相关价格指
数推算出建筑物重置成本的一种方法。
10. 使用年限法：是指利用建筑物的实际已使用年限占建筑物全部使用寿命（年限）的比率
作为建筑物的实体性贬值率；或以估测出的建筑物尚可使用年限占建筑物全部使用寿命（年限）的比率作为建筑物的成新率。
11. 打分法：是指评估人员借助于建筑物成新率的评分标准，分解建筑物整体成新率评分标
准，以及按不同构成部分的评分标准进行对照打分，得出或汇总得出建筑物的成新率。 12. 建筑物残余估价法：是指建筑物与其基地合并计算收益，在用收益法以外的方法能求得
土地的价格时，从建筑物及其基地所产生的收益中，扣除归属于基地的纯收益，即可得
到归属于建筑物的纯收益，再用建筑物的还原利率还原，便可得到建筑物的收益价格。
简答题
1. 简述房地产的特征。
答：（1）位置固定性。（2）耐用性。（3）影响因素多样性。（4）投资大量性。（5）保值增值趋势。
2. 简述房地产的评估程序。
答：（1）明确评估基本事项。（2）拟定评估工作方案。（3）实地勘查搜集资料。（4）选
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