郊区生态化办公

郊区化生态办公区前景探讨（上）

提起美国硅谷，凡是实地参观考察过的人一定印象深刻，也一定会对那些硅谷企业的办公环境发出由衷的赞叹。这里引用一段万科董事长王石对硅谷的感受：“所到之处，绿树成荫、鸟语花香；所接触到的人，精神饱满、热情洋溢——硅谷之所以是硅谷，一个很重要的原因是它的环境，包括自然环境，也包括人文环境；轻松、自由、能够激发人的想像力和创造欲。硅谷就像个大公园，点缀其中的高科技公司就像一个个精品花园。置身其中，怎能不令人热爱生活，焕发创造的欲望！”

硅谷当然是一个标本，是一个典型形态。事实上，在当前一些发达国家和地区，郊区低密度的生态办公区已经成为一种新型商务办公模式，很多国际跨国公司的总部都设在生态办公区内。美国的办公郊区化程度已非常高。其特征是在城市郊区的新城，以低密度、独栋的小体量办公楼为主，形成ＢｕｓｉｎｅｓｓＰａｒｋ（商务公园，亦译为商务花园）。这种商务公园一般在规划设计上留有大量的绿化空间；低层、低密度又使人对阳光和空气的追求得以满足；企业独门独户，可以自己决定自己物业的装饰风格、内部布局；独享冠名权利显示实力又展示品牌。城市郊区和边缘的新城已成为国际办公的主流建筑形态，尤其对那些不强烈依赖商务交流运营的科技型企业具有不可抗拒的吸引力。

一、郊区化办公初露端倪

今天，对于我们国内企业，特别是处在北京、上海这样中心城市的许多企业来说，硅谷企业的办公环境已不再是遥不可及的梦想。一些先行一步的企业已经实实在在地体验着硅谷企业的绿树、草坪和清新的空气了。北京目前已建和在建的中关村科技园区丰台园二期的总部基地、海淀区山后地区的“生态办公区”（EOD）、大兴区BDA国际企业大道、朝阳区的“非中心”中弘国际商务花园等，上海闸北区市北工业园区的半岛国际中心、上海浦东总部园区等等均属此类。以北京为例，北京经济技术开发区（BDA）就以其独特的“产业生态空间”优势，以及良好的自然生态环境，极大地发挥了“边缘化新生态办公”的价值，BDA国际企业大道”项目正是利用亦庄的产业环境和自然环境的优势，着手创建低密度、自然生态“小独栋”办公空间。在这个项目内，大幅飘窗使每幢成为独立的绿地景观式小楼，配以工作之余的休闲设施，真正使办公融入自然之中，工作融入休憩之中。在项目外围，是亦庄地区保护良好的自然生态环境，这里人与自然能和谐统一起来，低密度“小独栋”维护人文精

神的尊严和地位，空气、阳光、绿地形成一个抛弃都市烦恼、享受自然之美的绿色工作新区。又比如中关村科技园区丰台园二期开发建设的总部基地，拥有500多栋总部楼，大面积绿化，独立式办公，随时可以亲近绿地和自然，可以说代表了未来工作环境的主潮流，实现了人与自然的和谐、工作与生活的和谐、经济发展与社会进步的和谐三方面的结合，代表了企业总部未来居所的时代潮流。与中央商务区高层高密度的办公环境相比，郊区办公低密度的特点鲜明，将会形成对传统商务区办公楼的重要补充，满足不同类型企业的办公需求。

二、郊区化办公动因分析

探讨郊区化生态办公，离不开城市化或者城市郊区化这个大的背景。所以有必要对城市郊区化有一个基本的了解。我们知道，郊区化是城市生活方式的延伸，也是城市化的地域结构性进化。它实际上包含了城市郊区化和郊区城市化的两个互动过程。美国的城市化过程相对成熟，经历的阶段也比较具有典型意义。可以为我们比较研究城市郊区化提供具体的蓝本。美国的城市郊区化始发于20世纪50年代，前后经历了如下四个阶段：萌芽阶段——表现为首先搬入郊区的都是富有阶层；形成阶段——表现为大量中产阶层开始搬入新的郊外开发区居住，但仍要每天到市中心工作、购物和娱乐；发展阶段——表现为居住郊区化、工业郊区化、办公郊区化；成熟阶段——表现为郊区的自立程度越来越高，由单一的居住功能变成具有各种城市功能的就业中心。郊区人口是都市人口的一部分，郊区化的出现导致了多中心城市空间结构的形式和巨型城市带的兴起。

