惠州义乌小商品城市场调查报告及初步经营定位分析(zhou)

惠州义乌小商品城市场调查及初步经营定位分析报告

主要经营品种 各楼层经营品种区划 商户种类 商品来源 批发客户来源 经营状况综述 各个楼层租金水平 租金缴纳方式 管理费用 工商税费 典型商户货物成本 3）罗湖·黄贝岭商城小商品市场

经营状况调查 日用小百货、小食品、烟酒茶叶。 商户来源：大多为潮州小商人。 商户性质：经销、代理分销商 来自珠三角大的一级批发市场以及潮汕地区厂家。 市内周边士多店、百货、小超市。 自东门开埠以来，就开始在这里做这类生意至今，供货渠道主要是深圳大街小巷的士多店以及为数众多的中、小型超市，与惠州地区有生意往来，属上限批发 租金及经营成本调查 350元左右/平方米 月缴 国税：200~300元/户 地税：100~200元/户 工商费：200~300元/户

市场名称 市场地址 市场规模 建筑形式 铺位形式 装修情况

黄贝岭商城小商品市场 新秀路 20余家。 建筑及规划调查 与肉菜市场相邻。 独立铺位。 简易 45

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通道宽度 3米 铺位面宽及进深 4米*5米 层高 4米 市场内规划的配套设施 消费者到该市场的交通方式 市场配套的客运站、货运站、仓储等配 套设施情况 平面布局图 经营状况调查 主要经营品种 小百货、针织内衣、服装 各楼层经营品种区划 商户种类 商户来源：新秀村居民。 商户性质：经销。 商品来源 周边厂家尾货。 批发客户来源 经营状况综述 一般 租金及经营成本调查 各个楼层租金水平 30~50元/平方米 租金缴纳方式 月缴 管理费用 无 工商税费 无 典型商户货物成本 4）布吉农批小商品市场

市场名称 市场地址 市场规模 建筑形式

布吉农批小商品市场 布吉农批内 300余家 建筑及规划调查 专业市场 46

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铺位形式 独立铺位 装修情况 简易装修 通道宽度 3米 铺位面宽及进深 8米*6米 层高 6米 市场内规划的配套设施 多家银行、停车场、邮局、装卸队。 消费者到该市场的交通方式 市场配套的客运站、货运站、仓储等配 套设施情况 平面布局图 经营状况调查 主要经营品种 百货、餐料、茶叶茶具、食品、烟酒、干货、土特产、饮料、粮油。 各楼层经营品种区划 商户种类 商户来源：福建、潮汕、河南、广西、湖南。 商户性质：经销商、厂家、代理商。 商品来源 多数商家是由厂家直接进货，而厂家主要以广州为主，如果商户进货较多而取货不方便，厂家会送货上门，做荼叶的商户也会在福建进货。有稳定的客户群，以罗湖福田的为主，南山较少，如果有南山商户定货在千元以上的会送货上门。 批发客户来源 深圳及周边 经营状况综述 该市场是特区内最大的农批市场，做小百货及烟酒荼的商户在三百家左右。市场经营时间较长，租金在70元/M2左右，位置不同租金会有些变动，经营状况良好 租金及经营成本调查 各个楼层租金水平 6300元/70~75平方米标准铺位 租金缴纳方式 月缴 管理费用 免 工商税费 免 典型商户货物成本 3、广州小商品市场调查

广州小商品批发市场数量较多，各个市场经营品种比较专一，如一德路以玩具、文具、精品为主，仰忠街一带是专业的饰品批发市场，三元里则是低档小百

货日用品批发市场。

1）一德路小商品批发市场

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一德路小商品批发市场群，一德路小商品批发市场分布在一德西、一德中、一德东路以及海湾广场附近，主要有国际玩具文具礼品城、中港玩具城、艺景园玩具精品城、一德谊园精品文具批发市场、德宝交易市场、高雅月历礼品文化精品城、朗能文具精品批发市场、金晋精品广场、广菱广场国际批发中心，另外在一德西路口，以及国际玩具文具礼品城一楼临街铺位形成了一条专营胶袋的街市。

