大型商用楼盘建设项目可行性研究分析可研报告(3)

文脉延承：

长期的历史沉淀形成了德州的建筑气质和风格，各个阶段的建筑中包含着城市不同时期历史的记忆，在这些记忆中，积淀了城市的各个时代建筑文化特色，成为都市中珍贵的建筑文化脉络。之后的建筑，在对这条文脉的继承中生成，在新时期的建筑手段，建筑材料中，更丰富的理解和解译本设计的建筑气质，统一于城市的建筑气氛中，又使城市的风格表达的更加丰富。

对步行空间的强调是德州生活感受中最重要的部分之一，本方案将步行空间引入建筑中，将德州的步行感受转为建筑中的空间，建筑成为步行的背景，跌落的空间层次成为步行的街景。不同的步行线路---阶梯，玻璃通廊，孤行信步道相互穿插，形成丰富的步行感受。

人文氛围

建筑的人文氛围的形成有两个因素，一是商业群体建筑的内涵，既属于建筑种类的内涵。二是个性建筑有别于社会其他同类建筑的特征。

德州的人文精神表现为一种朴素，平和的人文气质，商业建筑则应表达出较强的宣传特性。本设计以典雅和谐为基调，以洁净的体量和信息化的理念作为商业建筑的个性特征，在典雅的人文气质基调上进行空间的组织。

从开发的角度，设计按照周边开发情整体发展的特点，以及未来使用者的特点进行协调设计。总体布置为集中围合型，商业娱乐部分和写字楼，酒店自然形成围合的界面，居住区自成体系，又与商业区做形式和形态的呼应，各个功能部分即分又合，按功能结合成组布置。

过多的装饰和复杂的建筑构成方式对于群体建筑风格并不合适，我们在设计中希望寻求一种朴素大气的建筑风格，使用合理的建筑材料进行协调组织，在经济上较低的投入，而达到良好的效果，使整体风格在较高的设计基调中作到和谐统一。 （二）建筑群体关系的协调

设计应表达出如下群体设计的协调理念 层次秩序：

在具体设计中，建筑表达出丰富而有机的空间内涵。其空间在广场的导引--展开--主体--交流--结束的空间基本序列中变化，服从主序列，并生成次序列。各部分形成广场—分轴线—分功能—次轴线—次功能的次序，按主—分—次三个层次组织空间。

整合景观：

设计应在整体空间架构中生成。本案的规划道路骨架和空间整体关系为外围内分，外围形成围合，内部功能则分开布置，形成不同的分区体系。这种原则决定了本方案的总体框架。并进一步决定次级设计，如景观和细部设计的方法，本设计原则是对整体设计体系的遵从，着力于发展与整体

和谐的建筑环境。

（三）群体中各个单体的建筑内涵的协调，

包括建筑秩序的明确，建筑风格的清晰，单体建筑各细部的呼应，不同建筑部分间收放配合和单体整体空间的流畅。

在单体设计意象上，体现商业居住性建筑特色，在设计中力求简洁大方，细部处理追求简约中的丰富变化。设计手法中体量简明，高层写字楼与高层酒店，采用简洁的立面划分，与精美的细部结合，运用现代简洁手法阐释建筑的个性意象。

单体细部形式，采用多层次的组织节奏，室内外空间互相呼应，使单体内每一处空间都充满生机与活力。同时利用构架等与退台配合，虚实变化，使立面更显生动。

个体的不同局部注意商业建筑时代品质特征、同时强调温馨和谐的气氛和典雅尺度，使整体气氛产生协调而富有内涵的现代商业品质。各部分的功能间产生丰富的联系。交流的空间成为建筑的重要特征。

2.4 项目规划设计方案

（1） 规划总体结构：

本案占地209239平方米，由4组较大的功能分区组成相对独立的组群区域，主要为商业区，高层办公区，酒店区和居住区。

商业区采用多层集中式布置，

高层办公区采用塔式办公楼和板式酒店，与空间丰富的商业娱乐区结合的布置方式， 居住区独立成组布置。通过外环组织交通。与线形集中绿地结合布置周边景观，中央区布置步行景观系统，通过水系与绿地设置主景观系统，争取户户有景，步移景易的高层次低层住宅景观。

按平面结构，主题分为东西两区，分别为西部的商业区和东部的居住区，按纵向结构，分为办公区，酒店区（高层区），商业及娱乐区，低层居住区（多层部分），地下功能区。

根据规划结构，地块空间关系采用围合，分合高低结合，形成生动有序的体量关系。 方案由中心步行广场连接起来，形成清晰的功能组织序列。

由城市广场、步行阶梯、阳光通廊和弧形信步道组成的三个步行主轴，形成了功能多样，层次丰富的半室外共享空间——城市与建筑的过渡空间。同时又将建筑的各个不同的功能区有机的联系起来。 现代社会各界对于健康环境的关注超过了以往任何时期，而半室外空间良好的自然通风，在为人员密集的大型集会、文化、健身、娱乐活动提供了便利的同时，它又有力的保护了

