现金流风险管理分析(7)

偿债能力指标 盈利能力指标 发展能力指标 现金负债比率 现金流动负债比率 现金到期债务比 现金获利指数 营业收入收现率 经营活动现金流量增长率

-1.27% -1.87% -18.36% 1.39 1.39 -61.93% 1.57% 2.20% 12.71% 3.23 1.27 -139.04% 无警 无警 无警 无警 有警 有警 表27 招商地产单变量预警

获现能力指标 偿债能力指标 盈利能力指标 发展能力指标

指标 销售现金比 总资产获现比 净资产获现比 现金负债比率 现金流动负债比率 现金到期债务比 现金获利指数 营业收入收现率 经营活动现金流量增长率 基准值 -6.55% -0.91% -3.34% -1.27% -1.87% -18.36% 1.39 1.39 -61.93% 指标值 20.16% 8.52% 24.11% 13.18% 17.89% 274.66% 0.84 1.47 -341.38% 预警 无警 无警 无警 无警 无警 无警 有警 无警 有警 四、现金流量指标的综合预警

在企业的现金流量分析中，综合预警进一步考虑了企业经营管理中面临的问题的重要程度，清晰而直接的反应了企业现金警报。在分析现金流量表时，管理者首当其冲关注的是企业的获现能力，因此设定预警系数为 0.2。企业的各项经营活动都离不开偿还债务、支付股利和利息、支付生产经营必须的投资等活动等现金支出，偿债能力是现金流量分析的又一重点，设定预警系数为0.2。盈利能力和发展能力直接关系到企业未来发展潜力，也是不可忽视的一点，设定预警系数为0.1。根据上述分析，得出现金流量综合预警系数=获现能力预警系数×0.2+偿债能力预警系数×0.2+盈利能力预警系数×0.1+发展能力能力预警系数×0.1+现金流量结构预警系数×0.2+Z分数模型预警系数×0.2

当企业现金流量综合预警系数等于零时，表明企业各个经营指标运行正常；当 0

表29 目标企业综合预警系数

公司 指标分类 获现能力预警系数 偿债能力预警系数 万科地产 盈利能力预警系数 发展能力预警系数 结构预警系数 Z计分预警系数 获现能力预警系数 偿债能力预警系数 保利地产 盈利能力预警系数 发展能力预警系数 结构预警系数 Z计分预警系数 获现能力预警系数 偿债能力预警系数 招商地产 盈利能力预警系数 发展能力预警系数 结构预警系数 Z计分预警系数 预警系统 - - 0.5 - - 1 1 0.67 0.5 - - 1 1 - 0.5 1 - 1 权重 0.2 0.2 0.1 0,1 0.2 0.2 0.2 0.2 0.1 0.1 0.2 0.2 0.2 0.2 0.1 0.1 0.2 0.2 0.55 中警 企业存在经营隐患，应寻找原因，采取措施 0.58 中警 企业存在经营隐患，应寻找原因，采取措施 0.25 轻警 企业整体水平较好，但某些方面需予以关注 综合预警系数 预警状况 预警解释

五、房地产企业现金管理的建议

（一）财务管理中提高对现金流质量的管理和重视

目前，在国内的大部分房地产行业的考核和绩效评价体系中，多以利润为导向，现金流的导向作用还很弱，企业实践中对现金流量的管理多为被动地，现金的管理存在严重滞后性特征。一些企业在贷款、囤地、扩张中恶性循环。只有当企业无力支付土地款，甚至通过拖欠工程款、延期支付土地款的方式来获得暂时的资金资源，勉强维持企业运营时，企业的经营管理者才开始关注现金流的问题。近几年来，房地产行业迅速扩张，市场的需求激增了房地产企业的账面利润，然而，土地垫付款高、开发周期长的特点，使得企业的资金链面临极大挑战。分析发现，很多房地产企业的盈利能力和获取现金能力形成鲜明对比，保利地产和招商地产的财务报表都体现了其现金的不足。在当前房地产行业的巨大泡沫下，企业更应该对现金流的管理提高到一个战略的高度，在制定企业未来发展战略是，充分考虑吸纳金流的状况。企业只有通过事前预测、事中分析和事后改进相结合，才能更好地保证融资，加强现金流的质量管理。