其中经营时间较长、品种较多、规模较大的是国际玩具文具礼品城。

市场名称 地址 规模 建筑形式 铺位形式 装修情况 通道宽度 铺位进深与面宽 层高 市场内规划的配套设施 消费者到达市场的方式 市场配套的客运站、货运站仓储等配套设施情况 独立间隔 国际玩具文具礼品城 广州市一德路西390号 五层，负一到正四，建筑面积约30000平方米 建筑及规划形式 商业楼 主力铺位大小 内铺10~20，墙铺20~40 装修简单陈旧；临通道以玻璃隔断，铺位之间用板材隔断，隔断到顶，统一安装卷闸门；3-4楼，大面积铺位全玻璃隔断，较高档。 2~2.5米，其中占道经营情况比较严重，导致通道拥挤 小铺位：宽2米，长2.5~5米；大铺位进深5米，面宽4米； 统一石膏吊顶，高2.8米 电梯（10部），货梯一部，步行梯两处（除消防梯） 公交车，小货车 有公交车站、物流配送公司；在周边农民房租用廉价仓库 经营状况调查 主要经营品种 负一层：玩具、文具、精品 一层：玩具、文具、精品 各楼层经营品种规划 二层：玩具、文具、精品 三层：玩具展销厅（50~100） 四层：玩具展销厅（50~100），空置较多 商户种类 商品来源 批发客户来源 经营状况综述 珠三角、福建生产厂家 广州市周边零售经营户； 经营状况良好，市场已经营四、五年，最初的租金在100~200元/平方米，由于市场经营较旺，想要进场的商户越来越多，租金被炒高到原来的5倍。 租金及经营成本 租金缴纳方式 管理费用 工商税费 按月交纳 18元/平方米 工商费120元/月；地税350元/月；国税110元/月 (实用面积) 月租金500元/平方米 月租金1000元/平方米 月租金1000元/平方米 —— —— 以厂家直接设点为主，主要来自广东地区与福建地区等 48

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典型商户货物成本 货物批发与零售差价在50%左右

一德路集中了如此之多的玩具文具精品批发市场，市场竞争的激烈程度可想而知，随着新兴市场的崛起，一些落后的小型的批发市场不断走向下坡路，如：德进小商品综合批发市场。 市场名称 地址 规模 建筑形式 铺位形式 装修情况 通道宽度 铺位进深与面宽 层高 市场内规划的配套设施 消费者到达市场的方式 市场配套的客运站、货运站仓储等配套设施情况 主要经营品种 各楼层经营品种规划 商户种类 商品来源 批发客户来源 经营状况综述 独立商铺 德进小商品综合批发市场 广州市一德路中 3000平米 建筑及规划形式 商业楼 主力铺位大小 2.5米 门宽3-6米,进深2-4米 2.8米 只有一层 公交车或私人货车 一德路公交车站，海珠广场站地铁 经营状况调查 工艺精品、文具、水晶玻璃、发饰 （只有一层） 商户以经销商或代理商为主，也有厂家直销 有少数西北地区厂家，大多数是广东省内厂家 广州市及其周边客户，如附近状元坊、花都等 开业四年多，经营状况不佳，主要原因是缺乏管理，引进商户总体质量不高，市场覆盖面有限，大综件批发比较少，大多数都是周边的零售商；租金每年都在向下调整，现在免管理费。 租金及经营成本 各个楼层租金水平 租金缴纳方式 管理费用 工商税费 典型商户货物成本

