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进以改善民生为重点的社会建设”的思想，将会积极推动我国房地产近几年及中长期的发展。

改革开放，吸引大量外资投资国内房地产zzxzz场，外商在建筑风格、新技术、良好的经营管理经验等方面将促进我国房地产业的发展和成熟。外资企业的进入，将加剧竞争，有利于房地产业资源的合理配置。

我国的房zzxzz历来有“政策zzxzz”之称，自2003年下半年至2004年4月以来国家陆续出台的一系列新政策、新法令，给房地产zzxzz场带来了变数。2003年9月国务院发布的《关于房地产zzxzz场持续健康发展的通知》（国务院10号令），关于“对符合条件的房地产开发企业和房地产项目要继续加大信贷支持力度，同时要加强房地产开发项目贷款审核管理，严禁违规发放房地产贷款；妥善处理过去违规发放或取得贷款的项目，控制和化解房地产信贷网络，维护金融稳定”，赢得房地产业界的一片称赞。

2008年伊始，针对房地产zzxzz场中存在的违规开发建设、侵害群众合法权益等问题，zzxzzzzxzz人民政府根据建设部有关规定，制定方案，重拳出击治理整顿和规范房地产zzxzz场。此次综合整治重点确定为“开发”和“交易”两个环节。检查对象为房地产开发企业、房地产经纪企业、评估机构、拆迁企业、物业管理企业等。整治内容包括，不按规划审批内容进行建设；非法占用土地，转让土地使用权，改变土地用途，囤积土地不按规定时限进行开发；不按程序办理基建手续和未经许可擅自施工；无营业执照和相应的资质从事房地产开发

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建设、物业管理、中介服务、房屋测量和拆迁；将未经验收的房屋交付使用或将验收不合格的房屋交付使用；未取得商品房预售许可擅自售房、囤积房源、炒卖房号、哄抬房价；商品房销售“短斤缺两”；合同欺诈等违法违规行为。

这一系列的政策规定不仅及时清理了房地产开发行业队伍，解决良莠不齐的问题，国家政策将支持房地产业有序的发展，使真正有实力、有能力的房地产商有了公平、合理的发展平台。

3.1.4房地产的有效需求将逐步上升

国家“十一五”期间宏观经济继续高速、健康发展，对房地产提出了更好、更高、更快的发展要求。高科技含量的迅猛发展为房地产开发注入了全新的科技理念，提升了房地产业态的整体品质，从而为zzxzz场提供更多符合新技术、新材料、新设备、新工艺的“四新”要求的房源。

党的十七大提出：“实施扩大就业的发展战略，促进以创业带动就业。就业是民生之本。要坚持实施积极的就业政策，加强政府引导，完善zzxzz场就业机制，扩大就业规模，改善就业结构。完善支持自主创业、自谋职业政策，加强就业观念教育，使更多劳动者成为创业者。”广大人民群众在择业、投资、经营、发展上有更大的选择空间，这些都构成了庞大的房地产需求群体。显示出：“十一五”期间，房地产的有效需求是逐步上升的趋势。

3.1.5西部大开发、乌昌经济一体化的积极影响

西部大开发战略的实施有利于中西部地区房地产zzxzz场的发

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展，国家将对中西部地区在投资、政策和资源方面给予倾斜，大量的投资对房地产提出了更高的配套需求；乌昌经济一体化战略的提出，对区域经济发展的带动作用与日俱增，促进了区域经济的整体发展和居民购买力的稳步提高，进一步提高对房地产的有效需求，促进zzxzz房地产业的平衡发展；为zzxzz房地产业发展创造了一个良好的发展环境，同时也给前来zzxzzzzxzz投资的房地产商带来商机。

2007年前三季度，zzxzz房地产开发投资保持稳定增长。据zzxzzzzxzz企业调查队统计数据显示，zzxzz房地产业整体呈现开发投资增长稳定、商品房销售持续增加的良好发展态势，体现出以下主要特点：

