房地产评估报告模板(3)

当折算为估价时点的现值。

估价结论同时具有很强的时效性，这主要是考虑到房地产市场价格的波动性，同一估价对象在不同时点会具有不同的市场价格。所以强调：估价结果是估价对象在估价时点的价格，不能将该估价结果作为估价对象在其他时点的价格。 （九）估价方法

估价人员通过实地勘察，在综合分析所掌握资料的基础上，根据估价对象的特点和估价目的，遵循估价规范和相关法规，结合估价经验，经过反复研究推敲，确定估价的技术路线。

选用何种方法的理由，不选用何种方法的理由 （十）估价结果

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，运用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定估价对象在估价时点2011年4月19日的估价结果为：（币种：人民币）

房地产单价： 33414元/平方米（取整） 房地产总价： 562.22万元（保留两位小数） 大写金额（人民币）： 伍佰陆拾贰万贰仟贰佰圆整

（十一）法定优先受偿款情况和变现能力分析及风险提示

1、法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。根据委托方提供的相关资料及介绍情况，估价对象在估价时点不存在抵押权，无其他法定优先受偿款。

2、变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实

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现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。

①通用性

通常某一类型的房地产只适合于一部分特定的购买者，若房地产的适应面较广，即具有较强通用性，则其变现能力较强。房地产价值量的大小、用途等均影响其通用性。估价对象法定用途为住宅，实际用途为住宅，房屋面积适中，户型较好，适用于住宅，用于其他用途会降低其使用效用，通用性较差。

②独立使用性或可分割转让性

估价对象为单套住宅房地产，其各部分之间不宜分割使用，分割使用的效用比整体的使用效用降低，产生的整体收益降低，影响抵押房地产的市场价值的实现，故如处臵抵押房地产，应整体处臵才能产生最大化的价值。

③变现时间长短及相关费用

处臵房地产时，其变现时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处臵方式和营销策略等因素有关。一般说来，以拍卖方式处臵房地产的变现时间较短，但变现价格一般较低，变现成本较高。要支付诉讼费用（按财产价值分段最高为4%）、执行费用（一般为0.1-0.5%）、估价费用（分段累计，最高0.42%）、拍卖费用（最高5%）、营业税及附加（5.6%）、契税（1.5%或3%）、印花税（0.05%）、个人所得税（1%或差额的20%）以及交易手续费等其它税费。此外，抵押房地产原欠缴的各种费用（除优先受偿款）需要在变现过程中补交的，也应计入变现费用中，主要包括欠缴的水电费用、物业管理费等。估价人员预测其变现时间约为3个月至6个月，变现的费用及税金约为其市场价值的12%-20%。

④处分抵押房地产所得金额，按以下顺序分配：支付处分抵押房地产的费用、扣除抵押房地产应缴纳的税款、偿还抵押权人债权本息（优先受偿款）及支付违约金、赔偿由于债务人违反合同而对抵押权人造成的损害、剩余金额交还抵押人。上述优先受偿款包括：划拔土地使用权应缴纳的土

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地使用权出让金、发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额等。同一房地产有数个抵押权人时，应当按照设立抵押权的先后顺序清偿。

3、风险提示：

（1）房地产抵押价值未来下跌的风险。近几年来，国家针对房地产市场相继出台宏观调控政策，房地产抵押价值未来下跌存在一定的风险。银行应当加强已抵押房地产市场价格变化的监测，及时掌握抵押价值变化情况。定期或者在房地产市场价格变化比较快时，可以委托房地产估价机构对房地产抵押价值进行再评估。

（2）变现风险。估价对象为普通住宅，面积适中，通用性较差，适合于住宅用途，其房地产以整体使用为最佳，分割使用或作为其他用途效用低于整体现状使用。目前市场上交易较活跃，在房地产市场不发生较大变化情况下，其变现能力较好。假定在评估基准日拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥因素影响，最可能实现的价格一般比抵押价值要低20-30%左右。

（3）抵押期间价值的损耗。房地产抵押期间，抵押房地产仍由抵押方占有使用，估价报告使用者应给予关注估价对象房屋是否存在现状变更及环境变化引起的房地产抵押价值减损。

（4）城市规划调整风险。区域因素和城市规划按现有状况考虑，未包括未来特殊因素发生时对估价对象使用状况和价值的影响，也不包括未来地块级别，类别变化对估价对象价值的影响。

（5）在此提醒银行在发放贷款时充分考虑以上因素，合理确定抵押贷款额度，最大限度的降低金融风险。 （十二）估价人员

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（十三）估价作业日期

二○一一年四月十九日至二○一一年四月二十日。 （十四）估价报告应用的有效期

自出具评估报告日起半年内有效，即二○一一年四月二十日至二○一一年十月十九日有效。

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五、房地产估价技术报告

（一）个别因素分析

1．土地状况描述

2．建筑状况描述

3．他项权利描述

根据委托方提供的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》权属登记情况及委托方介绍情况，估价对象不存在抵押等他项权利，故本次评估设定估价对象于估价时点不存在抵押权等他项权利条件下的房地产价值。 （二）区域因素分析

西湖区位于杭州市区西部，下辖2个镇、9个街道，总面积312平方公里，总人口近100万，是杭州市面积最大的主城区、浙江省委省政府的所在地、杭州市游览中心，也是著名的龙井茶原产地。区域境内钱塘江、京杭大运河、西湖、西溪“四水共导”。之江国家旅游度假区、杭州国家高新技术开发区江北区快和浙江大学等近百所高等院校、科研院所坐落区内。经济社会实现持续快速协调发展，现代服务业发展实力强劲，西溪国家湿地公园建成开放，黄龙商务中心、城西商贸圈初具规模，文三路电子信息街区荣获“中国特色商业街”称号。

估价对象位于杭州市西湖区玉古路105号（现为玉古路139号）1幢1单元502室。区域毗邻杭州西湖风景区、浙江大学玉泉校区和黄龙体育中心。区域内有求是新村、曙光新村、外东山弄和里东山弄等多个居住小区，环境优美，生活教育配套设施齐全，有超市、银行、医院、西湖小学

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