附图：国际玩具文具礼品城

130-180元/平米（实用面积） 一年一签 13元/平方米（现阶段免管理费） 自行缴纳 —— 10~20平方米 有中央空调、统一吊顶、卷闸门、档次不高 49

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惠州义乌小商品城

营销策略报告之 市场调查及初步经营 定位分析报告 世方物业成就铺王 2005.4.10

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目录

第一部分 惠州市宏观经济状况与发展规划.......................................................... 3

一、惠州市地理、人口、环境与人文特色......................................................... 3

1、惠州概况.................................................................................................... 3 2、历史与文化................................................................................................ 3 3、地理与环境................................................................................................ 3 二、城市交通与配套设施..................................................................................... 4

1、惠州市与周边区域的交通联系................................................................ 4 2、城市通讯、水电等配套设施发展状况.................................................... 4 三、惠州市产业经济状况..................................................................................... 5

1、以电子为龙头，构建电子、化工、纺织、机械四大支柱产业............ 5 2、惠州加快纺织服装业发展 打造中国男装生产基地.............................. 5 3、一、二产业稳步增长，第三产业呈现快速增长.................................... 5 四、人民生活水平与消费市场状况..................................................................... 6

1、消费价格保持平稳，居民储蓄存款余额大幅增长................................ 6 2、消费需求增长快，消费市场发展潜力强劲............................................ 6 3、批发零售业以小型商业设施为主，大商场的优势逐渐显现。............ 7 4、商品交易市场发展迅速，成交额稳步大幅上扬.................................... 7 五、惠州市各区县优势产业及发展规划............................................................. 7

1、惠城区........................................................................................................ 7 2、惠阳市........................................................................................................ 8 3、惠东县........................................................................................................ 8 5、博罗县........................................................................................................ 8 6、龙门县........................................................................................................ 8 六、惠州城市发展的主要规划............................................................................. 8 七、惠州市对粤东及周边区域的主要辐射范围................................................. 9 第二部分 惠州商业地产市场调查........................................................................ 10

一、惠州房地产市场概况................................................................................... 10

1、惠州房地产市场的发展历史与现状...................................................... 10 2、惠州当前房地产市场的主要特征.......................................................... 10 二、惠州商业地产市场调查............................................................................... 11

1、惠州商业地产市场概况.......................................................................... 11 2、典型在售商业楼盘调查.......................................................................... 11

第三部分 惠州、义乌及周边地区小商品市场调查............................................ 14

一、惠州市辖区内小商品市场调查................................................................... 14

1、惠州市惠城区小商品市场调查.............................................................. 14 2、惠州周边各县小商品市场调查：.......................................................... 22 二、深圳、东莞、广州小商品市场调查........................................................... 35

1、东莞小商品市场调查.............................................................................. 35 2、深圳小商品市场调查.............................................................................. 42 3、广州小商品市场调查.............................................................................. 47

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三、河源、汕头、揭阳等地小商品市场调查................................................... 55

1、河源小商品市场调查.............................................................................. 55 2、汕头小商品市场调查.............................................................................. 55 3、揭阳市调查情况：.................................................................................. 56 4、汕尾.......................................................................................................... 58 四、义乌小商品市场调查................................................................................... 59 五、山东淄博义乌小商品市场运作状况调查................................................... 73 第四部分 项目初步经营定位分析及收益估算.................................................... 78

1、本项目基本资料............................................................................................. 78 2、项目所在区域及周边环境............................................................................. 78 3、项目初步经营定位思路及其简要分析......................................................... 81 4、项目招商、销售初步价格与收益估算......................................................... 82

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第一部分 惠州市宏观经济状况与发展规划

一、惠州市地理、人口、环境与人文特色

1、惠州概况

惠州地处广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，毗邻深圳、香港，北连河源市，东接汕尾市，西邻东莞市和广州市，素有“粤东门户”之称。是中国大陆除深圳市外距离香港最近的城市。惠州市属于珠三角经济区内，现辖惠城、惠阳两区和博罗、惠东、龙门三县，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区，陆地面积1.12万平方公里，占珠三角经济区面积的1/4。惠州市常住人口321万，其中市区人口140万。 2、历史与文化

