国内外旧城改造方式经验和教训(图文并茂很好的资料)(2)

绿化等具体要求。

——政府由原来的直接介入旧城改造转向间接引导，工作重心集中于维护社会稳定、促进住房保障、营造健康环境、建设公共设施、引导公众参与等。旧城改造的主体则主要由私人开发公司和社区团体组成。

1.2.3 国内旧城改造成功案例分析 1、以大规模成片改造为主——成都 ", 项目背景

从2002年开始，成都市以“经营城市”为指导思想，全面启动了城区旧危房改造工程。经过两年多的时间，成都完成了483万平方米的拆迁总量，商品房销售面积大幅增长，创造了“成都模式”的旧城改造实践典范。

", 更新机构

（1）成立市危旧房屋改造指挥部及其办公室，统一组织实施城区范围内的大规模危旧房屋改造、拆迁安置用房建设等项工作；

（2）市住房保障中心确定为危旧房屋改造项目的业主，担任城市运营商的角色，便于与金融部门对接，获

得银行授信，实施项目融资；

（锦里夜景） 酒吧一条街 ", 更新方式

（1）按照“划零为整、组合成群、成片改造”的思想，把总量为410万平方米的危旧房划分为45个片区，以每个片区作为一个项目实施整体成片拆迁；地块拆迁完成后，交成都市土地拍卖中心拍卖；

（2）项目业主土地款收回后优先归还银行贷款本息，从而确保银行贷款资金的安全。

锦里夜景

在旧城改造模式上，成都遵循“统一规划、整体改造、多轮驱动、利

益共享”的原则，其具体措施有：

?

按照优化后的控规确定拆迁改造范围，片区内各企、事业单位均可

作为主体参与实施该地块的拆迁改造。

?

拆迁腾出的土地按照控规划分为若干片块统一组织拍卖。拍卖收益

在扣除片区应公摊的所有费用（含道路、绿化、学校等各项公建配套设施费用）

川西风格的临街酒吧和茶馆

后，由各地块的参与业主根据所提供的地块大小按比例予以分享。

?

对中心城区，可采取土地出让与旧城改造捆绑的办法实施改造，如

土地使用权与拆迁补偿和开发项目方案捆绑招标；土地使用权与拆迁补偿捆绑挂牌或拍卖等。

实行以上相关举措成功地调动了拆迁业主的积极性，变被动为主动，实现了政府、业主双赢的格局。

稍作整饰的二线旧宅

在资金筹措方面，成都通过拆迁资金来源市场化，突破旧城改造的资金颈瓶，使危旧房拆迁与安置工作进入良性运作的状态。

?

在拆迁实践中，将城区二环路内的旧城划片包装为多个项目，向银行申请质押贷款，筹集资金成片

进行拆迁，拆迁后的地块按规划控制条件向市场拍卖，所得款项首先用于偿还银行贷款。

? 在旧城改造中，国有土地使用权出让金按照基准地价的20％收取。

?

对投资拆迁的业主实施旧城拆迁完成后，拆迁地块实行招拍挂方式出让，招拍挂后成交价款扣除土

地出让金后全额返还投资业主。

?

成立了“成都市统建办旧城改造安置房项目”资金信托计划，在全国首次引入赎回机制，成功募集

了大量民资作为旧城改造资金来源。

在拆迁安置方面，成都形成了以“阳光拆迁”、“扶困救助”、“多轮驱动”为亮点的拆迁模式。 ?

及时出台了一系列地方性政策法规：2001年《成都市城市房屋拆迁管理暂行办法》、2002年《成都市

城市房屋拆迁纠纷裁决程序暂行规定》、2003年《成都市城市房屋拆迁评估管理实施办法》、2004年《成都市城市房屋拆迁听证程序》、2005年《成都市城市房屋拆迁行政强制执行程序规定》，形成了较为完善的城市拆迁法律法规体系。

?

在资金方面，引入银行按揭，解决购房一次性支付困难。拆迁户无论是选择“货币补偿”还是“产

权调换”方式，都可以将想购买的二手房或拆迁安置房，通过成都市住房置业担保公司作抵押申请住房贷款，而且手续简便，速度快，费用低。

?

