城市中心开发案例分析报告

城市中心开发案例分析报告

小组成员：木金胤、刘玉、王璐、肖加萍、史晓婷

开发背景

某城市有50万人口，位于一个超过200万人口的城市带中，并发展迅速。这是一个阳光地带城市，正在经历着与郊区的爆炸发展相关的问题。在郊区，商业,零售,工业活动和住宅发展迅速，而城市中心却处于停滞状态。

区域范围

土地的面积为5英亩，位于城市正在建设的开发区内。它邻近主要快车道交叉口，以及文化，购物，和商业区。这一地段内有一幢烧毁的建筑物必须拆除，费用大约为28万美元。

规划建设目标：

对该土地进行开发，实现其经济利益最大化。

政策分析模式

全面理性模式，又称纯粹理性模式，泛指决策者能够依据完整而综合全面的资料作出合理性的决策。

价值取向：土地利用价值最大化（经济效益最优） 可选方案：1.修建停车场 2.招标拍卖

方案一：修建停车场

成本

? 车位建设成本：7000/800×980=8575（万） ? 维修费：7000/800×90=787.5（万） ? 拆迁费：28（万） ? 成本8575+787.5+28=9390.5（万

收入

星期一 — 星期五:

早7:30~18:00 7000×100%×80%×7=39200（美元) （利用率100%，80%为全天停车）

7000×100%×20%×3.9×4=71840（美元）（剩下的20%为不是全天停车的）

晚18:00~24:00 7000×30%×2×3.9=16380（美元）（利用率为30%） 周末两天

周六 早：7:00~18:00

7000×50%×30%×7=7350（美元）（利用率为50%，30%为全天停车） 7000×50%×70%×3.9=38220 晚：18:00~24:00

7000×75%×70%×3.9×2=28665

周六一天的收入：7350+38220+28665=74235 周日

早：7:00~24:00

7000×20%×50%×7=4900（美元）（利用率为20%，全天停车的为50%）

7000×20%×50%×3.9×6=16380 周天一天的收入：4900+16380=2128

一周的收入：

21280+74235+387100=482615（美元） 482615×52=25095980（美元）=2509.598(万) 修建停车场的其他收入

一般一辆小车的占地面积为15——20平方米(我们取中间的18) 7000个车位的占地面积为105000平方米（18x7000= 126000） 5英亩=20234.282112平方米（1英亩=4 046.8564224平方米 ） 综上；我们的停车场至少需要建（12600/20234.28211=6.227055613588）

出租车位零售收入：7000/800×28×6=1470（万） 零售税收入：42000×7000×4.5%=1323（万） 修建停车场的其他收入：1470+1323=2793（万）

6

层

方案二：拍卖

土地拍卖价格：140（万）

城市财产税：105（万）

总收入：140+105=245（万）

停车场和招标两个方案的比较

方案一：修建停车场利润 总收入：5302.598万 总成本：9390.5（万）

第一年利润：5547.598-9390.5=-4087.902（万） 一年零七个月后即可盈利

方案二：拍卖收入：245（万）

综上所述：短期来看，拍卖方案更优（第一年停车场处于负盈利状态-4087.902万）；但从长期来看，停车场方案更优（停车场从第二年开始盈利，而且盈利金额大于拍卖后上缴财产税）

所以，方案一修建停车场为最佳方案

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