惠州是广东省的历史文化名城，在古代即有“岭南名郡”、“粤东门户”之称。从唐到近代共有一千多年的历史。 3、地理与环境

惠州的自然资源尤其是旅游资源非常丰富。全市具有旅游开发潜力的景点有900多处，属景点高密度分布区，并具有资源多样性的特点，集山、江、湖、海、泉、瀑、林、涧、岛为一体，融自然景观与人文景观于一身，其中被列入国家级、省级风景名胜及自然保护区有6处，拥有“岭南第一山”--罗浮山，“北回归线上的绿洲”--南昆山，“东方夏威夷”--巽寮湾，“苎萝西子”--惠州西湖，还有全国唯一的海龟自然保护区等。

近几年来，惠州把营造良好的投资环境作为深化改革、扩大开放的战略举措，加大了城市建设力度，不断完善城市功能，先后荣获“中国优秀旅游城市”、“国家卫生城市”、“国家园林城市”和“国家环保模范城市”称号，使惠州的环境优势更为凸现。

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图1：惠州辖区图

二、城市交通与配套设施

1、惠州市与周边区域的交通联系

目前，惠州已形成由深水港、铁路、高速公路、机场相互配套的现代化立体交通网络。惠州港为国家一级口岸，水路距香港仅47海里，可供建港的深水岸线30多公里，年吞吐量可达1.2亿吨，现已建成2座万吨级通用码头和4座3.5万吨级的原油油气码头，形成年吞吐量1500万吨的规模。京九铁路与广梅汕铁路在惠州交汇，即将建成通车的惠澳（惠州港）铁路与京九、广梅汕铁路接轨，将形成铁路连接港口的大陆桥格局。惠盐、深汕与在建的广惠、惠河4条高速公路贯穿全境。惠州至深圳黄田机场1个小时车程，至广州白云机场只有2.5个小时车程。

2、城市通讯、水电等配套设施发展状况

全市电话普及率73.2部/百人，在境内通过的多条国家一级光缆干线与境内通信网络相连接，构筑起发达的现代信息高速公路网络。市区自来水供水能力40万吨，输变电能力为全国主变容量超200万千伏以上的53个城市之一。

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市场名称 富民小商品内衣批发市场 （原富民鞋业批发市场旧址） 市场地址 沙太路 市场规模 约8000平方米，共有全开放型商铺125个。 建筑及规划调查 建筑形式 商业步行街 铺位形式 全开放型商铺 装修情况 统一外装修（不包铺位内装修）。 通道宽度 5~8米 铺位面宽及进深 5米*6米 层高 3米 市场内规划的配套设施 无 消费者到该市场的交通方式 陆路交通 市场配套的客运站、货运站、仓储等配客户自提。 套设施情况 平面布局图 经营状况调查 主要经营品种 小商品，针织内衣。 各楼层经营品种区划 小商品，针织内衣各约占50% 商户种类 商户来源：富民商业大厦一层饰品区商户迁入，部分外来经营户。 商户性质：大部分是经销、代理商 商品来源 珠三角、东莞本地厂家及部分江浙厂家。 批发客户来源 全国各地。 经营状况综述 多数商户来自富民一楼饰品区的迁出

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各个楼层租金水平 租金缴纳方式 管理费用 工商税费 典型商户货物成本

5）广贸精品广场

对象，经营状况一般。 租金及经营成本调查 按位置不同每平方米50元至150元不等。2005年1月起至2006年12月底2年内，按富民目前第一手租金（50元/平方米~150元/平方米）计租，2007年1月至合同期满的15个月内租金在原基础上递增100%，全部由富民统一招商收租，合同期满后交由原铺主按市场租金行情收租。 月缴。目前按50%标准计收。 免 免 市场名称 市场地址 市场规模 广贸精品广场 和生文具批发市场 港口路 有广贸大厦、旅游大厦、永安楼、永新楼、永业楼五个商业裙楼组成。 建筑及规划调查 商业步行街 全开放型商铺 统一外装修（不包铺位内装修）。 41

