从国际评估准则和新巴塞尔协议补充文件看不动产抵押贷款价值评估(3)

　　由此我们可以看出抵押评估对房地产估价师有严格的要求。虽然估价本身就是一项专业性强的职业，需要经过严格的考试才能获得执业资格。但是在相对更为专业和特殊的细分领域上，如抵押评估领域，并不是一般的房地产估价师都能涉足的。结合以往的教训，之所以在抵押估价中存在很多问题，给金融机构带来了巨大的风险和隐患，源头之一即在于没有对抵押评估从业人员进行严格的遴选，致使很多不具备资格，没有能力从事抵押评估的房地产估价师混迹其中。因此，进行抵押评估的资格认证势在必行，对于防范银行金融风险、提高抵押评估质量意义重大。

　　3.再评估过程

　　如上所述，从安全性及防范风险的角度来看，市场价值和抵押价值在初次评估之后，在贷款期间内仍然需要定期监控其价值的变动情况，已获得不断更新的价值依据。因此在抵押评估中，再评估过程必不可少，是贷款风险监控的重要环节。补充文件中规定“作为进一步的安全措施，市场价值和贷款价值还必须在贷款到期时或至少每3年，或当市场在一年内总体价值下跌超过10%时进行重新估算”。（12）再评估过程保证了抵押评估的科学性和准确性，同时也提高了贷款安全性。

　　目前，国际社会及世界各国对不动产抵押价值评估问题日益关注，在一定程度上是对上世纪80年代和90年代发生的几次大型金融危机反思结果。虽然目前还未形成国际上统一的不动产抵押贷款价值评估细则，但是从近年来国际和地区性组织颁布的权威文件来看，对不动产抵押价值评估日渐达成共识。不少国家和地区性组织纷纷修订其相关评估准则，细化和加强对不动产抵押贷款价值评估的管理。国际评估准则引入抵押贷款价值定义，并指出抵押价值评估应与市场价值评估相区别，将对各国构建相应的不动产抵押贷款价值评估体系起到重要的引导和推动作用。

　　三、对我国构建不动产抵押贷款价值评估的借鉴意义

　　我国的不动产评估行业发展至今不过十一个年头，由于抵押贷款评估理论滞后，不动产抵押贷款价值评估的完整体系一直没有建立起来。不动产抵押贷款价值评估的实际操作中，房地产估价师只是对不动产的市场价值进行评估，并将其提供给银行信贷部门。由于没有抵押贷款价值作为参照，银行无法确定最适宜的、风险最小的贷款成数。往往是各家银行都提供相同的贷款成数，这种盲目确定贷款成数的做法，一方面如果贷款成数过低，则有可能降低了消费者本来可以享有的贷款效用，挤占了银行的利润空间；另一方面如果随意提高贷款成数，又会增加银行的信贷风险。总之，我国目前的不动产抵押贷款价值评估理论滞后，客观上制约着评估人员对不动产抵押价值评估特殊性的深刻理解，最终在一定程度上削弱了银行的竞争能力。因此，我们应该借鉴国际经验，构建完善的不动产抵押贷款价值评估体系，提高银行抵押贷款决策的科学性，促进银行在市场化方向的改革之路上更进一步。为了达到这一目的，目前应该着力做好以下两点工作：

　　（一）制定不动产抵押贷款目的价值评估准则，引入不动产抵押贷款价值评估。

　　由我国房地产评估行业组织在实际调研的基础上制定不动产抵押贷款目的的价值评估准则，引入不动产抵押贷款价值评估，确定不动产抵押贷款价值评估的估价原则、评估方法、参数选取、对房地产估价师要求和再评估要求等原则性内容。这将有助于规范评估人员的业务操作行为，提高评估结果的科学性和准确性。同时估价行业内部的评估准则，可以作为各银行制定内部不动产抵押贷款价值评估细则的参考，为银行进行风险控制和管理提供依据。与此同时，银行应积极探索建立内部评估机构，以负责对抵押贷款的评估工作，从内部加强对贷款风险的监督和控制，实现估价责任内部化。

　　（二）建立抵押贷款目的价值评估的执业准入机制，加强执业培训，建立抵押价值评估的专业资格认证制度。

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