“双困户”可申请廉租住房金补贴，按照廉租住房租金差额补贴方式，以5年时间计算补贴金额，一

次性支付给安置中的廉租住户，用于冲抵购买安置房屋补差价款；以货币补差方式直接发放给选择货币补偿总额不足8万元的住房“特困户”，即拆迁安置中扶困救助备用金的使用对象。

?

对住房建筑面积在15平方米以下，他处无住房，并持有城市居民最低生活保障金领取证的拆迁户，

在进行产权调换时，安置房屋为套一型的，按有关规定结算差价时，被拆迁人按应付补差款的30%向拆迁人支付(不再享受一次性付款的优惠)。

", 改造成效

制定了规范化、人性化的执政举，在房地产评估到拆迁安置、补偿过程中,从政策到标准,一律公开透明,让百姓监督。由于严格执行迁补偿政策，维护了群众的切身利益，从而保证了社会稳定，较好的解决了我国旧城改造拆迁难的问题，有力于旧城改造的顺利推进。

2、小规模、分片、分阶段渐进式改造 （1） 北京菊儿胡同——老特色居住区的改造 ", 项目背景

菊儿胡同位于北京东城南锣鼓巷地区的东北角，是一处危房较为集中的历史地段。

格的临街酒吧

", 更新方式

（1）分级改造。以院落边界为单元，“质优保留，质中维修，质差改造”的单元滚动开发模式。

（2）指标控制。以2-3层为主，局部4层的底层高密度开发方式，在造型、色彩和材料等方面结合传统并加以创新。

菊儿胡同全貌

（3）合院体系。维护胡同－院落体系，采用类四合院模式，同时兼顾居民现代生活需要。

（4）理论探索。采用适宜技术，对社区重建和社区合作、城市有机更新理论作了进一步的研究合发展。

菊儿胡同在更新改造的过程中，充分考虑地段的整体性、文脉的延续性、尺度的人性化，逐一开发的阶段性和综合的社会经济效益，提出了保护、整治与改造相结合的小规模、分片、分阶段、滚动开发的原则和方法。

庭院内部景观

", 改造成效

北京菊儿胡同住宅工程一期、二期完成后，引起了各界的广泛关注和盛誉，这种可持续的旧城改造方式在此后的苏州、济南等其它旧城住区更新中得到了推广和应用。

（2）上海八号桥时尚创作中心——老工业区的功能更新与再利用

", 项目背景

上海八号桥时尚创作中心位于卢湾区建国中路8号。现状建筑是上世纪50-60年代的原上海汽车制动器厂的厂房，由8幢建筑物组成，称之为“八号桥”。

", 更新方式

规划保持原有厂房的整体布局，外部空间和内部空间更新组合。将原工厂

平面

内不适合的危房、隔断等等撤去，加入新的元素。设计使用了钢和玻璃等材质，使旧的厂房布局与新的材料冀色彩形成强烈的对比，突出时尚氛围。特殊的背

景形成了园区内多个丰富多彩的外部空间及半室外空间，这样便于设计师的相互交流。在传统材料上添加新的时尚元素，构成多彩的丰富的立面。该园区的规划设计有别于以旧存旧的做法，对工业建筑进行了功能上的更新，作为时尚创作中心使用，目前的用户有欧美日香港等多家著名的设计事务所、也有时装设计、平面广告设计、电影制作、珠宝设计等等。

", 改造成效

该园区的改造保留了老城区的历史记忆，随着新的使用功能的引入，激发了该地区的经济活力。事实证明是一个对城市中心区内工业遗产成功开发的案例。

（3）上海新天地——老商业历史街区的复兴 ", 项目背景

新天地广场位于上海市中心区淮海中路的南面。它东临黄破南路，南临自忠路，西临马当路，北临太仓路。兴业路把整个广场分为南里与北里两个部分。新天地广场在太仓路上的主入口离淮海中路最繁华的地段和地铁出入口仅170余米。另外上海最重要的革命历史文物保护单位—中国共产党第一次代表大会的会址就在兴业路上。新天地广场用地面积约2公顷，原先建有十五个纵横交错的里弄密布着约3万m2的危房旧屋。