（1）房地产开发投资稳定增长，土地开发活跃。

1-9月，zzxzzzzxzz房地产开累计完成投资51.75亿元，比上年同期增长64.99%。其中，住宅完成投资43.83亿元，同比增长66.17%。随着房地产开发投资和销售的持续升温，土地购置和开发面积均呈较快增长。1-9月首府累计购置土地面积154.88万平方米，比上年同期增长39.52%，完成土地开发面积152.28万平方米，比上年同期增长70.37%。

（2）房屋施工面积和竣工面积快速增长。

1-9月，zzxzzzzxzz商品房屋施工面积711.81万平方米，比上年同期增长41.98%，其中住宅施工面积611.31万平方米，同比增长48.35%；竣工商品房屋面积79.63万平方米，同比增长1.44倍，其中住宅竣工面积66.99万平方米，同比增长1.28倍。今年以来房屋施工

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和竣工面积增幅较大，显示出zzxzzzzxzz房地产业强劲的发展势头。

（3）商品房销售持续增长，住宅空置面积下降。

前三季度，首府商品房销售保持旺销的势头，实现商品房销售额75.69亿元，比上年同期增长74.34%；其中商品住宅销售额68.33亿元，比上年同期增长77.3%。与此同时，受商品房销售较旺的刺激，商品房空置大幅减少，前三季度，商品房空置面积为91.35万平方米，同比下降30.15%，其中住宅空置面积为27.01万平方米，同比下降61.93%。

zzxzzzzxzz十四届人民代表大会指出：继续按照“一主两副多中心”城zzxzz发展格局的新要求，继续坚持“南控北扩、东延西进”的战略；“稳定房价，促进房地产zzxzz场健康发展，人均住房建筑面积达到25平方米。”的目标。2008年zzxzz将建设40万平方米经济适用住房，单套面积在60平方米左右。充分说明zzxzzzzxzz房地产zzxzz场还有大量的空间。

3.2zzxzzzzxzz商品房价格现状和预测 3.2.1中高端zzxzz场进入高成长期

zzxzz房价处于填补洼地的上升趋势，上升空间依然很大 从2001年开始，到2006年前，zzxzz的房价涨幅一直处于全国大中城zzxzz的最后几位，六年累计上涨只有29%，远远低于国家GDP增涨幅度。房价也处于较低水平。2004年乌zzxzz商品房价格在全国37个大中城zzxzz中仅排在倒数第6位，均价1957元，而人

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均收入却是第19位。当时排在第19位的西安，其商品房均价已经是3007元。

房价的基数低，形成的价格洼地，毕竟会逐渐填平，这是zzxzz场规律。2005年后，随着zzxzz城zzxzz综合竞争力的提高，房价开始朝价值方向回归，出现上升趋势。

2001-2006年zzxzz住宅销售均价

年份 销售均价（元/㎡） 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 1746 1794 1813 1957 2064.9 2266 尤其从7月份以来，zzxzz房价涨幅连续位居全国前列。9月更是达到21.1%增幅，升至全国房价增幅榜第一位。

但如果结合人均收入和房价来看，这种升幅依然处于填平价格洼地的状态，并没出现价格居高的情况。

2006年乌zzxzz居民人均可支配收入达10431.84元，这相当于大连2004年的收入水平，而大连当年的房价是4241元，排在第13位。而目前zzxzz的商品房均价不足3000元，依然后于价格洼地，远远低于绝大多数省大中城zzxzz（当前，银川zzxzz3300元，西安zzxzz3719元）。

同时，至少受以下几项因素的影响，zzxzz的商品房价格还将在近几年内持续上涨：

（1）从2006年开始，由于国家西部大开发政策和能源战略的实施，以及边境贸易的大幅增长，zzxzz经济迅猛增长，这一经济源动力的推动。

（2）不断涌入的非乌zzxzz人口和非疆内人口。据统计，近期

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