中国的城市化发展虽然有其自身的特殊性，但这并不妨碍我们参考别国的过往经验。如果以美国作为参照，我们可以作这样一个判断，中国的城市郊区化（以北京、上海等中心城市为例）基本上处于美国上述四个阶段的第二、第三阶段，也就是它的形成和发展阶段。从北京来看，北京的郊区化也正越来越成为一个不可逆转的趋势。一个主要压力来自北京人口的持续增加。最新的统计数据显示，北京人口正在接近1500万，平均每年增加29万人。与此同时，今天的北京旧城改造进一步深入，政府每年的危旧房改造计划是动迁居民约2万户，拆迁危房25万平方米。于是“两轴两带多中心”这一城市发展定位被提了出来，这是应对日渐膨胀的北京市的城市发展策略，也是北京市向郊区化发展的一个目标。

根据城市发展规律以及北京新的城市规划导向，北京城市商务功能将逐渐向多中心移动，北京城市的网络化、多中心化将会成为必然的趋势。城市外延的扩大催生多元化商务中

心的产生。而大力发展郊区化办公在缓解目前单中心均质发展、中心城过度聚集、中心城交通强负荷等方面问题上将起到示范作用。

郊区化低密度办公兴起与外部环境的变化同样密切相关。首先，随着网络通讯技术发展，导致很多时候办公效率不再取决于空间距离的远近，企业办公对物理聚集形式的依赖性已经大大减弱。这些企业不需要集中于某个办公相对集聚的区域，因而具有了“逃离”城市的前提条件。关于这一点，我们可以从美国城市郊区化发展的历史中获得验证。二战以后，信息通讯技术的发展使信息的传递具有很强的即时性，企业总部和分部之间可随时进行联系，为企业办公机构的郊区化创造了条件。许多企业为了降低成本，将一些分部从中心城市迁往郊区，建立了众多的办公园区。20世纪70年代以后，郊区化办公园区的发展速度突飞猛进，到80年代中期，美国郊区中80%的办公面积是在此之前的15年间建立起来的。相比之下，中心商业区的办公面积只有36%是在这一时期建立起来的。可见，70年代以后，郊区办公面积的发展速度远远快于中心商业区。由于郊区办公业的迅速发展，其在大都市区中所占的比重迅速提高，甚至超过了中心城区。比如1970年美国郊区的办公面积仅占大都市区的25%，而到1984年则上升到57%。

其次是交通因素，高速公路、城市快速干道等交通路网的发展与完善以及私家车的日渐普及，大大消除了人们对于郊区化办公的负面感受。城市道路规划及城市郊区化的同步推进，公共交通的郊区化延伸使得人们可以承受交通通勤带来的时间成本，另外大量拥有私家车的人口也客观上加快了城市郊区化、人口郊区化的进程。

再次，企业发展需要良好的产业环境。产业环境对企业可持续发展很重要，企业选址不仅仅是找一个优美的环境，节能的建筑，更远的目标是为企业长期、稳定、快速发展找一个合适的地方，这样企业周边的邻居是谁就很重要。如前所述的BDA国际企业大道所在地亦庄，亦庄作为北京惟一的国家级经济技术开发区，其整体产业环境在北京首屈一指，目前入区企业有1250家，其中世界500强企业就有40多家,国际跨国公司有80多家。

