房地产估价报告模板-抵押(5)

本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。

报酬资本化法是预测估价对象未来各期的净收益，然后利用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。

市场比较法是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的实际成交价格进行适当处理来求取估价对象价值的方法。

成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将估价对象开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。

具体步骤如下:

（将本次估价测算的具体思路及步骤与以下通常情况结合,不可直接套用）

⑴选取与估价对象类似的三个可比实例，通过市场状况调整、房地产状况调整等求取出估价对象的比准价格；

⑵求取估价对象未来净收益，确定收益期限，选用适当的报酬资本化率和公式求取其收益价格；

梳理估价对象房地产的价格构成，收集相关资料；测算估价对象的重新购建价格；测算估价对象的折旧；求取估价对象的积算价格。

调查、分析待开发房地产状况和房地产市场状况；选取最佳的开发利用方式，确定开发完成后房地产的状况；预测后期开发周期；预测开发完成后价值；预测后续必要支出及应得利润；测算待开发房地产价值。

⑶综合两种方法的计算结果，分析得出假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值。

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⑷调查估价对象在估价时点各项法定优先受偿款，确定最终抵押价值。?

（七）估价测算过程

（八）估价结果确定

1. 假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值

市场比较法、收益法测算的估价对象价值有一定差距。由于估价对象的租金变化存在一定的不确定性，总体分析收益法测算结果的可靠性低于市场比较法，因此取二者的加权平均数为最终的估价结果，其中收益法权重取0.3，市场比较法权重取0.7。

市场比较法、收益法测算的估价对象价值有一定差距。依照谨慎原则，取二者的加权平均数为最终的估价结果，其中收益法权重取0.7，市场比较法权重取0.3。

成本法、收益法测算的估价对象价值有一定差距。由于成本法测算求取土地取得成本时，受制于土地市场的实际状况，选取的三个比较案例距估价对象较远，总体分析成本法测算结果的可靠性低于收益法，因此取二者的加权平均数为最终的估价结果，其中收益法权重取0.7，成本法权重取0.3。

收益法、市场比较法求取的估价对象总价分别为59933.12万元、60448.47万元，总体分析两种方法测算结果的可靠性相当，取二者的算术平均数为最终的估价结果。

房地产单价=（111+222）÷2=333元/平方米 房地产总价=333*444÷10000=555万元

总价取整后折算单价为：5550000÷444=123元/平方米

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2.抵押价值

根据查询武城县房地产信息管理系统，估价对象未设定抵押担保债权，因此本次评估扣除抵押担保的债权数额为零。除此之外，本次估价[也]未发现可能存在的其他法定优先受偿款。因此抵押价值为******。

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