工业园区建设土地一级开发融资模式的探讨(2)

1、园区管委会委托土地开发公司将A地块作为政府储备用地进行收储，开发公司引进B银行，与被征拆方C街道办事处合作成立A地块开发领导小组。开发公司代表管委会作为土地开发主体，B银行作为投融资主体，C街道办代表地方政府作为征地拆迁主体，对该地块进行合作开发； 2、领导小组委托第三方资产评估机构对A地块总资产进行评估，评估结果经管委会审计部门审计，结果由领导小组认可后，三方以合同形式对各自所占资产比例进行划分认定，如开发公司以“三通一平”建设资金及管委会未来财政收益，B银行以融资贷款本息，C街道办以被征拆的土地、房屋，分别入股认筹；

3、征拆工作启动后，管委会通过开发公司向B银行贷款，拨付C街道办一定安置费用，C街道办在管委会统筹下协调被征拆方自行解决安置问题，同时明确在约定时间内A地块必须建成回迁，回迁村民除安置房外，还可以享有其股份认定的分红；

4、B银行对A地块后续基础设施建设独家持续投资，形成一定规模可满足首批企业入驻后，管委会承诺：给予B银行对园区未来5年内管委会计划或规划的项目优先提供贷款的权利，以及对后续融资服务享有优先权。开发公司与B银行签订财务顾问协议，开发公司承诺在其未来进行资本市场运作时，给予B银行优先的市场先入机会，并在债券承销、

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财务顾问等业务上给予其优先合作机会；

5、园区建成后的所有有形资产，包括商品房、回迁房、商铺、厂房、道路、管线、学校、医院等，均由第三方评估机构再次评估，报管委会审计认定后，由领导小组协调进行股份分成，原则上基础设施的产权及权益必须归管委会所有。如B银行按约定无偿取得A地块某100亩土地产权，其开发权益全部归B银行所有，开发公司有A地块管线产权，则B银行需向开发公司支付一定管线使用租金，才能接水用电。

公司合伙制的特点是，政府与私人部门合作，政府赋予私人部门组成的特别目的项目组，将公共项目的特许开发权打包，由该项目组承担部分政府公共物品的生产或提供公共服务，政府购买项目组提供的产品或服务，或给予项目组以收费/经营特许权，或政府参与项目组以合伙方式共同营运等方式，来实现政府公共物品产出中的资源配置最优化，效率和产出的最大化。

本文谨对工业园区土地开发与融资提出一些建设性的想法，为拓宽园区建设投融资渠道提供参考，文中有诸多不足之处敬请指正批评。

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