房地产经济学课程设计

《房地产经济学》课程设计计划

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（工管091、092）

单 位： 工程管理091

设计题目： 万科汉阳国际开发方案研究 姓 名： 张冬冬

学 号： 090602118 指导教师： 李红民 成 绩： 日 期： 2012.6

武汉工业学院土木系

２０12．06

目录

目录 .................................................................................................................................................................... 2 第一节 项目概况 ............................................................................................................................................ 3 一、项目名称 二、项目地块情况 三、项目建设单位

第二节 武汉市房地产市场概况 ...................................................................................................................... 3 第三节 汉阳房地产市场概况 .......................................................................................................................... 4 一、商品住宅价格与销量分析

二、写字楼情况分析

第四节 开发方案一 .......................................................................................................................................... 4 一、潜在市场分析 二、项目目标客户群分析

三、项目投资估算（见附表1） 四、项目开发建议

第五节 开发方案二 .......................................................................................................................................... 8 一、潜在市场分析 二、项目目标客户群分析

三、投资估算（见附表2） 四、项目建议

第六节 两方案经济评价分析及结论 ............................................................................................................11 附表一 ..............................................................................................................................................................11 附表二 ..............................................................................................................................................................12

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万科汉阳国际开发方案研究

摘要：万科汉阳国际是万科集27年经验之大成，倾力打造的汉阳中心区首屈一指的国际理想人居社区。项目总占地约16.7万平米，总建筑面积约57万平米，容积率3.41。9000元/平方米，3年售完。建筑立面采用ARTDEC风格，融合欧式建筑的典雅及现代建筑的简约时尚,不仅耐看，而且历久常新。二是开发写字楼，容积率为5.58。绿化率为21.09%，总建筑面积为94.48万㎡。出租价格每平方米每天3元，8年租完。

关键词：房地产市场概况 商品住宅开发 商业写字楼开发 开发建议

第一节 项目概况

一、项目名称

项目名称：万科汉阳国际

二、项目地块情况

1、项目地址

项目地处汉阳区龙阳大道陶家岭（王家湾片区） 2、地块现状

土地使用权出让时，征迁工作已完毕。总占地面积16.7万㎡。

三、项目建设单位

建设单位名称：武汉市永利置业有限公司

第二节 武汉市房地产市场概况

2009年武汉市房地产市场整体保持平稳健康的发展态势，开发投资保持较快增长，住房成交量明显回升，住房价格基本平稳，保障性住房建设全面推进。2009年，武汉房地产开发完成投资778.59亿元，同比增长36.51%；商品房实际销售面积为1397.43万平方米，同比增长123.01%，成交套数134697套，同比增长116.5%。

2010年，武汉市制定出台了《市人民政府关于大力推进保障性住房建设促进房地产市场健康发展的意见》，大力推进保障性住房建设，加强市场调控，坚决抑制投资投机性购房

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需求。2010年武汉市房地产市场整体保持平稳的发展态势，全市商品房实际销售面积为1429.17万平方米，同比增长2.20%，成交套数141058套，同比增长4.65%。

2011年，武汉市房地产市场整体朝着调控预期方向发展，开发投资增幅回落，住房成交量小幅下滑，住房价格总体平稳，实现了全年房价控制目标。2011年，全市商品房实际销售面积为1341.91万平方米，同比减少6.11%，成交套数130963套，同比减少7.16%。

从长远发展看，武汉房地产市场需求依然存在，市场发展潜力仍在增加。从投资规模和建设开发指标分析，武汉市房地产市场的基本面仍然趋好。随着国家“扩内需、保增长”的经济发展思路进一步明确，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策推动下，武汉市房地产市场经过调整后逐渐将迎来恢复性的增长。

