上海市企业国有资产评估项目核准备案操作手册(5)

2.收集的价格信息、工程定额标准等应当与评估对象具有较强的关联性。结合评估目的、业务性质和行业特点等，重点关注取价依据、法律法规依据的相关性及其对资产评估结果的影响。

3.应当关注土地、房屋建筑物及无形资产等特殊资产的权属和使用状况。委估资产应当权属清晰、权属证明文件齐备。对重要资产权属资料不全面或存在瑕疵的，企业应当妥善解决。

（八）评估方法的审核 1.重点审核评估方法、过程是否符合相关评估准则的规定，对于价值量较大、增减值较大的资产、负债应重点审核，同时应分析其评估结果的合理性。

2.以持续经营为前提进行企业价值评估时，对企业及其拥有实际控制权的长期股权投资企业，是否采用了两种或两种以上方法进行评估；重大资产如房地产是否采用两种以上评估方法评估。对于采用两种以上评估方法评估的，应分别说明选取每种评估方法的理由和确定评估结论的依据。

3.评估机构是否选取有代表性、价值量大的资产、负债作为评估案例进行评估分析说明。评估机构是否在评估报告中对企业拥有的全部土地、无形资产进行分析说明。对企业拥有的房屋建筑物是否进行分类，并将每一类中有代表性、价值量大的房屋建筑物作为评估案例进行分析说明。

（九）评估程序的审核

关注评估程序是否符合评估准则的要求，重点审核评估机构在评估过程中是否履行了必要评估程序，评估过程是否完整，是否存在未履行评估准则规定的必要程序等。关注评估机构对企业应收应付款项函证的比例及数量情况；对企业存货盘点的比例及数量情况；对企业实物资产现场勘察的情况；收益法评估是否进行资产清查等。

（十）评估结论的审核

应当关注评估结果是否涵盖了评估范围，及其与评估目的和经济行为的一致性和适用性。采用两种或两种以上方法进行企业价值评估时，应当关注不同评估方法结果的差异及其原因和最终确定评估结论的理由。

（十一）特别事项说明的审核

1.重点关注评估程序受到限制、评估特殊处理、评估结论瑕疵

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等特别事项及期后事项的真实性及其评估处理的合理性。

2.评估报告应当说明上述内容的处理方式、及对评估结论可能产生的影响，并提示评估报告使用者关注其对经济行为的影响；

3.特别事项还应揭示下列内容：

①评估基准日至评估报告日之间可能对评估结论产生影响的事项，有条件地应揭示影响的具体数值，以及发生在评估基准日期后不能直接使用评估结论的事项；

②本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响的瑕疵情形，有条件地应揭示影响的具体数值；

③对评估中已查明的盘盈、盘亏、毁损、报废、资金挂账、呆坏账、无需支付的负债等原因造成的资产价值变化，评估结果中应作增减值处理，如因企业尚未报经政府有关部门批准而未对上述资产进行会计处理，评估机构应在评估报告中提示企业按现行规定程序报批后进行处理。

④揭示企业未纳入评估范围的相关资产和负债账面情况。 ⑤对评估中已查明的盘盈、盘亏、毁损、报废、资金挂账、呆坏账、无需支付的负债等原因造成的资产价值变化,审计报告已做账务处理的，应披露其对递延所得税资产、递延所得税负债的影响。

（十二）签字盖章的审核

应当对照《企业国有资产评估报告指南》等规定，关注评估报告签字盖章是否齐全、规范、清晰。评估报告应由评估机构法人代表或合伙人、首席评估师、两名以上参与评估的注册资产评估师签字，并加盖评估机构公章（不包括分支机构公章）。注册资产评估师必须签字并盖章，不得使用签字章。首席评估师就单个评估项目可以委托他人在评估报告上签字，但其相关的权力义务并不因此发生转移。委托书应作为评估报告的附件。

关注《企业关于进行资产评估有关事项的说明》是否已经由委托方单位负责人和被评估单位（产权持有单位）负责人签字，加盖相应单位公章并签署日期。

（十三）附件的审核

1.应当关注附件是否齐全，评估报告附件内容及其所涉及的签章是否清晰、完整，相关内容是否与评估报告摘要、正文一致。

2.关注是否存在未在评估报告中披露的重大事项；是否存在应予评估或披露而未予评估、披露的情况；相关承诺函是否齐备；对

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于审计报告有保留意见或说明段的情况，评估机构是否关注并在评估中反映等。

3.附件不得缺少与评估目的相对应的经济行为文件。

4.进行企业价值评估，评估机构应取得被评估单位评估基准日、前两年会计报表（包括企业资产负债表、损益表、现金流量表）及审计报告。

审计报告为非标准意见的，企业应对该审计意见涉及的事项进行整改。如有关事项无法进行整改，且非标准意见不构成对企业改制或一般股权变动的重大影响，企业应提供相关说明，并经国有产权持有单位同意，该审计报告可作为企业改制或一般股权变动的依据。

注册资产评估师应按照资产评估执业规范要求，做好尽职调查，结合审计报告对会计报表做出职业分析和判断，对有重大变动的事项，应在评估报告中予以披露。

注册资产评估师如果需要引用审计结论，应当充分关注审计揭示的情况，并必须对需要引用的审计结论进行核实和做出相应的职业判断，不得以审计结论替代评估执业判断，同时，注册资产评估师应对引用的审计结论负责。

