房地产评估报告模板(4)

西湖校区、求是小学（浙江大学附属小学）等公共设施。交通便利，有多个公共自行车租赁点和公交站点，28/K28、82/K82、527/K527等多路公交通过。

（三）市场背景分析

2011年2月，杭州五城区（不含萧山、余杭）二手房签约1168套，同比1月份下降54.3%。其中，住宅签约1016套，同比下降60.3%。2月，二手房解除合同套数为292套，其中二手住宅254套。

2月份，正逢春节长假，楼市表现较为冷清，二手房成交量下降五成以上，价格略有下降。从区域分析，下城区的成交量最大，成交了246套；西湖区的成交量次之，成交了222套；拱墅区、上城区、江干区和滨江开发区成交量均在百套以上，之江和下沙成交量相对较少。

从二手住宅的签约面积分布情况分析，60方以下的小户型仍是市场主流，签约户型分布格局稳定。本月，60平方米以下的户型签约量在1月基础上明显减少，签约427套，签约比重为42.0％，比重明显上升。其次是60-80平方米的户型，签约218套，占总量的21.5％，签约量减少，比重略上升。2011年2月份，二手住宅面积分布格局基本维持在前几个月的水平，90方以下小户型仍然是市场消费的主流，占总交易量的74.0％，相比1略有上升。在90方以上的户型中，120-140方左右的户型签约量较多，达到92套，占总量的9.1%，成交量和成交比重均下降。二手房市场的需求仍然集中在90方以下的普通住宅，较大户型的市场交易比重略减少。

2月份，单价在万元以上的二手住宅签约量相比上月有所减少，比重略下降，93.2％的房源签约单价在万元以上。单价在18000元以上的二手住宅签约量最多，签约697套，占总签约量的68.6％，签约量减少，签约比重基本稳定；其次是单价在14000-16000元/平方米之间的二手住宅，签约80套，占总量的7.9％，签约量减少，比重稳定；单价在16000-18000元/平方米之间的房源签约量也较多，占总成交量的7.3％。总的来说，八成以上的二手住宅签约单价在14000元/平米以上，六成以上二手住宅

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签约单价在18000元/平方米以上。

3月1日，随着 “新国八条”杭州细则出台，预计未来杭州二手房成交量将持续低迷，杭州房地产市场将进入观望气氛中。 （四）最高最佳使用分析

房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。

估价对象登记及现状用途为住宅，根据估价对象地理位臵、周边自然与人文经济环境及充分利用土地资源，与所处区域的配套设施功能及物业自身特点相符，本估价报告中房地产实现最高最佳使用的方式是保持现状继续使用最为有利。 （五）估价方法选用

估价人员通过实地勘察，在综合分析所掌握资料的基础上，根据估价对象的特点和估价目的，遵循估价规范和相关法规，结合估价经验，经过反复研究推敲，确定估价的技术路线。

选用何种方法的理由，不选用何种方法的理由 （六）估价测算过程

市场比较法是指在一定条件下，选择与估价对象属于同一供需圈，条件类似或使用价值相同的若干交易案例作为比较案例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与估价对象进行对照比较，并对比较实例进行修正，从而确定估价对象价格的方法。该方法的基本公式如下：

估价对象价格＝可比实例房地产价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 1．可比实例选择

通过市场调查和相关部门公布的市场成交信息，收集了与估价对象有关的若干市场实例，根据相关替代性原理，按用途相同、地区相近、价格类型相同、估价时点接近、交易情况正常的要求，从案例中选择如下3

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宗案例作为可比实例。

可比实例一览表

交易单价 案例 名称 ×××小区9幢 ×××小区26幢 ×××小区5幢 用途 面积（㎡） （元/㎡） 案例A 案例B 案例C 住宅 住宅 住宅 52.71 84.08 60.78 20869 19015 21553 2011-1 2010-12 2010-12 交易时间 2．因素选择