", 更新方式

项目所在区域内有一大会址，项目用地的两个地块被划入上海市“思南路历史风貌保护区”中。保护区内的建筑提出三个保护层次:核心保护、协调性保护与再开发性保护。一大会址为该区的核心保护对象，它附近的建筑是协调保护对象，其它建筑可以是再开发性的保护。但新天地广场不仅把紧邻与正对着一大会址的建筑风貌忠实地保护下来，而且把广场北里大片老式石库门里弄的旧时风貌也保护了下来。维系了一大会址的整体环境风貌。

在规划中保留石库门建筑，进行清理、加固与修复，恢复原有建筑风貌，并赋予它新的商业功能，改造为内容丰富、风味独特、品位高雅的中外餐厅、咖啡座、艺术展廊与专卖店等。并在原高密度的旧屋中“掏空’”出一些公共空间，在“掏空”的同时还把一切能为广场增色的、具有石库门里弄文化特征的建筑与部件保留下来加以利用。

", 改造成效

新天地广场的改造成功的保护了原有的特色历史建筑，把该区域成功的转变成城市核心区内的集商业、休闲、娱乐、旅游为一体的综合区。目前新天地广场成为上海最吸引人与留得住人的一个文化休闲好去处。

老工业建筑改造后的建筑外观

改造后的内部空间 石库门里

改造后的街道外观

宜人的庭院空间 内部空间

1.2.4 国内旧城改造成经验总结

与欧美国家不同，中国城市发展目前尚处于城市化的初步发展阶段，由于复杂的历史社会原因，中国城市更新发展历程有其独特发展特征。

1、旧城改造绝不是简单的拆“旧”建“新”，拓宽马路，或者是选择区位条件好的地段进行改造，以求得高额的开发效益，而是一个长期、持久的过程，它包含着保护、修复、改造、更新、新建等多项内容。中国现阶段旧城改造不仅面临着过去大量存在的物质性老化问题，更交织着结构性和功能性衰退，以及与之相伴而来的传统人文环境和历史文化环境的继承和保护问题。从深层意义上，城市改造应看作是整个社会发展工作的重要组成部分，从总体上应面向提高城市活力、推进社会进步这一更长远的全局性目标，改造方式应由单纯的物质环境改造规划转向社会、经济发展规划和物质环境改善规划相结合的综合性居住区改造规划，要突出规划的过程和规划的连续性。改造总的指导思想应是提高城市功能，达到城市结构调整，改善城市环境，改造物质设施，促进城市文明。

2、“人本主义”思想对旧城改造的影响与日俱增。旧城改造不仅是经济发展和城市建设的需要，也是不断满足和提高城市居民以及经常在城市流动的人民群众的物质、精神生活和生态环境的需要。

3、旧城改造因政策的变化而面临着良好的发展机遇。随着土地的有偿使用，房地产的发展、大量外资的引入为旧城改造创造了新的机遇。但在市场化运作中，旧城的建设存在一些不容忽视的弱点和隐忧，如旧城改造方式的单一、旧城改造的急功近利、历史风貌的破坏、社会问题的突出等，因此政府有必要采取相应措施来推动旧城改造。

国内城市旧城改造的土地运作政策分析

1.1 山东青岛市

青岛市结合旧城改造中的资金压力大、开发难度大、人口多、

密度大和拆迁安置费用高等问题，由过去的以项目运作为主改为以土地经营为主，在市场化取向的前提下突破资金瓶颈，使旧城改造项目顺利进行。在城市旧城改造中，按“拆建分离、捆绑改造”的方式实施。用地由政府组织拆迁腾空，然后将土地统一纳入土地储备，进行公开拍卖，土地出让资金用于偿还前期拆迁贷款的投入。

