中华全国律师协会律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务操作指(3)

另外，对于境外机构和人士在中国境内购买商品房，律师还应依据建设部、商务部、国家发展和改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局于2006年7月11日颁布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房［2006］171号）的规定，以及结合当地的具体政策，应对以下两个方面的问题予以关注： ① 境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产的企业除外）和在境内工作、学习时间超过1年的境外个人，可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间1年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。

② 符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制。并持有效证明（境外机构应持我国政府有关部门批准设立驻境内机构的证明，境外个人应持其来境内工作、学习，经我国批准的证明，下同）到土地和房地产部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。房地产产权登记部门必须严格按照自用、自住原则办理境外机构和个人的产权登记，对不符合条件的不予登记。 8.2对买受人履约能力、资信的审核 8.2.1买受人为公民时的审核

买受人的职业背景，个人收入和家庭收入状况的有关证明，如已缴个人所得税或家庭财产税的税单。买受人其他物业及财产证明，如私人汽车所有权证等。

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买受人的信用审核，如征信中心的信用记录（买受人须办理按揭贷款时，具体调查和审核详见本操作指引本编第六章内容）。 8.2.2买受人为法人或其他组织时的审核

注册资金、营业额、银行信用、资产负债表等财务报表、税收情况等。 8.3中华人民共和国法律、法规、政策及当地政府对外省市居民、法人及其他经济组织，对港、澳、台同胞、法人及其他经济组织，外国人、法人及其他经济组织有特别规定的，从其规定。

本节中对组织或者个人的身份证明如营业执照、身份证、护照等都需要在有效期内。

律师主要是审核为主，如发现证件有虚假伪造嫌疑的，应当进行及时调查。

第9条律师为开发商提供法律服务时的重点内容

9.1对房地产开发项目、对当事人主体资格开展适格性调查。在签订合同时发现证明文件有虚假伪造嫌疑的，应当及时调查。

9.2对购房人的资信审查。应审查购房人是否符合法律规定的主体资格，其经济收入来源是否足够和稳定，是否自用购房，是否存在“炒楼”意图或协同房地产商虚假按揭骗取银行贷款等情况（如果可能或者确实存在虚假按揭的情况，律师必须防范自身的执业风险）。

9.3协助开发商审查购买项目商品房客户的购房资格证明文件及有关购房手续文件的合法性。

第10条律师为开发商提供法律服务时的风险提示

10.1买受人提供虚假信息、资料、证件骗购商品房的风险。

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10.2买受人资信有瑕疵，开发商未能预测的风险。

10.3买受人偿还贷款的能力有风险，可能导致履约过程中无力还贷，引发开发商担保的风险。

10.4买受人的诚信度存在瑕疵，可能存在违反合同的风险。 10.5因为房地产市场的原因导致买受人不履行合同的风险。 10.6买受人代理人不具备合法授权，导致买卖合同效力瑕疵的风险。 有以上情况出现时，律师应当及时出具法律意见书，提示法律风险。

第二节 商品房销售广告——要约与要约邀请

第11条一般规定

11.1要约邀请与要约的区分

要约邀请是当事人希望受邀请人向自己发出订立合同的一种意思表示。 商品房买卖中的要约邀请一般指开发商发布的、面向不特定对象的销售广告和宣传资料等。

要约是一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人所作的意思表示。发出要约的一方为要约人，受领要约的一方为受要约人。

商品房买卖中的要约一般指开发商或潜在买受人直接向对方要求订立商品房买卖合同的意思表示。

要约邀请和要约的主要区别在于：要约邀请面向不特定对象，不以直接缔结合同为目的；而要约面向特定对象，以直接缔结合同为目的。 在商品房买卖中，商品房的销售广告和宣传资料一般应当视为要约邀请。但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干

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问题的解释》（以下简称《司法解释》）第3条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

因此，开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

11.2法律法规及规范性文件的相关规定

我国《商品房销售管理办法》对商品房销售的广告作了原则性的规定。房地产开发商、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》（以下简称《广告法》）、《房地产广告发布暂行规定》等规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。为了规范房地产广告，国家工商行政管理局于1996年颁布了《房地产广告发布暂行规定》，并于1998年进行了修订。

《城市房地产开发经营管理条例》第26条、第27条规定，房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号，在预售商品房时，应向预购人出示商品房预售许可证明。《城市商品房预售管理办法》第9条也规定售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。 第12条律师为开发商提供法律服务的内容

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12.1广告审查

商品房销售广告的发布是开发商销售商品房的重要手段和措施。购房者往往通过商品房销售广告来决定是否有意向购买。发布预购广告和销售广告的条件、内容等要求都是不同的。根据《房地产广告发布暂行规定》第6条的规定，律师应提示开发商认真审查销售广告是否具备以下必须载明的事项： （1） 开发商名称；

（2） 中介服务机构代理销售的，载明该机构名称； （3） 预售或者销售许可证书号;

（4） 广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。 如果以上事项欠缺，律师则应提示开发商补齐资料。规范的商品房销售广告，一般还会标注忠告性用语，如“本广告仅作参考”、“广告中具体确定的内容，可作为购房合同附件”等，但律师应提示开发商，此类内容不能作为免责理由。

12.2禁止发布商品房销售广告的情形

根据《房地产广告发布暂行规定》第4条的规定，律师应提示开发商下列情形是禁止发布销售广告的：

（1） 在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的； （2） 在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；

（3） 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；

（4） 预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；

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