柳叶湖总体规划文本(3)

游发展过程中都展示了重要的作用。政府部门要组织和协调本地的主要景区、饭店、旅行社、文艺演出队联合出击，侧重宣传本地区的总体形象和整体面貌。各旅游企业则侧重推销自己的特色产品，促销对象主要是客源产出地的旅行社及大型客户，争取和他们建立业务关系，通过他们向本地输送客源。大型全地区的促销活动经费要由政府和企业共同分担，积少成多、

集腋成裘，承办一些有规模效应的宣传促销活动。

2、营销战术

旅游地市场营销推广的战术规划主要是广告策划、节事活动、公关活动、销售促进、人员推销、电脑网络等手段的综合运用，根据不同的促销目标和各异的促销主题，选择合适的

促销工具。

第四章 功能布局与土地利用规划

第十九条 功能分区

根据旅游度假区的发展目标、景观特色与适宜性、建设用地条件以及现状土地利用，规

划范围内共分4大功能区域，16个功能小区：

1、休闲度假区：休闲度假是柳叶湖旅游度假区的主要功能。休闲度假区的特点表现为既具有良好的自然环境，又有较多为适应游客需求而建设的人工设施，包括观光、购物、娱乐、疗养、康体、保健、运动、住宿等，同时还具备旅游服务基地的功能。休闲度假区的各项建设活动应与环境相协调，在环境承载力的范围内适度建设，强调环境质量与生态保护，强调文化内涵和旅游参与性。主要包括：戴家岗度假中心区、老堤障水景度假区、神路冲休

闲度假区、极限竞速运动区4个功能小区。

2、观光游览区：以优美的自然景观和人文景观为载体，以欣赏大自然美景，陶冶个人情操，丰富增长阅历，满足游人的好奇心为主要目的。观光游览区除景点建筑与必要的旅游服务设施，不适宜进行大规模的开发建设。主要包括：大阳山山地游览区、仙人洞山水游览区、白鹤山生态游览区、花山文化游览区、月亮山自然游览区、蚂蟥溶湿地游览区6个功能

小区。

3、民俗田园区：位于旅游度假区的外围保护区内，是利用现有的田园风光，开展观光农业和民俗体验的区域。对这一区域保持传统特色和土地利用方式，改善乡村环境卫生条件和基础设施条件，加强旅游规范和引导，强调旅游的参与性。主要包括：万寿水乡田园风情

区、东江农耕渔业体验区、罗湾丘岗田园区、响水垱生态果林区4个功能小区。

4、城镇建设区：位于旅游度假区的外围保护区内，是为旅游度假区发展经济、安置农民，提高城镇化水平而集中建设的城镇发展区域。发展小城镇，使度假区内的居民相对集中，对于保护景观资源、发展旅游，提高农民生活质量有着重要的作用。主要包括：七里桥建设

区、白鹤山城镇建设区2个功能小区。

第二十条 布局结构

柳叶湖旅游度假区整体结构布局为：一带、两心、十二片，并呈现出“一带串明珠，双

心呈锦绣”的空间形态。 ●一带——环湖景观带

●两心——戴家岗度假中心区、太阳山山地游览中心区

●十二个片区

老堤障水景度假区、神路冲休闲度假区、极限竞速运动区、仙人洞山水游览区 白鹤山生态游览区、花山文化游览区、月亮山自然游览区、蚂蟥溶湿地游览区 万寿水乡田园风情区、东江农耕渔业体验区、响水垱生态果林区、罗湾丘岗田园区

第二十一条 土地利用规划

1、规划原则

●以《常德市土地利用规划》为依据，根据旅游发展的实际需要。进行适度合理的调整。 ●突出度假区的特色和重点，尽可能地扩大林地和游赏用地的面积，突出山、水一体的

景观特色和自然野趣的魅力。

●在保护耕地，特别是水田的前提下，因地制宜，充分利用未利用地、废弃地以及结合

退田还湖，发展符合旅游度假区特征的土地利用方式和结构。

●城镇居民社会用地应尽可能集中布置，既有利于风景资源的保护和旅游事业的发展，

又方便居民的生产、生活。

2、用地类型

●游赏用地：主要是指游览欣赏对象集中并向游人开放的用地，以森林和绿化为主，包

括风景点建设、自然景观恢复、以及野外游憩等功能。

●度假设施用地：指直接为游人服务而又独立于景点之外的旅游服务接待设施用地，包

括住宿接待、游娱文体，休养保健及购物商贸等功能。 ●居民社会用地：指度假区内的村、镇居民点用地。

●交通与工程用地：指度假区自身需求的对外、内部交通通讯与独立的基础工程用地。

●林地：指生长乔木、竹类和灌木等林木的土地。

●园地：主要指度假区内的果园和茶园。

●耕地：种植农作物的土地。

●水域：指度假区各类水体，包括湖泊、坑塘、池沼、溪流等。

●未用地：指度假区因各种原因荒芜、废弃的土地。

3、调整规划

为了统筹旅游度假区及其外围保护区的保护和利用，柳叶湖管理委员会管辖的土地范围应包括旅游度假区面积54.26平方公里,外围保护区面积76.04平方公里，总面积130.3平

方公里。

1）充分保护旅游度假区内的山体、水体、林地、湿地等地区景观环境，确保其生态功能的正常稳定，禁止大规模的设施建设，并对太阳山、白鹤山、仙人洞等地区的特色自然景观进行一定的改造充实，形成鲜明的特色，从而使度假区内的风景游赏用地显著增加，满足