还有一个基本因素是企业出于运营成本的考虑。越来越多的企业选择郊区的一个重要原因是成本的增加。有资料显示，目前在华的大型跨国企业年平均花费在办公物业上的费用为5000-7000美金／人，相当昂贵。以微软公司为例，微软在中国现在有1900多名员工，人均占 15平方米左右办公面积，人均开支一年5万多人民币，每年需要1亿多人民币的办公

开支，占公司全年开支的10％以上，和人力资源的开支持平。因此，在允许的条件下，迁到房地产价格比较便宜但条件成熟的上地、望京、亦庄地区便是必然的选择。而且跨国公司控制的成本，也不再限于纯写字楼物业，例如2004年下半年．西门子公司租赁酒仙桥地区世纪星城4000平方米。上海也有许多类似例子。今年5月，联合利华中国总部对外宣布，公司将在10月份搬离上海虹桥，迁往偏远得多的虹桥临空经济园区新落成的写字楼。联合公利华中国总部目前在虹桥上海商城租用了10000平方米的办公楼，年租金接近200万美元。考虑到未来写字楼租金仍将继续上涨，搬出CBD，在郊区兴建自己的商务楼，长期而言显得非常划算。

郊区办公的平均房地产成本不但会降低30%-40%，而且健康的环境有利于企业提高工作效率和留住人才，独立的个性化的建筑也非常有利于加强企业文化建设。这也是为什么有越来越多的企业青睐郊区办公的重要原因。

郊区化生态办公区前景探讨（下）

三、郊区化办公的制约因素

郊区化生态办公在欧美发达国家和地区已是越来越多企业的常规选择，在国内一些城市也逐渐成为时尚与潮流。但是，我们在乐观其成的同时，也需要清醒的看到，城市化和城市的郊区化发展是一个长期渐进的过程，郊区化办公也将受制于城市化和城市郊区化整体进程的影响。从目前来看，郊区化办公在客观上还有许多有待克服的问题，比如郊区在综合市政配套、商业布局、教育设施、医疗机构、休闲娱乐、就业环境、交通出行等方面还远不如城市中心那么方便，与中心城区相比还有明显落差。归根到底，这些问题都与我国目前城市郊区化还处于较低阶段的特定状况分不开。因此，适应城市郊区化发展的大趋势，未来郊区化办公将在很大程度上取决于如下两大因素的变化：

一是郊区化产业、就业、居住格局的一体化程度。要提高城市效率，城市郊区化必然会从功能分化的方向为城市中心区减少人口压力、交通压力与就业压力，因此，未来中国城市郊区化需要从产业布局、居住用地布局等多方进行更加科学的安排。已经出现的问题，应该引起政府、企业、市民等各个方面的重视，以期在一个更理性、更科学的层面解决城市的郊区化问题。

二是郊区化的独立生活圈的完善程度。未来真正实现郊区化，分流城市中心区的人口、就业、办公、居住压力，未来的郊区化需要从构建丰富、完善而独立的郊区生活圈方向努力。只有具备了完善的生活配套设施、有了商业的郊区化、服务业的郊区化、居住郊区化、办公郊区化才不至于纸上谈兵，也才可能凝聚人气，从而形成具有实体人口支撑的郊区化，达到分流中心城区人口，合理有效利用郊区空间的结果。 四、郊区化生态办公前景设想 1、郊区生态办公区的地域选择

作为首善之区，北京在发展郊区化生态办公园区方面具有得天独厚的条件。这是因为，北京有比较广阔的腹地、具有比较良好的自然生态环境、拥有立体的多元化的四通八达的交通路网条件，更重要的是，北京拥有大量的科技研发等技术密集型企业、还有为数众多的跨国公

司投资机构、研发机构等等。

按照我们的理解，在某种意义上，生态化办公区其实就是以低密度、低容积、高绿化、花园式办公、生态化生活为特征的“郊外CBD”＋郊外住宅小区的结合。我们认为，适合建设生态化办公区的地域应该满足以下条件：第一、具有足够的地域发展空间，适合大面积、低密度的城镇规划和建设；第二、交通方便：离城区最大距离一般不超过半小时的车程，具有公路交通和轨道交通等多种形式，到机场从而出入境方便；第三、土地成本相对较低，从而能够以较低的价格提供入驻企业及其就业人员所需要的办公楼和住宅，也能够以低成本优势吸引酒店、商场、展览、会议、餐饮、娱乐、中介等第三产业的进入；第四、能够提供第三产业发展所需要的充足而廉价的劳动力；第五、生态环境保持较好，风景优美，水源丰富，适合人居。

