房地产评估报告模板(2)

本报告的全部或其部分内容不得提供给除委托方、估价报告使用人及报告审查部门之外的单位和个人，也不得发表在任何公开媒体上。凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，本公司和估价人员不承担相应责任。

2.我们仅对估价对象房地产作一般性的查看，并未对其结构、设备及装修等内在质量进行测试，故不能确定其有无内部缺陷，本报告假设其质量足以维持正常的使用寿命为估价结果成立的前提。

3.本次估价结果包括与房产不可分割的满足其使用功能的水、电以及配套的所有相关辅助设施。

4.房地产交易需要买卖双方在了解足够的市场信息，拥有足够的谈判时间，经过谨慎的考虑和对房地产市场进行合理预期，并具体考虑买卖双方的偏好等条件下方能实现。房地产市场的波动及快速变现等特殊交易因素可能导致房地产价值有较大幅度的变化，本报告未考虑这种变化对估价对象价格产生的影响。

5.本房地产估价报告有效期为半年，即本报告提交之日起半年内有效。在报告有效期内，如果房地产的作价标准发生重大变化，并对房地产价值明显影响时，应重新委托评估机构进行评估。

6.根据委托方提供的房地产权属资料、相关介绍及估价人员现场勘查，估价对象目前不存在抵押权等他项权利，即设定估价对象房地产在估价时点没有设定抵押权，不具有法定优先受偿款。

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四、房地产估价结果报告

（一）委托方

×××

（二）估价方

杭州*******学院房产102班 （三）估价对象描述

1.估价对象位臵状况

描述估价对象位臵，区域生活、公共配套设施状况，交通条件状况等。

估价对象位于杭州市×××小区6幢2单元601室。×××小区位于河坊街与建国路交叉口，小区建筑年代在2000年左右。建国南苑住宅小区距离吴山广场约1公里、西湖约1.8公里、清河坊历史文化街区450米。区域生活配套设施齐全，有断河头农贸市场、联华超市、银行等生活配套设施。区域为杭州饮马井巷小学、杭州市第六中学学区。区域交通便利，有多个公共自行车租赁点和公交站点，801/K801、290、337、60、62等多路公交通过。

2.估价对象实物状况 ⑴土地状况描述 土地登记状况及实物状况

根据《国有土地使用证》（杭上房改国用（2006）第001094号），土地使用权人为董顺发、王登凤共同共有，土地座落为×××小区6幢2单元601室，地号为2-4-(10)-16，图号81-79.2-9，土地用途为住宅，土地使用权类型为划拨，土地使用权分摊面积7.4平方米。

⑵建筑状况描述

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房屋登记状况及实物状况

根据《房屋所有权证》（杭房权证上改字第06313379号）和《房屋共有权证》（杭房权证上改共字第06134729号），房屋所有权人为董顺发、王登凤共同共有，房屋坐落为上城区×××小区6幢2单元601室，设计用途为住宅，房屋建筑面积为51.52平方米，丘（地）号为2-201-13-107-50，产别为私有。

根据委托方提供的相关资料及估价人员的实地勘察情况，估价对象建筑结构为混合结构，建成年份为2000年，房屋总层数为7层，房屋所在层数为第6层，房屋户型为2室1厅1卫1厨，房屋南北朝向。房屋外墙刷灰、白色涂料，房屋内部为一般装修，铝合金窗，防盗进户门，内木门。其中卧室：地面铺强化地板，内墙、顶棚刷白色乳胶漆，顶棚局部石膏板吊顶；客厅：地面铺地砖，内墙、顶棚刷白色乳胶漆；卫生间、厨房：地面铺瓷地砖，墙面贴瓷质面砖，顶棚挂PVC吊顶，装有卫生洁具等设备设施。目前估价对象建筑物地基无不均匀沉降，房屋承重结构构件和围护墙完好，楼面和地面平整，门窗开启较灵活，墙面平整，顶棚面层完好无脱落现象，设备、管道通畅，水、电照明齐全，房屋完损等级为完好房。

⑶他项权利描述

根据委托方提供的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》权属登记情况及委托方介绍情况，估价对象不存在抵押等他项权利，故本次评估设定估价对象于估价时点不存在抵押权等他项权利条件下的房地产价值。 （四）估价目的

为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 （五）估价时点

二○一一年四月十九日。 （六）价值定义

本次估价采用公开市场价值标准确定的房地产抵押价值。房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿

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权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。 （七）估价依据

1.有关政策法规和文件 ⑴《中华人民共和国物权法》

⑵《中华人民共和国城市房地产管理法》 ⑶《中华人民共和国土地管理法》

⑷《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 ⑸《中华人民共和国担保法》

⑹《房地产估价规范》（GB/T50291-1999） ⑺《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001） ⑻《商业银行房地产贷款风险管理指引》 ⑼《房地产抵押估价指导意见》 2.委托方提供的资料 ⑴《××××》 ⑵《××××》 ⑶有关评估的其它资料。

3.受托方掌握的有关资料以及估价人员实地勘查所获取的资料。 （八）估价原则

我们在本次估价时遵循了以下原则： 1. 独立、客观、公正原则

估价机构和估价人员应站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。具体地说，“独立”是要求估价机构和估价师在估价中不应受包括委托人在内的任何单位和个人的干扰，应当凭借估价专业知识、经验和应有的职业道德进行估价。“客观”是要求估价机构和估价师在估价中不应带着自己的情感、好恶和偏见，应当按照事物的本来

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面目、实事求是地进行估价。“公正”是要求估价机构和估价师在估价中不应偏袒相关当事人中的任何一方，应当坚持原则、公平正直地进行估价。

2. 合法原则

循合法原则，首先要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则，具体来说有下列几个方面：在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据；在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据；在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。

3. 最高最佳使用原则

该原则是在合法原则前提下进行的。所谓最高最佳使用，要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。它是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。

4. 替代原则

房地产价值遵循替代规律，即某单宗房地产的价格，受同类型具有替代可能的房地产价值所牵制。有相同使用价值、有替代可能的房地产之间会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。

5.谨慎原则

谨慎原则是在评估房地产抵押价值时应当遵循的一项原则。要求在存在不确定因素的情况下，房地产估价师作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处臵时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作出必要的风险提示。

6. 估价时点原则

估价结论首先具有很强的时间相关性，这主要是考虑到资金的时间价值，在不同的时间点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。所以，在房地产估价时统一规定，如果一些款项的发生时点与估价时点不一致，应

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