建筑形式 铺位形式 装修情况

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通道宽度 铺位面宽及进深 5米*12米带夹层 层高 3米 市场内规划的配套设施 无 消费者到该市场的交通方式 陆路交通 市场配套的客运站、货运站、仓储等配与黄河时装城相邻，有太平客运站、多套设施情况 家货运代理点。 平面布局图 经营状况调查 主要经营品种 小百货，针织内衣、军需劳保、文体文具办公用品、花蓝礼品、服装辅料、音像制品、电池总汇等。 各楼层经营品种区划 街铺经营，无严格商业规划。 商户种类 商户来源：来自全国各地经营商户。 商户性质：大部分是经销、代理，部分厂家。 商品来源 主要来自珠三角、东莞本地厂家及部分江浙厂家。 批发客户来源 全国各地。 经营状况综述 该市场商机无限，商户经营稳定，大多做批量的客户生意，经营状况好。 租金及经营成本调查 各个楼层租金水平 7000元/16~19平方米/间 18000元/59平方米/间 租金缴纳方式 月缴。 管理费用 无，缴纳少量卫生、冶安费。 工商税费 国税：200~300元/户； 地税：600元左右/户 工商费：200~300元/户 典型商户货物成本 2、深圳小商品市场调查

根据有关资料统计，深圳小商品市场容量在80亿元以上，且以10％以上的速度增长。然而目前深圳的小商品批发市场大都经营品种不全、规模小、经营环境差、辐射商圈半径有限。

1）福田服装市场小商品一条街

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市场名称 市场地址 市场规模

福田小商品一条街 福田区福庆路，福田服装市场后 约80余家沿街商铺，每间商铺40-50平方米 建筑及规划调查 建筑形式 居民楼一层 铺位形式 街铺 装修情况 商户自己装修 通道宽度 铺位面宽及进深 4米*10米 层高 3米 市场内规划的配套设施 无 消费者到该市场的交通方式 市场配套的客运站、货运站、仓储等配 套设施情况 平面布局图 经营状况调查 主要经营品种 玩具、针织品、烟酒、茶叶茶具、床上用品、童装童鞋、小百货。 各楼层经营品种区划 商户种类 商户来源：多为潮州商人 商户性质：经销、代理商 商品来源 珠三角，潮汕一带。 批发客户来源 批零兼营，多为周边客户。 经营状况综述 以零售为主，主要是服务周边需要。对惠州开店兴趣普遍不大，但希望深圳地

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各个楼层租金水平 租金缴纳方式 管理费用 工商税费 典型商户货物成本

2）东门·湖贝路小商品一条街

区能有一个上规模的小商品市场，目前经营状况较好。 租金及经营成本调查 100元/月.平方米左右。 月缴。 国税：200~300元/户 地税：100~200元/户 工商费：200~300元/户 市场名称 市场地址 市场规模

湖贝路小商品一条街 湖贝路 40余间街铺 建筑及规划调查 建筑形式 大多为临时建筑 铺位形式 街铺 装修情况 简易 通道宽度 铺位面宽及进深 4米*15米 层高 市场内规划的配套设施 消费者到该市场的交通方式 市场配套的客运站、货运站、仓储 等配套设施情况 平面布局图