青岛市在具体实践中，“捆绑式”的改造理念分为以下三种改造模式：

1、将土地开发与老城区改造捆绑考虑。即“旧区改造与新区开发”模式，将城市新区的开发项目与老城区改造项目捆绑进行，在确保旧城改造项目顺利进行的前提下，对新区项目适当给予政策优惠。

2、将企业搬迁与老城区改造捆绑考虑。即将企业搬迁后闲置的土地与老城区改造捆绑进行。由于搬迁企业主要为工业用地，涉及居民拆迁安置较少，土地成本较低，因此将老城区改造与其捆绑，可在一度程度上缓解老城区改造地块的经济压力。

3、研究“减楼加层”增加容积率与老城区改造捆绑的办法。该方法主要为减小与老城区改造捆绑项目的建筑密度，提高建筑高度，从而提高容积率。即老城区改造由于现状容积率较高，开发商资金无法平衡，通过具体政策，在另一可增加强度的项目适当增加容积率，基本保证开发建设的资金平衡。

●特点：

（1）此种方式的可操作性较强，适用于一般旧城改造。 （2）政府存在着一定的资金压力。

（3）改善旧城居住环境，有机疏散人口，有效提高旧区生活环境。

（4）旧城拆迁周期较长，导致拆迁成本增加，影响了政府投入资金回收和运转。

1.2 浙江绍兴市

浙江绍兴市在仓山直街旧城改造中提出了“修旧如旧”的思

路，对仓山直街进行输入式改造。在改造中，对现状各类建筑分别予以对待：已经确定文物保护点或具有文物价值的民居保持原状；对部分受损和已经损毁的民居，依照原状实行修整和重建，并且按照专家设计，对门户、窗栏、屋脊等进行复古的修整；对于违章破旧建筑，予以拆除。同时，由政府对公共基础设施进行改造，分户安装抽水马桶和卫生设施，埋设自来水和排污管网。在改造资金筹措方面，由政府全额出资进行公共设施改造；民居外型恢复和室内卫生设施的改造资金，私房住户占45%，政府占55%，公房住户的改造经费由政府全额负担。

通过上述改造方式，将城市特有历史文脉、城市肌理予以延

续，同时改善了旧区居民生活质量，使得绍兴市在2003年获联合国最佳人居环境奖，联合国教科文组织亚太地区遗产保护优秀奖。

●特点：

（1）此种方式通过对建筑的整修，保护和延续了历史文脉，适用于城市特色风貌区。

（2）政府在改造中起主导作用，存在较大的资金投入。

（3）改造公共基础设施，修缮破旧房屋，改善居民的生活环境，原居民不搬迁。

1.3 四川成都市

四川成都市在九眼桥头太平巷旧城改造项目中采取“不动迁

模式”：太平巷里的居民不用搬迁，由政府和市民共同出资将以前的破房子改造成统一风格的新房子，并通过功能转换，将住宅调整为商铺，而以前居住于此的老街坊则成为老板。该项目由成都市规划行政主管部门统一规划，统一管理，但不进行拆迁；按政策规定，投资主体可以是开发商，也可以是住户本人，也可合资开发，政府有关部门只充当中介角色。

“不动迁”为成都市旧城改造提出了一个新的思路，是对过去旧城改造中只有“拆迁”、“搬迁”这种简单

做法的修正和完善。多年来大面积的旧城改造，使成都有历史文化特色，有城市内涵的区域已经不多了。采用这种改而不拆、改而不迁的方式，将呈现一个原汁原味的城市形象和内涵。

●特点：

（1）此种方式维持旧城肌理，适用于城市特色风貌区。 （2）政府在旧城改造中起指导和引导作用。

（3）通过建筑功能转换，解决了居民的安置和生活问题。 （4）项目进行商业开发，存在着招商及经营管理等问题。

拆迁，容易导致强制拆迁，被拆迁人的根本利益得不到保障，造成了社会不安定；因此，目前武汉市土地供应以熟地出让为主。详见下表：

1.4 吉林四平市

四平市在城市棚户区改造工作中，提出坚持市场化运作为主与政府组织相结合的原则，对有开发价值、具备市场化运作条件的改造项目，实行有偿出让，向社会公开招标，政府帮助创造环境，制定措施，加大监管，保证被拆迁居民及时回迁。坚持改造与改善相结合的原则，对城市中心集中连片区，统一规划，统一拆迁，统一建设。坚持棚户区改造与城市绿化、美化相结合的原则，在提高居住水平的同时，改善城市面貌。

