xx机电综合楼项目可行性研究报告doc - 图文(4)

zzxzz综合楼建设项目可行性研究报告

在zzxzz的购房人群中，51%以上是非乌zzxzz人口，他们因为在zzxzz投资或工作，选择在这里置业，在一定程度上推高房价。

（3）土地和建筑成本的不断上升，已经显现的通涨预期。 （4）不断提高的人均可支配性收入及其带动下的住房改善期望，等等。

因此，近几年内zzxzz商品房价格依然会保持较高的增长。 3.2.2高端、中高端住宅进入高成长期，低端zzxzz场竞争加剧 高端zzxzz场， 开始时入高成长期。

高端、中高端zzxzz场的活跃，来源于以下几个因素： ①居民收入水平的提高，推进改善生活的需求；②越来越壮大的区外高收入人群对高端产品的需求；③近几年来绝大多数开发商忽略高端产品的开发，压抑了潜在需求；④更多开发商自我开发理念的更新，及不断由一线城zzxzz进入二线城zzxzz的开发商对居住理念的引导，刺激了潜在需求；⑤中高端产品的自我改良；⑥居民对中低端产品的不满足；⑦中高端产品总供应量的比例偏小。

3.2.3中低端zzxzz场竞争加剧

与中高端产品旺销形成对照的是，中低端产品，因开发理念、开发成本和项目区位的影响，今后中低端楼盘的开发规模较大，将会加剧低端产品的竞争。受70/90等政策影响，同质化竞争加剧，会放大这种竞争。

低端产品的竞争，主要在于价格竞争，价格是中低端客户的敏感区，将会直接影响中低端zzxzz场的竞争状态，价格升幅减缓；与之

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相反，高端产品的竞争由于更多在于企业品牌与生活理念的竞争，而且其购买力与低端产品不在同一层次，因此受影响较小。这一现象在未来几年内，将越来越明显。

3.2.4品牌竞争将超越价格竞争和产品竞争

zzxzz房地产zzxzz场竞争层面整体升级，品牌竞争分级日趋明显。2007年，无论是外来开发商，还是本地开发商，纷纷注重营造企业品牌、企业形象，精细化服务、责任地产名词纷纷涌现。

这些既源于zzxzz场理念的自我更新及外来开发理念的冲击，也源于开发商对zzxzz场风险防范意识的提升。

对客户资源的重视程度日益加强，高端楼盘注重圈子营销方式的深入执行，使中高端zzxzz场更重视客户生态群的建立，从而更加促进了房地产开发商们对客户服务、物业服务方面的重视程度。而品牌竞争将涉及社区服务、企业信誉、产品质量、营销模式，以及企业的综合素质等等。

这是zzxzz场良性发展的表现，这种良性发展的趋势将不可逆转，品牌的竞争，将会超越价格竞争，甚至产品竞争层面，成为主要竞争元素。这也是被万科地产、中体奥运地产等品牌所证明了的。

3.2.5资源占有意识将影响购房行为，zzxzz中心大户型楼盘将更受热捧

值得重视的是，人们对资源占有的意识正在影响客户的购房动机。解决生理需要的单纯居住需求，已经被前几年的低端产品大量释放。现在客户对房产的购买动机，大多带有投资意识，尤其是中国传

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统的房产保值增值的意识渐浓，及投资客的推波助澜，投资行为变得越加强烈。而zzxzz城zzxzz规划政策，又将这一行为的能量无限放大。

zzxzzzzxzz城zzxzz规划和城zzxzz建设在经过了十多年的快速发展，在本来就三面环山 政策使得偏远区域的楼盘更加集中，投放量更大，户型面积趋同，而城中住宅越来越少。地方政策，加上国家70/90等政策的深入执行，大户型，尤其是城中大户型逐渐成为稀缺产品。

这和因收入增长带来的不断改善居住条件的需求，南北疆团场、地方的客户对举家迁入的要求，人们对资源占有的意识的觉醒等，形成反差。一方面供应稀缺，一方面需求旺盛，城zzxzz中心的大户型将更受热捧。

3.3企业策略建议

1、强化品牌竞争力，增加风险防范意识。 2、关注中高端产品的开发，改进楼盘综合品质。

3、有主题开发楼盘，细分zzxzz场，差异化竞争，回避价格竞争。

4、城南重点关注民族群体，城中重点关注经营商及投资客，城北重点关注中高端居住群体。

5、重视乌zzxzz以外购买人群，创造便利服务。

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第四章 项目建设条件

4.1zzxzzzzxzz概况 Zzx

今日的 趣的独特风貌。

zzxzzzzxzz是 品、名、优、特产，样样齐全。 zzxzz有着特殊的地缘优势， 文明。 zzxzz是 将人们牢牢地吸引到这里。

zzxzz地域辽阔，拥有丰富的自然资源， 野生动植物种类繁多。 气候

zzxzz深处大陆腹地， 。

a.春：zzxzz春天 作物十分有利。

b.夏：夏季的 尽管夏日炎炎，却热而不闷，而且昼夜温差大，zzxzz城区夏季平均气温为23℃，是旅游、避暑的胜地。

c.秋：zzxzz的秋天从8月24日开始。北部平原推迟10天，入 。

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d.冬：zzxzz城区的冬天， 旅游活动。 区划 4.2选址

拟建的zzxzz综合楼选址在zzxzzzzxzzzzxzz场内，位于zzxzzzzxzz商业繁华街区— 基础设施到位，用地地形平稳，坡度不大，周边无废水、废气、废渣、噪音等污染源，空气清新，为项目开发提供了基本条件。

4.3项目建设地岩土工程勘察报告

“zzxzz岩土工程勘察设计研究院” 经过对项目建设地实地勘察，于2007年11月14日提出《岩土工程勘察报告》内容如下：

4.3.1勘察依据的规范、规程

1、《岩土工程勘察规范》（GB50021-2001）； 2、《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）； 3、《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）； 4、《建筑桩基技术规范》（JGJ94-94）；

5.《高层建筑岩土工程勘察规程》(JGJ72-2004)； 6、《建筑边坡工程技术规范》(GB50330-2002)； 7、《建筑地基处理技术规范》(JGJ79-2002)； 8、《土工试验方法标准》（GB/T50123-1999） 4.3.2工程概况

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