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? 华都广场 位置：白云五路

市场规模（服饰、小商品市场）：约1000平方米 建筑形式：商场内商铺 铺位形式：独立商铺

主力铺位大小：20平方米 通道宽度：2.5米 铺位面宽与进深：4*5 层高：约3—3.2米

市场规划的配套设施：客运站、酒店及其他设施

消费者到达市场的交通方式：三轮车、公交车、摩托车、长途汽车、私家车等 市场配套的客运站、货运站仓储等配套设施情况：无仓库、长途汽车站约80米 平面布局图：（略）

经营状况调查

主要经营品种：鞋、服装、饰品、精品、皮包皮具、家居饰品等 商户来源：本地为主 商户性质：代理经营户

商品来源：广州、东莞、惠东、深圳等 客户来源：本地居民、工薪阶层等

经营状况综述：该商场开业时间约3年时间，经营状况良好，尤其是餐饮部分。 租金及经营成本调查

租金水平：铺位150元/平方米/月 租金缴纳方式：按月支付 管理费用

20元/平方米/月

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? 杂货大街

位置：惠阳区南门大街

市场规模：102间经营户（两条主街） 建筑形式：商铺与住宅

精品坊铺位形式：独立商铺 装修状况：略

主力铺位大小：15—30平方米

通道宽度：主街道约8米，副街道约5米 铺位面宽与进深：不一， 层高：约3米

市场规划的配套设施：银行、商场、酒店等

消费者到达市场的交通方式：三轮车、公交车、摩托车、长途车、私家车等 市场配套设施情况：无仓库、长途汽车站约300米 平面布局图：

经营状况调查

主要经营品种：小家电、针织、床用、服装、钟表、电器、日用百货、音像、等 层经营品种比例（102间） 经营 电器小家针织床用品 服装 日用百钟陶瓷 五金 其他 业态 电 货杂货 表 间数 19 26 8 20 3 12 5 9 商户来源：本地为主 商户性质：代理经营户

商品来源：广州、顺德、佛山、东莞、本地等 客户来源：当地居民、周围乡镇等 租金及经营成本调查

租金水平：30—50元/平方米/月

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租金缴纳方式：按月支付 管理费用：租金内含 经营状况综述：该杂货市场是惠阳最有历史性质的市场，整街都围绕杂货为主题。由于历史原因，该区域的经营户都守着熟客生意为主，经营状况显得比较娴静，生意也一般，但有很丰富针对性的消费市场（对农村、乡镇等） 图

3）龙门县

龙门县是一个农业县，农村人口占比重占85%，又处山区经济不发达，工业支柱性产业为水泥制造业，因此商品经济不是非常活跃，商业因此不够繁荣，没有形在专门的交易批发市场，目前龙门县的商业主要集中在新兴路与太平新路交汇的区域，其中新兴路主日用百货、针织品、小五金、鞋包、陶瓷、服装，总共约有商家40家，商品的档次比较低。主要是龙门县所辖的乡镇来此少量的批发。

? 龙门县部分小商品经营户调查 日化用品店（张先生）

经营品种：洗发水等日化用品 进货点：广州美姿城

顺兴日用品商店（吴先生）

经营品种：小五金、小家电、陶瓷等 进货点：广州沙溪、蓝天等市场

百货日用品店（黄小姐在太平新路） 经营品种：日用百货、针织用品

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进货点：广州洛溪、惠东

兴华五金电器行

经营品种：五金、小家电、家用电器 进货点：广州洛溪五金市场

销货渠道：主要是龙门县下面一些乡镇可以过来批点货，价格要相对便宜点。

艺文商品店（康锡枝老板） 经营品种：办公文化用品 进货点：一般到广州市进货

小天使妇婴用品专卖店

经营品种：VCD、益智食品、玩具、日用品等 进货点：广州白马服装市场以及谊德路玩具市场

百货商店（麻老板）

经营品种：日用百货、小家电、陶瓷等 进货点：广州

龙门县小商品市场综合分析： 龙门县经济不发达，基本上属于内陆农村地区传统小商品消费形态，小商品是很有市场的。对于在惠州建这样一个大型小商品市场，大多数经营者比较认可。

4）惠东县

惠东县服装以及制鞋业产业的发达，因此由于其产业基础而催生出来主要以服装、鞋类专业市场。目前惠东专业市场主要有富民服装市场、平山中心市场、长春服装批发市场、银基服装、鞋批发市场以及惠东蔬菜批发市场。小商品市场主要集中在平山中心市场一楼以及人民北路有些零散小商品经营户。惠东县目前是惠州地区重要的商品集散地，商品交易活跃，市场繁荣。其商品主要辐射惠州市、河源市、深圳市、汕尾市等地区。 ? 专业市场基本概况 市场名称 平山中心市场 市场规模 总规模约25000平方位于惠东县建设路 米,共五层单层面积约5000平方米 建筑规划 铺位形式 主力铺位大小 独立铺位 约5—6平方米 通道宽度 层高 主通道2.4米,次通道约5米 1.8米,最小通约1.2米 市场内部配套 市场外部配套 33