游览活动的需要。度假区内游赏用地为5.2平方公里。

2) 旅游度假区内的耕地面积调整严格按照国家相关政策进行。区内现有耕地.91平方公里，本次规划共减少耕地5.71平方公里，其中根据土地部门规划，保护生态，实施退田还湖5.56平方公里；做为游赏用地和设施建设用地0.15平方公里，规划耕地总面积3.2

平方公里。

3) 度假设施用地应尽量减少对耕地的占用（特别是基本农田的占用），充分利用废弃工矿用地和未利用地，保证旅游度假区的发展与土地、环境之间的协调。旅游度假区内现有度假设施用地2.8平方公里，规划增加2平方公里，其中戴家岗度假中心区增加度假设施用地面积0.15平方公里，老堤障水景度假区通过对现有渔场改造，增加度假设施用地面积0.94

平方公里；花山东部地区为废弃的工矿用地，通过适当地改造成为度假设施用地，增加面积0.51平方公里，神路冲地区区位、景观等条件极佳，在利用原有村镇建设用地的基础上，

设置0.3平方公里的度假设施用地。规划度假设施用地面积合计4.8平方公里。 4) 现状大湖水面面积16.93平方公里，其中柳叶湖面积10.54平方公里、沾天湖面积6.39平方公里。通过对万金障、蚂蟥溶等农业区实施退耕还湖，使大湖水面恢复到22.49

平方公里，再现柳叶湖及其地区沿岸迤逦的自然风光。

表3 土地利用现状、规划一览表

现状 旅游度假区 用地类型 用地面积 百分（平方公里） 游赏用地 度假设施用地 居民社会用地 交通及工程用地 独立工矿用地 林地 耕地 园地 水域 未利用地 合计 0.8 2.8 0.7 0.5 0.3 17.1 8.91 4.1 17.85 1.2 54.26 1.5 5.2 1.3 0.9 0.5 31.5 16.4 7.6 32.9 2.2 100 比(%) （平方公里） 5.3 2.7 1.4 11.7 40.89 4.3 7.65 2.1 76.04 7.0 3.5 1.8 15.4 53.8 5.7 10.1 2.7 100 外围保护区 用地面积 旅游度假区 用地面积 规划 外围保护区 用地面积 百分比(%) 百分比(%) 百分比(%（平方公（平方公里） 5.2 4.8 0.5 1.2 15.8 3.2 0.3 23.26 54.26 9.6 8.8 0.9 2.2 29.2 5.9 0.5 42.9 100 里） 6.1 3.6 13.9 38.6 5.7 8.14 76.04 8.0 4.7 18.3 50.8 7.5 10.7 100 第五章 分区构思与游览组织

第二十二条 分区构思 1、戴家岗度假中心区

● 位置范围：位于柳叶湖的西岸，石长铁路以东，s306省道以南，面积4.8平方公里。 ●特点及规划构思：戴家岗度假中心区风光自然秀丽，地势平坦，道路等基础设施条件良好，是进行各种度假设施建设与开发的地区。借助毗邻城区、景观环境优越、交通便捷的条件，把部分城市功能引入度假区，建设会议展览中心、特色度假酒店、度假村、培训中心

等项目。在戴家岗的东北部地区，利用开敞平坦的用地，建设多种类型的体育运动设施场地，形成体育休闲区。通过对现状农田、水面和湿地的改造，在戴家岗的北部建设生态文化公园，突出其多姿多彩的生态文化特色。对现有比赛的起终点码头、赛道、终点塔、观礼台等体育设施进行进一步的改造和扩建，使其达到国际标准，可承办大型的国际、国内水上运动比赛项目。滨水地区利用丰富多样的自然环境空间，并结合地形设置亲水广场、滨水林荫道及休息空间，可进行观赏、游乐、休憩以及学习等活动，使游人实际体验和直接接触柳叶湖良好

的生态环境与自然空间。 2、老堤障水景度假区

● 位置范围：位于柳叶湖南岸，现为柳叶湖渔业总场，面积2.6平方公里。 ● 特点及规划构思：通过对现有的鱼塘水面进行整理，形成水面大小不一，堤岛相互连接、岸线曲折变换的自然水景，并加强堤路上的植物景观改造，形成长堤春晓、柳岸闻莺的特色植物景观。结合良好的自然环境布置高档次，智能化、景观优美的滨水度假村、高级度假别墅群，整体建筑风格以湖南及常德地方特色建设为基调，强调建筑的风景化、特色化、功能化，整片别墅区统一规划，根据市场条件分期实施，逐步完成。邻湖一侧为公共游览区，设置亲水平台、音乐广场、临湖水榭、游人可品茗小憩、凭栏望湖、林下露营、荡舟水面，

感受不同的滨水景观特色。 3、神路冲休闲度假区

● 位置范围：位于沾天湖北侧，太阳山村南部，面积1.0平方公里。

● 特点及规划构思：背山面水、地形起伏，可观开阔的湖面，可游青翠山岗，是一处休闲避暑回归自然、放松身心的高档次休闲度假乐园。结合良好的地貌条件建设标准高尔夫球场，加强区内的植物景观营造，特别是加强乔木的种植，使建筑掩映在山岗林木之中，与山水景观相互融合。并在周边布置自然质朴的欧式山地别墅，并采用分期开发的模式进行建设。度假区内设立中心会所、健身中心等多种附属设施，为业主提供多种交流、休闲、娱乐

的场所。

4、极限竞速运动区

● 位置范围：位于沾天湖东岸，s306省道以东，常德驾校以北，面积1.3平方公里。 ● 特点及规划构思：利用现状复杂多变的地形，经过适当改造后成为一处综合性的极限竞速运动场地，并与周边的驾校，机动车检测场相互结合，成为常德市一处以车辆运动为主题的活动中心。建设短道汽车拉力场地，由汽车赛道、指挥服务系统、赛手俱乐部等部分

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