2、生态化办公区的功能及其规划。

生态化办公区应该是微型的城镇，它没有大都市的喧闹、污染、但具备城市的基本功能。花园式的办公和居住环境，宁静的生活氛围，蓝天绿地，白云碧水，构成办公区内一幅优美的风情画。

生态化办公区应包括以下功能：一是商务区功能：个性化、面积不等、低密度、低高度的总部办公楼；二是服务区功能：银行、保险、酒店、商业、学校、医院、信息、会议、餐饮等配套服务，法律、会计、咨询等中介服务；三是住宅区功能：低密度、低容积、高绿化，以别墅、TOWNHOUSE、多层等建筑形式为主，满足不同阶层的不同需要；四是休闲和体育功能：以网球、高尔夫为主的高档休闲与体育、健身等一般设施相结合，露天主题体育公园和封闭式体育场馆想结合。

结合国外的经验，我们认为比较适合生态化办公区的的规划指标是：3—5平方公里的占地面积；平均0.6－0.8的容积率；40％以上的绿化和水面；办公区建设面积的分配比例是：企业办公楼30％，服务和配套设施30％，住宅40％；节能、环保型建筑。 3、郊区化办公的企业选择

到底哪些企业适合在郊区办公？这个问题很难有统一的答案。我们可以参考 “美国国会技术评估办公室” 1995年发表的一份报告。这份题为“技术对美国大都市的重新塑造”的报告，分析了信息技术对产业组织和区位选择的影响。结果表明，并不是所有高等级行业的所有部门都要留在CBD。如保险公司可以方便地通过电话、邮递、传真、电脑网络与保险业政策执行者和客户联系；金融服务部门的后台办公功能，如票据清算、汇款、信用卡办理业务、银行批发业务可以外迁到劳动力和办公场地更为便宜的地区。在复杂的专业性办公行业中，计算机和软件研究开发人员往往可以搬迁到郊区工作。我们认为，以下几类企业比较适合郊区化办公。

——“内向型”企业。郊区化办公应该满足便捷交通、低办公成本、密度低等条件。通常“内向型”企业会选择郊区化办公，因为这类企业一般没有密集的商务上下流业务，可以适合这种办公要求，但这种办公环境周边应该相应有各种办公配套适应。

——跨国公司总部和研发中心。我们注意到，北京市海淀区“生态办公区”（ＥＯＤ）对入驻的企业有具体要求，设定的门槛较高。海淀区政府有关人士表示：ＥＯＤ主要吸引跨国公司总部入驻，以加速支柱产业链状结构的形成。此外，一些投资不低于两百万美元的研发中心和对整个区域经济起到举足轻重作用的企业也在ＥＯＤ的招商之列，并且入驻ＥＯＤ的企业将享受多项优惠措施。目前世界500强的跨国公司中，已有40多家入驻海淀中关村，它们将形成ＥＯＤ的较大需求群体。

——科技研发等智力密集型企业。市场上“生态”写字楼大行其道．办公环境空气清新、绿化率高，多是科技研发等智力密集型企业根据员工的办公特点而提出的要求。智力密集型企业向市场提供具有较高独创性的产品或服务，独创性是企业主要竞争手段，企业由知识型创

造型人员组成，以企业文化管理为主导管理思维，而这类企业的员工，一般都具有独特的价值观，有实现自我价值的强烈愿望，并追求自主性，富于创新精神。创建一种自主、宽松的工作环境．最大限度地激发他们的创造力，就能提升企业竞争力。因此，这类智力密集型企业尤其适合郊区化办公。

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