人们的健康。同时屋顶平台又自然形成了一个避难层，为主楼及群房的人员安全疏散提供了有力的条件。

（2） 交通组织与停车

办公楼群地下2层，为主要停车场，地下2层结合人防设置。机动车沿南北路入地下停车场。 商业楼群地下一层商业，地下2层为机房及仓库，局部做机动车停车位。

各功能入口主要沿周边布置，与中心广场呼应， 兼顾了办公和商业建筑和酒店建筑的使用性质，地段特点，服务半径和景观效果等多种因素。

消防车道沿建筑物周边布置，满足消防要求。 机动车停车通过地上和地下结合解决。 （3）步行体系及景观设计

形成步行广场，形成良好的集中公共空间，采用大面积，连续视线的集中景观区域。 公共景观的组织以一条阶梯主轴为主，两条休闲廊为辅，穿插进一系列活跃的空间元素，组织较丰富的主体空间。

线形空间内可设置群体主题景观广场、喷泉、浅水以及各种景观元素等，结合主轴步行道及弧形信步道构成丰富而生动的景观效果。 （4）绿色生态系统

建筑群体内设线形绿化，集中绿化两级生态系统。

线形绿化按三主多辅体系布置，三主是指沿三条步行通道的绿色生态体系，多辅是指沿各个交通体系均设置为绿色线形系统。

集中绿化系统是指绿色庭院布置，分为室内与室外两类。室外部分包括基地周边的绿带布置，娱乐建筑的屋顶花园布置。室内包括各入口厅堂布置，商业，写字楼主题空间布置，空中休闲厅布置，居住建筑会所布置，如上位置的设计均围绕生态建筑为主题进行设计。

第三章 项目市场背景研究

3.1 投资环境分析

3.1.1 宏观整体经济形势

2004年国内生产总值136515亿元，按可比价格计算，比上年增长9.5%。其中，第一产业增加值20744亿元，增长6.3%；第二产业增加值72387亿元，增长11.1%；第三产业增加值43384亿元，增长8.3%。第一、第三产业对国内生产总值增长的贡献率为9.2%和29.0%，分别比上年提高5.2个百分点和2.8个百分点。

全国居民消费价格总水平比上年上涨3.9%（见表1），其中服务价格上涨2.3%。商品零售价格上涨2.8%。工业品出厂价格上涨6.1%。原材料、燃料、动力购进价格上涨11.4%。固定资产投资价格上涨5.6%。农产品生产价格上涨13.1%。居住消费价格全国上涨了4.9%。

目前我国会展业蓬勃发展。中国贸促会近日公布的研究报告显示，未来5至15年内，中国会展业年均增长率将保持在15%至20%左右。预计到2010年，我国会展业总收入将超过200亿元；2020年，我国会展业总收入将超过1000亿元。

据测算，会展产业的经济带动系数高达1∶9，即场馆收入为1时，其他交通、住宿、餐饮、娱乐、购物等相关收入则为9。会展业在带来巨大的直接经济收益的同时，更为这些地区和城市的繁荣与发展提供了强大的动力：会展业作为人流、物流、技术流和信息流的重要载体，具有间接拉动经济升级的作用，而其产生的社会效益更是无法估量。会展经济的发展必然会加大对商务旅游地产的需求。

3.1.2 德州城市概况

德州市位于山东省西北部，北纬36°24'-38°0'、东经115°45'-117°24'之间，东西宽200公里，南北长175公里，总面积10341平方公里，占全省总面积的7．53％，位于黄河

下游北岸。

德州市北依北京、天津，南邻省会济南，西接山西煤炭基地，东连胜利油田及胶东半岛，处于华北、华东两大经济区连结带和环渤海经济圈、黄河三角洲以及“大京九”经济开发带交汇区内，兼具沿海与内陆双重优势。

德州市是华东、华北重要的交通枢纽。京沪、德石、济邯三条铁路在这里交汇，5条国道、14条省道在境内纵横交错。京福高速公路贯穿南北，济聊、青银高速公路穿境而过。从德州到济南国际空港仅需一小时，到天津海港也只用两个小时。

德州市辖德城区、乐陵市、禹城市和齐河、平原、夏津、武城、陵县、临邑、宁津、庆云， 1个市辖区、8个县，代管2个县级市。

2004年末全市总人口549．3万人，其中农业人口418.97万人，下降O．26％；非农业人口130．33万人，增长4．24％。全年出生人口6．92万人，出生率12．6‰；死亡人口3．02万人，死亡率5．5‰；人口自然增长率7．1‰。其中德城区10%，陵县、临邑县各10%，齐河县11%，乐陵市13%，人口所占比例较大。

3.1.3 德州市经济发展状况

据德州市统计局统计结果显示：2004年全市实现国内生产总值（GDP）686.9亿元，比上年增长17.1%，增幅提高0.5个百分点，为近几年以来最高增速，实现了连续五年的两位数增长，人均国内生产总值达到12542元。其中，第一产业实现增加值118.24亿元，增长7.6%；第二产业实现增加值360.74亿元，增长18.1%；第三产业实现增加值207.92亿元，增长12.1%。产业结构继续优化，非农产业比重进一步上升，二、三产业比重达到82.8%，与上年基本持平。

2001－2004德州GDP产值8006004002000GDP（亿元）增长率18.0.0.0.0.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0 01年407.412.3 02年460.512.6 03年556.6816.6 04年686.917.1%

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