市场位置 建筑形式 商业建筑 铺位装修 轻质板隔，卷帘门 铺位分割

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停车位比较少,没有配内通主要以走梯为主,铺位宽约2.5米,进深约2米 送中心,出货主要以人没有空调 力拉运为主 消费者到达市场的交通方式 主要以公交车以及摩的为主 经营状况调查 各楼层经营规划 租金水平 一楼 饰品、日化用品、针织、小商品区租金约皮具、箱包、领带、内100—140元/月.㎡,现衣、百货、玩具、童装、招商的租金300元/月.鞋、帽子等 ㎡,第二年加30%租金 男女服装、牛仔服装、500—800元/月.㎡ 内衣等 成衣批发 350—500元/月.㎡ 成衣批发 600—900元/月.㎡ 一楼主要以本地商户为主，二、三楼主要以商户来源 广东省内商户为主，四楼主要以外省商户为主 一、二、三楼主要以经商户性质 销商为主，四楼以厂家为主 一楼主要以广州、义乌为主 二、三楼服装主要以广州、福建石狮为主 四楼主要为本地小工厂加工为主 批发客户主要来自惠州地区以及深圳、东莞、河源、汕尾等地 租金主要以一年一交 110元/月 工商费170元/月，国税288元/月，地税58元/月 商户的货物成本服装类的成本占其销售价的40%—50%左右，小商品的货物成本占其销售价格的60%—70% ? 平山中心市场建了约7年，市场经营好，现在四楼由外地商户做起来了，平山中心市场主要以批发为主少量的零售。 ? 平山中心市场一楼小商品经营不好，有2/3的商户要撤场，现商场正重新招商，一楼部分改为成衣如继续做小商品以及小百货要加租金。 34

二楼 三楼 四楼 商户种类 商品来源 批发客户来源 租金缴纳方式 管理费用 工商税费 典型商户货物成本 综合概述

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? 一楼小商品商户普遍反映小商品生意利润薄不能承受更高的租金，有的商户已经搬迁了，大量的商户正在清理货物。 ? 平山中心市场由于部分物业是业主自己经营不用缴纳租金,竞争力相对比较强点。 ? 平山中心市场商户主要以经销商为主约占70%，厂商约占30%。市场一、二、三楼商户主要以广东商户为主，四楼主要以东北、湖北、江西、湖南商户等外地商户 惠东市场综合分析：

? 惠东市场形成了一定的规模，而且时间比较长，具有一定的知名度和区域

影响里；

? 惠东专业市场相对比较集中，主要以经销商为主，市场经营比较好； ? 由于惠东市场转型，对于其小商品经营户，应该成为我市场大力争取的对

象。

二、深圳、东莞、广州小商品市场调查

1、东莞小商品市场调查

东莞小商品市场主要集中在太平一带，主要以服装、电子大市场为依托，催生了小商品市场的建设。目前虽尚无集中的、具规模的小商品专业市场，但从针头儿线脑儿、鞋带儿、纽扣儿、拉锁儿、牙签儿到精致的礼品、精美的饰物；从鞋袜、围巾、帽子、服装到毛纺织品；从各种玩具、打火机到电视机、红木家具、各种五金工具和电子产品。凡是日用百货中人们能想到的，均能在太平小商品批发市场内找到。