在核准备案项目的审核中，也应充分关注审计揭示的情况以及评估机构引用审计结论的合理性。

5.审核《评估业务约定书》，应当关注资产评估项目的委托方式是否合规，签署内容是否完整，经济行为与评估报告披露内容是否一致等。

6.附件应当归类并编制目录及序号，并按序号装订，必要时应单独装订成册。

7.评估报告附件为复印件的，应当与原件一致；提供的相关问题证明材料是复印件的，原则上应有该证明材料的提供方盖章；有些证明材料需要由发证机关盖章证明的，原则上需要由发证机关盖章。提交核准备案的评估报告，评估机构应在提供相关问题的证明材料的复印件上，加盖评估机构公章。

（十四）评估说明的审核

评估说明是评估报告申请核准备案材料的必备部分，评估说明应当做到内容完整、表述清晰，并充分考虑不同经济行为和不同评估方法的特点，其所揭示的内容应同评估报告所阐述的内容一致。

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（十五）资产评估明细表的审核

1.资产评估明细表包括目录、资产评估结果汇总表（表一）、资产评估结果分类汇总表（表二）、评估明细表。表一、二应加盖评估机构公章。表格内容应填写完整，一般不得有缺项。

2.企业价值评估采用市场法、收益法评估的，评估明细表中对应的评估值栏可不填写。收益法还应提供收入、成本及费用、折旧和摊销、营运资金、资本性支出预测等表格。

二、流动资产评估

1.对于企业内部往来对账不平，记账分类错误，记账不实、应摊未摊、应提未提、费用记入往来账等情况，应由审计机构进行调整。

2.应收款项应按明细清查，适当函证，函证比例原则上应不低于应收款项笔数的10％和金额的50％；对于年限长、金额大及有疑问的应收款项必须函证；无回函或者无法函证的，应采用适当的替代程序。为同一经济行为服务的，评估机构可与审计机构共同进行函证或采用审计机构的函证，并根据需要，在审计函证的基础上进行追加函证。评估机构引用审计机构的函证等资料，应承担引用资料的相关责任。对应收款项的评估，评估人员应根据可收回程度做出职业判断。

3.对应收账款、其他应收款等虽无确凿证据但预计无法收回的债权可作为坏账评减。具体操作如下：

（1）对于很可能收不回部分款项的，在难以确定收不回债权的数额时，可以根据企业历史资料估计出这部分可能收不回的债权作为评估减项，确定评估值。

（2）对于符合有关管理制度规定应予以核销的或有确凿根据（具有法律效力的外部证据）表明无法收回的，应按零值计算。

具有法律效力的外部证据，是指司法机关的判决或者裁定；公安机关的立案结案证明、回复；工商管理部门出具的注销、吊销及停业证明；企业的破产清算公告及清偿文件；政府部门的公文及明令禁止的文件；国家及授权专业技术鉴定部门的鉴定报告；保险公司对投保资产出具的出险调查单、理赔计算单；符合法律条件的其他证据等书面文件。

（3）对账面上的“坏账准备”科目应按零值评估。

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4.对审计报告中披露企业实收资本不实的，评估报告应作相应披露并揭示具体金额。

三、长期投资评估

1.评估机构应对企业的全部长期投资单位（包括歇业的）进行资产清查。

2.注册资产评估师应当对长期股权投资项目进行分析，根据相关项目的具体资产、盈利状况、股权比例、清查情况及其对评估对象价值的影响程度等因素，合理确定评估方法和评估程序，不能简单地按照账面值以及审计值进行评估。长期投资（不论级次）原则上应对被投资企业进行股权价值评估。涉及拥有房地产、无形资产等重大资产或经营状况较好的长期投资企业应予以重点关注。

3.如果长期投资的期限较短，价值变化不大，被投资企业资产账实相符（除房地产项目公司及有明显收益的项目外），则可根据核实后的被投资企业资产负债表或经审计的净资产数额测算股权投资的价值。

4.长期股权投资实际股权比例与工商登记比例不一致的，一般应根据工商登记股权状态评估，但评估师应关注以往实际变更情况，取得合法证据后做出职业判断。

5.交叉持股公司企业价值评估值可通过以下两个公式来计算。 A公司企业价值＝除对B公司股权价值外的A公司其他资产价值＋B公司企业价值×A公司占B公司的股权比例

B公司企业价值＝除对A公司股权价值外的B公司其他资产价值＋A公司企业价值×B公司占A公司的股权比例

四、房地产评估

1.房地产评估一般应采用两种以上方法评估。

2.房地产权证记载的内容与规划许可证记载的内容不一致时，评估应以权证记载内容为准。

3.房地产实际状态、用途与权证记载状态、用途不一致时，一般应按权证用途确认。但注册资产评估师应当调查了解委估对象所在区域的规划情况，分析房地产实际状态、用途的可持续性。对于实际状态用途与房地产权证记载用途不一致，但明确符合规划用途的，应当充分考虑规划用途调整及相对应市场的实际交易情况对被

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