万科_世联_长沙万科金域华府营销策略报告_278P_2010年

谨呈：长沙市领域房地产开发有限公司

万科金域华府——

『营销策略报告』

长沙世联地产 2010.01.27

商业秘密声明

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报告思路

¶房地产市场分析 v市场分析，对未来走势做基本判断

¶目标及问题 v理解目标 v找到核心问题

本体分析

房地产市场分析

区域市场分析

竞争分析

目标及问题

核心策略及定位

¶本体分析 v客观评价项目的情况

¶区域市场分析 v从区域整体市场看本项目面临的环境 v从客户层面看本项目面临的市场环境 v从竞争层面看本项目面临的市场环境

策略分解

¶策略分解 v营销策略 v销售策略

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1项目本体分析

交通配套现状

高铁+高速+公交，三位一体打造交通网络，通达性良好，未来地铁及高铁逐步升级完善万家丽路京珠高速

项目交通情况：项目交通情况：南北向——万家丽路贯穿长沙南南北向——万家丽路贯穿长沙南北，连接芙蓉区北，连接芙蓉区东西向——香樟路直达韶山路，连东西向——香樟路直达韶山路，连接东塘商圈接东塘商圈

已开公交及交通线路

武广高铁 (红色)

公交配套：公交配套：

红线东侧目前有两个公交车站，共红线东侧目前有两个公交车站，共 5路公交车经过，均到达市中心区 5路公交车经过，均到达市中心区高速：高速：京珠高速、机场高速京珠高速、机场高速

旅2路 406路劳动路

66路 135路本项目高桥东塘香樟路湘府路红星新花侯路红旗路黎托机场高速武广站沪昆高铁 (紫色)

高铁：高铁：武广高铁、沪昆高铁武广高铁、沪昆高铁

601路 16路本报告是严格保密的。

本项目处于万家丽路与香樟路交汇出，沿街展示面大，昭示性好，但临街公寓部分噪音大u

万家丽路与芙蓉路是贯穿长沙南北的两大主干道，香樟路西到韶山路，东至武广火车站，车流量较大

韶山路

万家丽路

劳动路

北至高桥大市场等

西至韶山路万科·金域华府

香樟路

湘府路

南至天际岭森林公园

东至武广火车站

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项目位于区政府对面

,政府物业带动项目价值的拔升，调研表明，政府周边物业比非周边物业溢价400-500元/㎡项目万树丹堤星城荣誉湘府九号政府雨花区政府省政府省政府价格 5400 5500 5400周边均价 5000 5000 5000本项目

劳动路

香樟路雨花区政府

湘府路

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地块不完整，项目被市政路线分割成几块，且周边居住环境不佳较为杂乱

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十字形的产品，长沙客户存在一定抗性u

u

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长沙人喜欢南北通透的板楼，客厅、卧室朝南，采光、通风性好；十字形户型的东北、西北两个朝向存在通透性及采光性较差的因素，长沙顾客不太认可；东南、西南两个朝向户型也有通透性不强的缺点

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入户花园+空中花园+双阳台+落地飘窗，户型设计理念领先，附加值高高层5高层1T4

阳台

空中花园 120㎡户型

阳台 140㎡户型

空中花园

空中花园 120㎡户型

生活阳台

生活阳台

生活阳台

空中花园 120㎡户型

落地飘窗空中花园 140㎡户型

落地飘窗空中花园 140㎡户型

阳台

阳台阳台空中花园生活阳台

阳台

落地飘窗

90㎡户型空中花园

90㎡户型空中花园

空中花园

120㎡户型

阳台飘落地窗

阳台

落地飘窗

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万科致力于推广全面家居解决方案，通过住宅产业化为客户提高产品附加值集中采购降低装修成本：公寓600元/平米高层700元/平米

精装修的购房群体u u u u

事务繁忙者，无过多的时间料理繁多的装修事务；投资客，购房用于出租，对装修无特殊要求的；外地购房客，为图方便，购买精装修房省心省事；首次置业者，对装修无经验，又想省心的客户；本报告是严格保密的。

受到规划的限制，前期将缺少大面积、大体量的展示

长沙09年销售前三甲的展示条件湘江世纪城保利麓谷林语恒大名都本报告是严格保密的。

现楼、2公里的风光带山体公园局部，景观大道，水景，实体样板房大门、园林、会所

万科做为地产第一品牌，在全国各地影响深远，其所到之处必然对该城市有所贡献“2009中国房地产品牌价值Top10”研究成果表明，万科的品牌价值已经突破百亿纪录，高达119.55目前万科业务已经覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的全国31座大中型城市，累计开发社区100多个，交付住宅超过100000户。亿；

跨入上海公开发行股票，涉足深圳房地产成立于深圳从事进出口贸易

专注住宅业务，对外发行B股

华铜入股万科，成为最大股东

出售零售业务，全力专注住宅

完成全国三大区域布局

开始跨区

域发展

实现28个城市，10万户家庭的居住梦想

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品牌经营初步认知

稳定品牌传播

品牌资产管理

截止2010年，万科将(已)有6个项目入市，万科急需一里程碑项目，奠定万科在长沙的地位金域华府在长沙的六个项目当中，在城市区位、占地面积、建筑面积等方面综合影响力超越其它5个项目，理应承担提升万科品牌价值的领跑者角色。金域华府占地面积26万平米，建筑面积56万平米

u长沙万科已经

开发了

2个项目，明年预计有 4个项目同时开发；u在长沙一线品牌同时

开发4个以上项目的只有保利、恒大、万科城市花园

万科城金域蓝湾西街庭院

二环内

金色家园

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