四平市针对开发商不愿意参与棚户区改造的问题，制定“政府主导，开发商建设，政府全盘回购”的新思路，即政府统一规划，统一制定建设方案，政府组织拆迁，开发商按照政府要求建设。小区建成后，政府全盘回购，第二年年底前付款，工程总投资的20%作为利润给开发商。该思路实施后，开发商纷纷参加棚户区改造，拆迁工作顺利进行。

为解决居民生活的问题，政府回购小区周边临街商业网点，并将其对外出租，所得收益用于补贴小区的物业管理费和特困户的取暖费用。

●特点：

（1）结合该市房价较低的实际情况，具有一定的可操作性，适用于中小城市旧城改造。 （2）政府在旧城改造中起主导作用，存在着较大的资金压力。 （3）改善生活环境，解决了居民的安置问题。

1.5 旧城改造土地运作方式对比分析

青岛“旧区改造和新区开发捆绑”土地运作模式，其可操作性较强，改善了居民的生活环境，较好的实现了社会效益和经济效益综合平衡，同时政府易产生拆迁资金瓶颈。绍兴“修旧如旧”土地运作模式，对公共基础设施进行改造，修缮破旧房屋，保持和延续旧城历史文脉；但该模式仅适用于旧城特色风貌区。成都“不动迁”土地运作模式，对建筑进行功能置换，引入商业和旅游理念，维持旧城肌理，同时带动了历史街区复兴。四平“政府主导、开发商建设、政府全盘回购”土地运作模式，提升了城市面貌，改善了居民的生活水平，制订相关政策，保障旧城改造开发建设资金平衡，但该模式仅适用于中小城市旧城改造项目。

武汉市旧城改造用地主要采用招拍挂供应方式，分为生地出让和熟地出让两种。由于生地出让由开发商组织

土地供应方式 典型城市 \旧区改造与新区开发捆绑\青岛 \修旧如旧\绍兴 \不动迁\成都 \政府主导、开发商建设，政府全盘回购\四平 现行市场招拍挂 武汉及大多城市 ●公开透明 ●能够体现旧城特色 ●有利于地块社会和经济效益综合平衡 ●有利于保护旧城风貌和文化特色 ●有利于拆迁居民的安置和生活 ●可有机疏散旧城人口 ●改善居民的生活环境。 ●政府充当中介角色 ●制订相关政策，有利于改造地块开发建设●可合理组织 ●有利于提升城市面貌。 ●操作简单 优点 资金平衡 拆迁安置 ●拆迁成本较高 缺点 ●捆绑地块操作周期较长 ●仅适用于旧城特色风貌区改造 ●存在着招商、经营管理问题 ●适用于中小城市旧城改造 ●政府承担前期大量的资金投入 旧城改造建设时序综合评价：武汉市实例分析

应用层次分析法，通过对旧城的特征以及可能影响旧城改造实施的因子进行分析，识别出最普遍、最能影响旧城改造建设时序且易于量化的因子，根据各评价因子影响旧城改造实施的相对重要程度两两比较构造判断矩阵求得评价因子权重。然后对各因子进行量化后根据特定的规则赋分，将各项因子所得分值乘以相应的权重后累加得出待改项目的最终分值，通过最终分值从高到低的排序得出旧城改造的建设时序。

评价指标包括了：规划建设发展目标（包括城市总体规划、相关规划、“十一五”规划）、旧城现状（包括区位现状、区域地价级别、改造区建筑量大小、动迁居民户数、改造区用地规模、配套设施现状）、政府决策（包括区政府旧改计划）、认知度（包括知名度）、其它（包括区域经济实力、区域商品房价格、二手房价格）。

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