（二）扩大资金来源

本文中分析的三家房地产公司的资金来源主要来自于银行贷款，这也是国内房地产行业的一个普遍特点。国家统计局数据显示，全国房地产开发企业2015年资金来源合计57128 亿元，比上年增长44.2%。其中，国内贷款11293亿元，增长48.5%；利用外资470亿元，下降35.5%；企业自筹资金17906亿元，增长16.9%；其他资金27459亿元，增长71.9%。大量的资金来源依赖于银行贷款，实际上是加大了企业的筹资风险。特别是在我国金融业国家管制机制比较严格，国家为了抑制房价上涨过快，往往通过提高贷款利率，控制贷款数量来遏制，这在无形中也增加了企业的筹资风险和资本成本。从现金流量结构，可以看出企业是现金净流入还是现金净流出，是经营活动的现金流入占主导还是投资或筹资活动的现金流入占主导，从而可以分析企业所处阶段或存在的问题，或通过财务杠杆里提高运营效率。

（三）降低风险，增加企业最为稳定的资金来源——销售商品所获得的现金 企业风险的降低是其获得稳定收入的前提，而只有稳定的收入，才能给企业的现金流管理带来竞争优势。在降低风险上，企业可也通过投资于回收期不同的业务，来保证稳定的、源源不断的现金流入。一般来说，投资回收期短的业务，对市场和经济环境的变化比较敏感，投资风险大，但相应的投资收益也较大；投资回收期长的业务，对经济环境敏感性低，投资金额大，但风险较小。通过有效的财务分析进行组合投资，可以在一定程度上降低企业的风险，从而使企业获得有力的现金流入。

（四）合理增加土地储备

近几年来，房地产行业发展迅速，企业的经营管理者对行业未来预期良好。再加上国家土地资源的不足，部分房地产企业开始盲目囤地。然而，过度拿地会造成企业现金流不足，偿还银行贷款和到期债务的压力较大，这在一定程度上加大了企业营运的风险。笔者认为，企业在拿地的时候，应充分考虑到企业未来的发展战略和计划，以保证土地持有量与企业未来部署相吻合。同时，企业还应关注财务状况，避免造成严重的资金短缺，在拿地和企业现金流之间寻找平衡点，避免现金的短缺影响到企业未来发展。

第五章 结论

本文通过对目标公司现金流量特点的研究及预警模型的建立，研究了如何对房地产企业的经营前景理性地判断，对企业经营管理者分析和评价企业财务状况提供了有效的理论依据。但是，在本文的研究与写作过程中，由于作者知识深度的缺乏，对企业的现金流特点和财务预警机制未能深入透彻分析，本文还存在着许多不足之处。因此，论文的结论有待于在今后的研究和实践中做进一步的完善和改进。

本文从管理的目标以及现金流状况评价的内容出发，建立了一套结合现金流量信息的财务状况评价指标体系，包括比率分析、结构性分析、趋势分析等三个方面，具体构建了企业财务状况分析体系。具体指标包括现金流量与当期债务比、债务保障率、销售现金净流入、全部资产现金回收率、现金流量适合比率、现金再投资比率、营运指数、现金流入流出结构比率等。

本文引入房地产企业的案例，结合以上财务状况指标，进行综合分析，除体现了现金流分析体系的谨慎性和有效性外，更帮助企业的经营管理者看到，通过构建现金流状况的评价模型，能更为准确的看到企业发展中的问题，看到企业经营过程的财务风险以建立相应的预警机制。企业可以运用该体系计算的指标值，同行业平均水平比较，建立预警临界值，进行建立完善的现金流预警机制，优化现金流管理。

通过本文的研究，我们认为，由于企业所处的市场环境、供应链、销售渠道等的复杂程度和变化性，对于现金流状况的研究，未来还可以进一步扩展。未来的研究应考虑到不同的行业领域，不同的市场环境和企业自身发展阶段，细化现金流特点和现金流管理方式，优化企业现金流状况的评价指标的选择以及权重的赋予，使得研究成果更加具体、深入和完善。

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