物流地产运营成焦点(2)

三是地产商、物流商和物流企业合作开发建设经营模式。这一模式是物流企业、物流地产开发商通过成立项目公司或协议、合同等其他契约方式共同出资、合作经营，各自发挥自己相关领域的优势，对于项目建成后的收益按照协议分享同时共担风险。该模式的优点是可以发挥地产商在拿地、设施建设等方面的优势，同时发挥物流企业在物流功能设计、物流运营方面的优势，实现物流企业和地产商的共赢。缺点是双方前期面临信用风险，同时在后期利益分配问题、风险分担上可能出现矛盾。

四是第三方牵头整合开发运营模式。即通过第三方将物流企业和地产商各自的资源进行整合，同时对物流企业和地产商的资格、实力进行审查，确保强强联合。整合后交由第三方中介组织负责对管理企业进行招标，而企业收益也由第三方代为审查并根据协议分配。优点是充分利用了独立第三方的审查，从而避免了物流企业和地产商的信用风险，同时避免了后期产生的矛盾。但是，这种模式对于第三方，的要求很高，而且要求中介市场有较高的行业自律，同时需要社会信用系统的支持。

五是政府主导的经济开发区模式。即在特定的开发规划、政策和设立专门的开发部门的组织下，将物流园区等物流基础设施作为一个类似于目前的工业开发区进行开发和建设。因为这一模式的运营中政府在决策和规划上都有绝对的话语权，并且政府决策更多的是某个领导的意图，对项目的市场风险评估不足。一些地方性的物流园区建设，主要内容都放在了如何推进当地物流业的扩张、建设上，盲目贪大，未能充分考虑周边的物流需求及应有的规模标准，所建设的物流园区大大超出了当地经济发展水平和实际市场需求。

问题更应引起关注

针对我国物流地产开发运营中存在的突出问题，记者采访了相关人士，他们认为物流经济是网络经济，物流地产只有形成一定规模的网络后，才能维持一个比较稳定的收益率。也就是说物流地产一定要紧靠物联网，因为结合产业、结合人口、结合就业以及税收的地产永远有前景。

不过，中国物流学会专家表示，物流地产目前没有一个明确的准入门槛，各领域的企业都能够进入。尤其是随着外资进入我国物流市场的门槛大大降低，加剧了国内地产商开发物流地产的资金安全风险和竞争风险。

物流地产的运营周期较长，回报周期一般是10年，唯有具备雄厚的资金实力的企业才有能力参与，那些抱有快速回收投资心态的企业难以真正成功。企业必须有长期运营的通盘考虑，尤其要对企业资金链安全给予充分的重视。另外，物流地产的持续发展更依赖于规模效应和协同效应，必须要达到一定的规模并加强协同管理才能明显降低成本、提高效率。因此，房地产开发商应充分考虑市场风险，要根据实际情况合理开发。如在广州，包括合生创展、富力、恒大、美林基业、珠江投资等在内的诸多房地产巨头正四处圈地，迫切要进入这一领域。但值得关注的是，房地产开发商对于物流地产普遍持乐观态度，却对风险估计不足，这不利于我国物流地产的合理发展。

一方面，地方政府要合理把握物流地产的土地出让环节，对项目审批等作充分的规划指导，同时对符合城市整体规划、区域经济发展规划的项目要简化手续，以实现物流业的合理快速发展。并对物流地产发展中可能出现的问题制订适当的应对措施，避免出现过热或发展不足现象。另一方面，物流企业应根据自身的经济实力和发展目标，选择合适的模式，切忌“跟随大流。如大型物流企业可以采用“普洛斯”模式或与地产商合作的模式，充分降低市场运作风险，提高资金利用效率；中小企业可以采用自建自营模式等。

除此之外，要大力发展第三方中介组织，提高中介行业的整体水平和自律水平，建立个人信用体系。主要通过引入国外中介组织、扶持国内中介组织、建立竞争机制等措施来实现。同时，要培养高级物流人才，引进国外先进技术，加强相关理论研究。

从记者了解的情况来看，虽然我国物流地产开发运营问题不少，但是在一些产业后发地区、一线城市等区域，物流地产依然存在较大的投资潜力。

投资潜力依然较大

《中国采购发展报告(2014)》显示，在中国现有的5.5亿平方米的物流仓储设施中能达到国际化标准的不足2%，这些达标的仓储存量仅相当于美国波士顿一个城市的水平，且其中60%还是位于一线城市。目前，我国的人均仓储面积是美国的l／12，虽然有5.5亿平方米的物流设施，但其中现代化物流设施仅仅为1／5，约1.1亿平方米。按照到2020年中国人均仓储面积达到美国l／3计算，未来将可释放2.5万亿美元的现代化物流设施市场规模。

北京建设营销总监郑卫华透露，从目前国内物流地产行情来看，市场还是供不应求的。一般地段的仓储项目的收益率至少能达到6%～8%，在一些好的地段收益率还能更高。

物流市场虽然很大，但伴随着电子商务的飞速发展，我国商贸流通模式发生了较大变化，传统的实体店现货交易模式受到较大冲击，网络购物市场份额快速提高，带来了物流模式的巨大变革。一线城市在电子商务发展中人口规模较大，市场增长潜力无限，因此扮演着区域电子商务分拨配送中心的角色，显然在这些城市满足电商发展需要的物流地产投资潜力也很巨大。此外，随着城市交通压力的不断增大，传统的配送模式亟待变革，在一线城市城郊结合部布局满足城市生活所需物资共同配送的物流地产需求较为强烈，这也是未来一线城市物流地产的重点投资领域。

专家认为，我国目前加快产业结构调整的步伐和政府着力打造丝绸之路经济带和长江经济带，以及大力实施的新一轮对外开放，将对我国中西部地区尤其是在长江经济带和丝绸之路经济带的沿线城市的产业迎来规模化扩张的新机遇；加上沿海地区的产业转移，这些城市的产业物流需求将快速增长，为这些产业提供配套服务的物流地产也将出现新的投资机遇。

总之，我国的物流市场很庞大，即使国外有实力的物流地产开发商聚集进入，对于国内物流地产开发商们来说市场空间依然巨大。

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