大型商用楼盘建设项目可行性研究分析可研报告(2)

占地面积：内红线209239平方米（314亩）、外红线291152平方米（437亩） 总建筑面积：30万平方米 其中

单体shopping mall：15万平方米 五星级豪华酒店：5万平方米 5A级写字楼：5万平方米 townhouse别墅：5万平方米

经营方式：大型shopping mall、5A级写字楼、townhouse别墅以销售为主，五星级豪华酒店委托国际知名酒店管理公司管理经营。

1.2 项目建设背景

德州市位于黄河下游，山东省西北部，是山东省的北大门。德州市政府拟在老城区东面建设河东新区和技术开发区。德州新区拟建设高职学校、医疗中心、商务中心、文化中心、行政中心、新城绿地、会展中心、商业娱乐区、国际汽车城、新城综合市场，将新区建设于城市的一个小中心。天润柏川SHOPPING MALL为大型综合性一站式购物休闲商业中心，包括大型单体shopping mall、五星级豪华酒店、5A级写字楼、townhouse别墅，项目的投资建设将对当地经济发展、提高人们生活质量发挥巨大作用，主要表现在以下几方面：

为德州市及周边地区提供休闲购物、文化娱乐、办公、商务会议的场所，可以促进新区城市功能的尽快完善；

项目辐射德州及周边地区，为提高该区域人们物质文化生活提供便利条件；

项目吸引大量人流购物消费，对拉动当地经济增长发挥巨大作用；

项目设计理念科学、先进，建筑标准高档，建成后将成为德州市的形象工程，对提高城市形象起到积极促进作用；

本项目开发需要国民经济中许多行业和部门直接或间接提供物质资料 ，从而“波及”和拉动当地以上行业发展；

本项目的开发为当地国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所；

可直接或间接带动提升60多个部门和行业的发展，尤其对服务业的拉动效应大；

本项目的开发在安置人员就业，吸纳农村富余劳动力就业方面发挥着巨大作用；

项目开发成功，每年将会向德州政府缴纳各种税金达1亿元；

本项目的建设将为德州人民带来全新的体验式消费理念。

1.3 财务分析

1.3.1 计算依据

营业税率：5.5% 所得税率：33%

销售费率：3%(以销售收入为基数) 折现率：12% 贷款利率：9% 开发周期：4年 1.3.2建设投资

总投资: 184233.54万元 建筑面积: 30万平方米

单位建筑面积投资: 5988元/平方米 1.3.3资金来源

本项目总投资184233.54万元。项目实现滚动开发作需资金投入约7.3亿元，资金来源：自有资金、机构投资、银行贷款、民间投资方式筹措解决。 1.3.4 财务指标

税后利润: 63837.73万元

财务净现值: 12459.5万元(折现率12%) 内部收益率: 31%

1.4 不确定性分析

在销售价格、建安成本、销售率上升10%或下降10%的情况下,项目依然有较高的收益水平,高于银行贷款利率8%,也高于基准收益率12%。本项目有较强的抗风险能力。 1.5 结论

项目经济效益、社会效益与环境效益俱佳，项目可行。

第二章 项目规划设计方案

2.1 项目规划设计思想

本设计以形成现代城市开发区中心性商业综合建筑群为目标，定位在依托独特的外部环境、策划具有高度清晰的现代设计理念，具有高品位空间环境的高端建筑群体，最终形成具有时代意念的标志性商务群体建筑。 2.2 设计依据

1.规划部门提供的方案设计任务书和红线图。

2. 公司对“德州天润柏川大型综合性一站式购物休闲商业中心”建筑设计相关条件要求。3．德州市人民政府关于同意建设“德州天润柏川SHOPING MALL”的函。 4．德州市城市规划局的“规划设计条件”。 5．有关规范文件：

（1）《民用建筑设计通则》（JGJ37-89）； （2）《建筑设计防火规范》（修订、GBJ16-87）；

（3）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）； （4）《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）； （5）《建筑工程设计文件编制深度的规定》； （6）《人民防空地下室设计规范》（GB50038-94）；

2.3 规划设计主题与设计原则理念

信息?协调?生态空间

创造现代信息建筑的生态化空间，是本设计的主题。协调，信息与生态空间为本设基本

理念原则。

信息

设计主题，基于现代信息建筑的设计理念逐渐成为中心商务建筑的思想基础。

现代信息建筑的理论，是一种先进的群体设计理论，其基本思想为基于功能运行的时间和空间秩序来组织和穿插空间，使建筑在功能和形态意向上均体现出具有多层意味的信息交流的感受。国内外同类商务建筑逐渐接受并进行此类思想理念的深入研究与异化转化。同时，新的设计手段不断增加，为此种理论的实践提供了更成熟的基础。

在设计中，信息理论的设计概念分为四个层面进行设计研究。

（一）规划意念：设计运用中心广场空间作为空间连接的主题，形成一个信息广场，同时，采用玻璃廊道，孤形信步道为信息副轴，分别以快速和舒缓为不同的节奏，与广场交相呼应。各个建筑的独立交通，外围车流与入口的交通组织，共同形成多层次的空间系统。

（二）建筑意象，采用纯净的形体作为建筑的主题形象，而以精美细致的纹理作为建筑的细部，反映出明快而精美的现代高层建筑气质。这种处理方式也是信息化时代建筑的一种良好的处理手段，被称为信息化时期的新古典主义风格或者新精美主义风格，作为对德州新城建筑的一种响应，优美的体型和精致的细节，延续了新区精美的气质特征，而洁净单纯的外型，则不形成强烈的异特征，作为新建筑自身的一种“无”的做法，外在纯净，细部精美，对新区的现代建筑风格既尊重，又表达了新建筑自身的新的现代建筑元素，将新的精美风格补充入城市，成为城市新时代层面的一个新的元素。

（三）群体结构，以纯净的写字楼和商务区为中心，各部分既呼应又各有特色，而以丰富的商业娱乐建筑细部为联系，通过建筑体量的配合和细部的呼应，形成不同空间之间的感受响应，从周边欣赏建筑开始，到进入建筑，建筑的各个部分如同不同的舞台，将使用者带入各个不同的场景，随建筑的性质组织设计的气氛，不断感受到同质异构的空间副主题，随空间和时间的变化，建筑空间反映出各种不同的气氛，高度呼应的空间，使使用者强烈感受到建筑综合体的高度信息感受。

（四）硬件体系，在设备环境设计中，强调信息设备的使用，在可视空间环境，水环境，光环境，空气环境，声环境，设备管理，人流管理，设备使用等方面，加强信息管理控制系统的设计，使建筑表现出杰出的信息建筑使用层面的涵义，与外在信息感受丰富的规划结构，单体和群体关系的整体呼应，共同实现建筑功能方面的高度信息化体验。

现代信息建筑的理论有更丰富的内容和内涵，在设计的具体操作中，可更深入而本质的对此类建筑理念进行表达和创作，从而表现在建筑整体的深层次美感和功能系统的组织中。同时以此为主题和其他设计理念进行综合，形成更高品质的建筑空间。

协调

协调是设计的整体氛围要求，设计作为一个群体设计项目，坐落于德州新城这样一个建筑环境优美的大环境中，设计本身的协调感是设计品质的最重要的基础。

协调的理念从3个层次进行理解。

（一）设计主题和理念与时代背景，城市背景，开发背景的协调。

设计主题选择信息时代的主流理念—-信息建筑理念及其总的思路已在前文提到。作为德州新城的建筑，设计应表达出如下与城市背景的协调理念：

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