根据影响房地产价格的主要因素，结合估价对象和可比实例的实际情况，所选择的比较因素主要有用途、交易日期、交易情况、区域情况及个别因素等，详见比较因素条件说明表。

3．因素条件描述

估价对象和可比实例的各因素条件说明，详见下表：

比较因素条件说明表

比较因素 交易情况 交易时间 繁华程度 估价对象 待估 2011年3月 繁华程度较高 多路公交通过，交通条件 案例A 正常 2011年1月 繁华程度较高 多路公交通过，可达市区各区域，交通便利 区域生活配套成熟,设施齐全 齐全 较好 小区型 6/9 南 不临路 案例B 正常 2010年12月 繁华程度较高 多路公交通过，可达市区各区域，交通便利 区域生活配套成熟,设施齐全 齐全 较好 小区型 7/18 南北(东边套) 临路 案例C 正常 2010年12月 繁华程度较高 多路公交通过，可达市区各区域，交通便利 区域生活配套成熟,设施齐全 齐全 较好 小区型 13/15 南 不临路 区位因素可达市区各区域，交通便利 区域生活配套成熟,设施齐全 齐全 较好 小区型 12/15 南北(东边套) 不临路 生活综合配套 教育配套设施 自然、人文环境 物业管理 楼层

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个别因素朝向 临路状况 设施与设备 齐全，维护较好 齐全，维护较好 齐全，维护较好 齐全，维护较好

建筑年代 建筑结构 建筑面积（㎡） 平面布臵 装修 2004年 钢砼 92.55 3室1厅1卫1厨，户型较好 中装 2004年 钢砼 52.71 2室1厅1卫1厨，户型较好 中装 2004年 钢砼 84.08 2室1厅1卫1厨，户型较好 中装 2004年 钢砼 60.78 2室1厅1卫1厨，户型较好 中装 4．比较因素条件指数表

以估价对象的各种因素条件为基础，相应指数为100，将可比实例相应因素条件与估价对象相比较，确定相应的指数，具体见下表：

比较因素条件指数表

比较因素 交易情况 交易时间 繁华程度 交通条件 生活综合配套 教育配套设施 自然、人文环境 物业管理 楼层 朝向 临路状况 估价对象 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 案例A 100 100 100 100 100 100 100 100 100 98 100 100 100 100 101 100 100 案例B 100 100 100 100 100 100 100 100 98 100 98 100 100 100 100 100 100 案例C 100 100 100 100 100 100 100 100 102 98 100 100 100 100 102 100 100 区位因素

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个别因素设施与设备 建筑年代 建筑结构 建筑面积（㎡） 平面布臵 装修 5．计算比较案例修正价格

比较因素修正指数表

比较因素 交易价格(元/㎡) 交易情况 交易时间 案例A 20869 100/100 100/100 案例B 19015 100/100 100/100 案例C 21553 100/100 100/100

繁华程度 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/98 100/100 100/100 100/100 100/100 100/101 100/100 100/100 21084 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/98 100/100 100/98 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 19799 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/102 100/98 100/100 100/100 100/100 100/100 100/102 100/98 100/100 21139 区位因素交通条件 生活综合配套 教育配套设施 自然、人文环境 物业管理 楼层 朝向 临路状况 计算结果进行算术平均数作为本次估价对象的市场单价，即:

估价对象单价＝(21084+19799+21139)/3＝20764元/㎡; 估价对象总价值（出让）＝92.55×20764＝1913379元

根据《杭州市国土局、杭州市财政局关于印发<关于杭州市区国有划拨土地上标准住宅补缴出让金的补充通知>的通知》（杭土资（2009）101号）文件的规定，杭州市区（不含萧山、余杭区）范围内国有划拨土地上的标准住宅用房（包括房改房、商品房、拆迁安臵房、原解困房、安居房、农转居公寓）的转让（受让方包括单位和个人），土地出让金的计算方法为：应当缴纳的出让金数额=房屋所在土地等级相对应的出让金标准×土地分摊面积。估价对象所在位臵相应土地等级为Ⅴ级，杭州市区国有划拨土地上标准住宅交易土地出让金缴纳标准中，Ⅴ级的缴纳标准为200元/㎡,即

土地出让金缴纳标准

元/㎡ 土地等级 一 二 三 四 五 六 七 八

个别因素设施与设备 建筑年代 建筑结构 建筑面积（㎡） 平面布臵 装修 比准价格(元/㎡) 6.估价对象价格确定

上述三个案例基本处于同一个供需圈内，修正的价格基本接近，因此

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