第三节 汉阳房地产市场概况

一、商品住宅价格与销量情况

与汉口、武昌的中心区相比，汉阳中心的房价最低。DTZ戴德梁行研究部数据表明，汉阳中心的商品住宅成交均价8739元/平方米，低于汉口中心(10839元/平方米)与武昌中心(10025元/平方米)。对于大汉阳区域来说，刚性需求的消费者占比较大。今年以来，王家湾片区主打刚需牌的楼盘供应量集中爆发。北大·资源首座针对年轻置业者推出量身定制的“520”计划，即“每套50万的起价+小两房+不限购”；同样是不限购楼盘，“地铁口”的LOFT壹加壹空间最低每平米7800元，花一层的价格，住两层的房子；而恒大绿洲则“刚需、改善”双管齐下，总价54万起的92-120平米，每平米5188元起的130-149平米，均含精装修。到目前为止，科技住宅、人文社区、精致小户、临江豪宅，各种品类的物业形态在汉阳都能找到，加之二环线和三环线的联通，不少在汉口、武昌工作的人都慢慢开始置业汉阳。

二、写字楼价格与销售情况

汉阳发展比较缓慢，“十一五”期间武汉市规划的三大市级商圈，随着汉商银座购物中心一声开门迎客的礼花炮响，正式“从梦想变成现实”。武汉商界人士表示，汉商银座的开业，将加快汉阳钟家村商圈整体升级，完善钟家村地区的商业业态，从而让汉阳钟家村商圈与汉口的解放大道商圈，武昌的中南路商圈形成三镇鼎立之势。随着企业的增多，汉阳写字楼的发展前途是广阔的，目前均价达10000元每平方米。

第四节 开发方案一

该方案是开发高层商品住宅。项目总占地约16.7万平米，总建筑面积约57万平米，容积率3.41。

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一、潜在市场分析

1、购房目的调查与分析

消费者购买高层住宅的主要目的是为了居住。据相关调查数据表明，出于居住目的的消费者占85%，出于投资目的的消费者占15%。

2、武汉的住房需求主要来源

住房升级换代，二次购房者。此部分需求主要为中、高档需求。随着房地产市场产品的不断发展，一部分已有住房者，已不满足于原有的住房，需求档次更高、功能更为完善、面积更大的新居，同时这部分购房者收入较高且稳定，是整个住房需求中最为稳定、坚实的部分。

因拆迁而来的被动购房者。由于今年武汉市老城区拆迁量较大，这部分购房者数量也较大。其需求一般为中、低档商品房及二手房，但因获得拆迁补偿，同时大都有长期的储蓄积累，其购买力较稳定、较强。

新生代购房者，这部分人大都刚参加工作，因结婚、独立或来新的城市就业而有很强的购房需求。同时需要工作较稳定，对未来有较好的预期，敢于对住房产品有大笔的投入。但其购买力一般，需长期贷款。

3、居民住房需求情况 （1）居住环境急需改善

从住房需求原因调查上来看，多数购房者的购房目的是满足居住和改善居住条件的。在未来五年打算购买住房的居民家庭中，有52%的人买房为了改善居住条件;满足居住需求的占18%，为子女购房的占16%，有8%买房是为了投资，6%因为其他原因。

（2）中小户型是市场需求主流

在调查中，80%以上的人愿意购置80～120平方米的房屋，随着家庭人数的增加，对住房面积的需求也不断增加，在未来五年打算购房的居民家中，较为理想的居住面积应当在80-120平方米之间。有数据显示，单身者及刚工作的人员一般选择60平方米的住宅，占6.1%，选择60-90平方米的占46.4%，选择90-120平方米的占36.7%，选择120-140平方米的占10.8%。从房型方面来看，两室和三室的住房需求最大。在对住房套型的选择上，最受欢迎的是两室两厅，占35.92%，其次是三室两厅占29.36%和两室一厅占27.48%，一室一厅占7.24%。

（3）住房消费观念:抵押贷款占主导地位

从调查结果来看，抵押贷款买房占据了主导地位，大多数居民对信贷消费持认可态度，选择“利用家庭储蓄一次性付款”和“抵押贷款”来购买房屋的各占到10.92%和75.88%，这个数据充分说明了，现代居民购房的转变，逐渐摆脱了“量入而出”的传统消费模式。

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