1）镇口小商品市场

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惠州义乌小商品城市场调查及初步经营定位分析报告

（市场一角） 市场名称 市场地址 市场规模

镇口灯光夜市 虎门镇口 1000多平方米 建筑及规划调查 建筑形式 临时建筑，带仓储阁楼。 铺位形式 街铺与内铺结合 装修情况 简陋 通道宽度 主入口通道：6米；内铺通道：2.5米 铺位面宽及进深 4米*3米 层高 5.5米 市场内规划的配套设施 无 消费者到该市场的交通方式 服务周边工业区，步行 市场配套的客运站、货运站、仓储等配无 套设施情况 平面布局图 经营状况调查 主要经营品种 针织内衣、塑料制品、小家电、旧图书、服装鞋袜、箱包。 各楼层经营品种区划 混杂经营，无商业规划。 商户种类 商户来源：本地居民和部分外来人员。 商户性质：零售经销户。 商品来源 镇口工业区厂家尾货。 批发客户来源 无 经营状况综述 一般。 租金及经营成本调查

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各个楼层租金水平 租金缴纳方式 管理费用 工商税费 典型商户货物成本 2）富民商业大厦小商品经营区

街铺：30~50元/平方米 内铺：10~30元/平方米 月缴。 无 无 市场名称 市场地址 市场规模 富民商业大厦一楼饰品区 港口路 约4000平方米 建筑及规划调查 建筑形式 铺位形式 独立铺位 装修情况 标准装修 通道宽度 3米 铺位面宽及进深 4米*5米 层高 4米 市场内规划的配套设施 银行、餐饮、信息中心、货运代理。 消费者到该市场的交通方式 绝大部分客户备车自提。 市场配套的客运站、货运站、仓储等配流转型批发市场，外有大平巴士站、银套设施情况 龙客运站。内有地下停车场。 平面布局图 经营状况调查 主要经营品种 针织内衣、包装袋、美容化妆品、洗涤

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各楼层经营品种区划 商户种类 商品来源 批发客户来源 经营状况综述 各个楼层租金水平 租金缴纳方式 管理费用 工商税费 典型商户货物成本 3）黄河时装城商业步行街小商品经营区

用品、日用小百货、小饰品、帽子。 小商品经营分区位于商业大厦一层东区和南区，小商品与针织内衣混杂经营。 商户来源：本地商户占30%，湖北、湖南、江浙等外地占70%。 商户性质：厂家约占60% 经销、代理商约占40%。 珠三角及虎门本地，江浙一带。 全国各地二级服装市场，百货柜台。 目前该市场经营稳定，大多与惠州商户有生意往来，属一级批发。并将于今年5月整体迁入富民小商品内衣批发市场经营 租金及经营成本调查 一层饰品区：2万/15平方米标准铺位。 月缴 200元/户 国税：300~400元/户 地税：100~200元/户 工商税：200~300元/户 市场名称 市场地址

黄河时装城商业步行街 港口路 38

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市场规模 约600平方米 建筑及规划调查 建筑形式 步行街 铺位形式 街铺 装修情况 无 通道宽度 5米 铺位面宽及进深 2米*5米 层高 市场内规划的配套设施 依托黄河时装城的配套，有货运代理。 消费者到该市场的交通方式 公路客运 市场配套的客运站、货运站、仓储等配流转型批发市场，外有大平巴士站、银套设施情况 龙客运站。内有地下停车场。 平面布局图 经营状况调查 主要经营品种 小家电、男士用品、针织内衣、日用小百货、小饰品、帽子、手表、玉器。 各楼层经营品种区划 商户种类 商户来源：本地及部分湖北商户 商户性质：经销商。 商品来源 来自东莞厂家。 批发客户来源 零售为主。 经营状况综述 以零售为主，主要是依托黄河时装城的人流，服务光顾客户 租金及经营成本调查 各个楼层租金水平 5000~6000元/10平方米标准铺位。 租金缴纳方式 月缴。 管理费用 100元/户 工商税费 租金含税费。 其中：国税100~200元/户；地税100元/户；工商税100元/户。 典型商户货物成本 4）富民小商品内衣批发市场

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