论防范和减少合作建房合同纠纷的措施及对策(4)

　　(3)建筑物的功能性质，如是办公楼还是住宅楼，是商场还是车间等。如标的是综合楼。还应具体说明各类功能用房的面积。
　　3．具体的投资方式
　　在合建合同中．通常的投资方式是：一方以土地使用权作为投资，一方投入建设资金。即所谓的“甲出地，乙出钱，共同謦房”。笔者认为，之所以土地使用权可以作为投资，是因为土地本身具有价值和使用价值。而且。土地的价值的大小因地块的大小、地理位置等条件的不同而不等。城市闹市区土地的价值就比郊区同样大小的地块的价值大。同时．土地的价值。还与该地块上可修建的建筑物或附加物的价值成正比。地上的附着物价值大，土地的使用价值大，该块土地的价值也大；地上的附着物价值小。土地的使用价值小，土地的价值也小。例如，在同样面积的土地上，修一楼一底的房屋，与修十楼一底的房屋其土地的价值明显是不等的。因此。在把土地使用权作为投资时，应当委托有关地价专业评估机构进行地价评估．以评估之价值作为以土地使用权作为投资的一方的投资金额。这样有两个好处，一是将土地使用权作为投资的一方的投资实际转化为了一种可计量的资金投入；二是在协商分房比例或份额时。可以更为准确方便地按投资比例来确定合作建房的分配比例或份额．使分配更为公平、公正、合理。从而防止或减少纠纷。
　　4．合理的分配办法
　　对合建房屋如何进行分配。这是合建合同中的关键问题。而大多数合建合同纠纷的产生。往往也就是因这一问题而引起。笔者认为，在合建合同中，对于分配这一关键条款，应当注意以下几点：
　　(1)对合建房屋的建筑总面积应当在合同中明确加以规定。如果不作规定或含糊不清．很可能会为今后的合作埋下隐患：
　　(2)在合同中，对合作建房双方当事人乙的分配比例或份额应作明确的规定。在建筑总面积确定的前提下。一般应根据投资量的大小由双方协商确定分配比例或份额。例如合建合同中明确规定合建房屋的总面积为10000住宅，总投资是1000万元。以土地使用权作为投资的一方土地估价为300万元。而资金投入一方投入建设资金700万元，投资比为3：7。经双方协商，对所建房屋的分配也按3：7进行。所以土地使用权投资一方分得所合建之房3000m2。而以资金投入一方分得余下的7000Im。 　　(3)在合同中应当写明，如果实际竣工面积超过合同中双方约定的建筑总规模时，对新增加的建筑面积，合建双方也应按比例进行分配。这个问题，从实践来看，是最容易发生纠纷的问题。有的以资金投入的当事人。或在合同中有意回避这一问题。根本不写对新增部分如何分配；有的则在合同中仅明确以土地使用权作为投资的一方的分房面积数量，不写自己所分的面积数额。待合同签订之后，则挖空心思，千方百计地扩大建筑面积．并将新增加的面积据为已有。这种行为是明显地设置合同“陷井”。非法侵占合建另一方当事人的合法权益的行为。这是因为，在新增加的建筑面积中，既包含了资金投入的价值．也包含了土地使用价值增大后转化的价值。超过原来合同约定的建筑总面积的新增加面积部分，是合作建房双方投资效益的增值。理应对增值部分按双方的投资比例，进行重新分配，才能体现公平、公正、互利互惠的原则。因此，在合建合同中，应当明确约定：对实际竣工面积超过本合同约定的建筑总面积的增值部分．应按约定的比例双方再次分配。
　　(4)合同中必须写明双方所分房屋的楼层、位置，并根据建筑图纸作出资料。经双方法定代表人签字单位盖章后作为合同之附件。因为作为建筑物。其不同的位置、功能、楼层等的价值是不相等的，如果不写清楚这些内容，也很可能会导致争议和纠纷。
　　(5)在工程竣工时，要由合建当事人双方以及工程质量监理部门等共同对房屋按照合同规定的质量标准和要求进行验收。在验收合格并取得相应的质量合格证后。方可按合同约定的比例或份额进行分配。未经验收的房屋，不得分配和使用。

百度搜索“77cn”或“免费范文网”即可找到本站免费阅读全部范文。收藏本站方便下次阅读，免费范文网，提供经典小说法学类论防范和减少合作建房合同纠纷的措施及对策(4)在线全文阅读。